[알경] 재개발‧재건축? 공공직접시행? 알쏭달쏭 주택공급방안 

안세진 / 기사승인 : 2021-02-20 07:10:08
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국토교통부. 박효상 기자
[쿠키뉴스] 안세진 기자 =정부가 지난해 말부터 주택공급 대책을 속속 발표하고 있다. 주택공급 방안으로 정부는 재개발‧재건축사업을 이용할 방침이다. 현재 정부는 공공재개발, 공공재건축, 공공 직접시행 정비사업 등 다양한 방식의 재개발‧재건축사업을 제시해 놓은 상태다. 이번 [알경]에서는 재개발과 재건축의 의미부터, 비슷해 보이는 공공정비사업, 공공 직접시행 등의 사업별 차이점에 대해 살펴보는 시간을 가졌다.

사진=안세진 기자

재개발? 재건축? 정비사업이 뭔가요

정비사업이란 재개발과 재건축을 아우르는 말이다. 여기서 재개발과 재건축의 차이는 공공의 성격이 있느냐 아니냐에 따라 나뉜다.

좀 더 자세히 알아보면 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업을 의미한다. 또 상업지역·공업지역 등에서 도시기능을 회복하거나 상권을 활성화시키기 위해 재개발 사업이 진행되기도 한다. 도시를 새로 계획하고 상하수도, 도시가스 등의 기반시설을 새로 설치해야하기 때문에 공공사업의 성격이 강한 편인 것이다.

반면 재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후 또는 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 뜻한다. 재건축사업은 재개발사업과 다르게 이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓기 때문에 민간사업 성격이 크다.

조합원의 자격 조건도 다르다. 재개발은 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 대상에게 조합원의 자격을 부여한다. 조합이 설립되면 사업에 동의하지 않아도 조합원의 혜택을 받을 수 있다. 하지만 재건축은 개발되는 구역의 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 조합원 자격이 부여된다. 아울러 재건축 주택 소유자는 조합 설립에 반대를 하면 조합원 지위가 박탈된다.

만약 재개발·재건축 조합원들이 새 아파트 입주권을 포기할 경우 이들은 조합으로부터 기존 주택의 가치만큼을 현금으로 돌려받게 된다. 조합원이 분양권을 포기하고 현금청산을 받으면 해당 물량은 일반분양 몫으로 넘어가게 된다.

사진=박효상 기자

공공정비사업? 공공 직접시행?

그런데 최근 정부가 부동산 대책 발표를 통해 공공정비사업, 공공 직접시행 정비사업을 추진할 계획이라 밝혔다. 앞서 정부는 지난해 8‧4대책을 통해서는 공공정비사업을, 올해 2‧4대책을 통해서는 공공 직접시행 사업을 발표했다. 언뜻 비슷해보이지만 차이점이 존재한다.

우선 같은 점은 둘 다 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 개입한 정비사업이란 점이다. 그렇다보니 해당 사업에 참여하는 대가로 조합원은 지어진 주택의 일정분을 임대주택 등 공공 목적으로 기부채납해야만 한다. 

가장 큰 차이점은 시행 주체에 있다. 공공정비사업은 민간 주도 하에 재개발‧재건축을 추진하는 것을 기본으로 하되, 공공이 해당 사업을 보다 빠르게 진행할 수 있도록 도움을 주는 것을 말한다. 반면 공공 직접시행의 경우 공공이 도와주는 수준을 넘어 직접 시행까지 맡아서 하게 된다. 

사진=안세진 기자

각 방식별 세부 내용을 살펴보면

이로써 시장에는 조합의 정비사업 선택지가 보다 확대됐다. 기존에는 민간 주도 하의 재개발‧재건축만 있었다면, 이제는 공공정비사업과 공공 직접시행까지 사업의 종류가 많아졌기 때문이다.

사업 주체, 용적률, 층수, 재건축 부담금, 2년 실거주 의무, 수익구조 등에 대해 각 방식별로 살펴보면 우선 민간사업의 경우 사업 주체는 조합이다. 용적률은 해당 건물의 법적 상한까지 허용된다. 층수는 서울의 경우 고도 제한이 걸려 있어 35층까지만 가능하다. 재건축 부담금, 2년 실거주 의무가 부담된다. 수익은 조합원 주택을 제한 일반분양 물량을 통해 발생한다.

공공정비사업의 경우 조합과 공기업이 사업 주체가 된다. 용적률은 300~500%까지 나오고 층수도 50층까지 가능하다. 재건축부담금과 실거주 의무는 민간사업과 마찬가지로 적용된다. 공공정비사업의 이점은 용적률이 기존 민간사업보다 늘어난 만큼의 수익이 증가한다는 데에 있다.

공공직접시행의 경우 공기업 주도 하에 모든 것이 이뤄진다. 용적률과 층수는 공공정비사업과 마찬가지로 500%, 50층까지 가능하다. 대신 재건축 부담금과 실거주 의무가 따로 없다. 정부에 따르면 수익은 일반 민간사업 보다 10~30%p 늘어난다.

asj0525@kukinews.com