김민희 아나운서 > 네. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 4월부터 다주택자 양도세 중과가 본격적으로 시작됐습니다. 이제 다주택자가 부동산을 구입해 차익이 생기면 기존보다 몇 배에 달하는 세금을 내게 되는데요. 세금 폭탄을 맞지 않는 방법도 있습니다. 3월까지보다는 해택이 줄어들었지만, 임대사업자로 등록을 하는 거죠. 그래서 오늘은 임대사업자로 등록할 때 어떤 이익과 불이익이 있는지 알아보겠습니다.

김민희 아나운서 > 네. 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되면서, 시장 분위기가 또 한 번 요동치고 있는데요. 오늘 톡톡 부동산에서는 임대사업자에 대해 알아봅니다. 이연진 기자, 먼저 임대사업자란 무엇인지부터 알려주세요.

이연진 기자 > 임대사업자는 주택임대사업자와 일반임대사업자로 나눌 수 있습니다. 임대대상이 주택인 경우 주택임대사업자이고, 상가나 업무용 오피스텔인 경우 일반임대사업자인데요. 양도세 중과를 피하려는 다주택자들이 해야 하는 건 주택임대사업자 등록입니다. 임대 사업자로 등록하면, 주택을 임대하고 받은 소득을 신고해야 하고, 거기에 대한 세금이 부과됩니다.

김민희 아나운서 > 자신이 가진 아파트를 월세로 임대해도, 그 월세로 받은 금액에 대해 신고하고 세금을 내야 하는 건데요. 현재, 전국에 있는 주택임대사업자는 얼마나 되나요?

이연진 기자 > 2월 말 기준으로 전국에 등록된 주택임대사업자는 27만 7000명이며, 이들이 등록한 임대주택은 총 102만 5000채로 추산되고 있습니다. 올해 들어 급격히 늘었고요.

김민희 아나운서 > 보다 정확한 통계는 나와 있지 않은 건가요?

이연진 기자 > 네. 현재 민간 임대사업자 등록 현황은 1년에 한 번만 발표됩니다. 그래서 8.2대책 후 민간임대사업자 등록이 얼마나 됐는지 확인하려면 해당 지자체에 일일이 물어봐야 알 수 있는데요. 지자체별로 등록된 임대주택 현황을 전산화해 통합적으로 관리하는 시스템이 없다보니, 국토부가 지자체 자료를 취합해야 하지만, 이 과정이 쉽지 않아 정확한 통계는 알 수 없는 것으로 알려져 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 올해 들어 주택임대사업자로 등록하는 경우가 늘었지만, 그동안은 그렇지 않았어요. 아파트를 월세로 임대해주고 있어도 임대사업자로 등록을 하지 않았는데요. 다주택자들은 그동안 왜 임대사업자로 등록을 하지 않은 건지, 그 이유가 궁금해요.

이연진 기자 > 기존의 다주택자들이 임대주택사업자 등록을 꺼렸던 이유는 개인의 주택 소유 현황 및 임대 소득이 노출되는 것을 꺼린 것, 주택의 매도 시점을 소유자가 결정할 수 없다는 점 때문으로 보입니다. 또 소득세 및 건강보험료 인상도 이유가 되는데요. 주택 보유자로 임대소득이 연 1500만원인 사람은 지금보다 건강보험료 부담액이 66% 늘어나게 되며, 피부양자가 사업자 등록을 내면 안 내던 건강보험료와 국민연금을 내야 하기 때문입니다.

김민희 아나운서 > 세금 때문에 등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 많을 텐데요. 그렇다고 해서 꼭 등록을 해야 하는 건 아닌 거죠? 주택임대 사업자가 의무인가요?

이연진 기자 > 정부가 임대사업자 등록 의무화를 법제화하지 않는 이상, 의무는 아닙니다. 하지만 정부가 다주택자 양도세 중과 시행 방침을 밝혀 오면서 임대사업자 등록에 대한 이슈가 커진 건데요. 다주택자에 대한 임대사업자 등록이 의무는 아니지만 유도하고 있는 것이죠.

김민희 아나운서 > 4월부터 시행되고 있는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 대상에 모두가 해당되는 건 아니잖아요. 

이연진 기자 > 네. 다주택자라고 해서 모두 해당되는 건 아니고요. 투기지역, 투기과열지역, 조정대상 지역에 있는 집을 팔 때 적용됩니다.

김민희 아나운서 > 양도세 중과를 피하기 위해서는 그 전까지 집을 팔거나, 임대사업자 등록을 하도록 유도했어요. 그런데 실제로 4월 전에 집을 매도한 사람도 많았다고요?

이연진 기자 > 네. 비수기 치고 많은 다주택자들이 매도에 나서, 양도세 중과 시행 전에 정리 차원의 매도 물량 증가로 보입니다.

김민희 아나운서 > 어느 정도인가요?

이연진 기자 > 지난 2월 수도권 주택 매매 거래량이 2만8000건을 기록, 지난해 2월에 비교해 볼 때 42.4% 급증한 것으로 나타났습니다. 5년 평균치에 비교해 봐도 37.6% 증가했는데요. 서울의 주택 거래량만 따져봤을 때도 1만7685건으로, 지난해 동기보다 81.3%나 급증했고요. 강남 4구의 거래량은 4020건으로, 134.0%나 상승했습니다.

김민희 아나운서 > 특히 세금 폭탄을 맞을 수 있는 서울에서 거래량이 크게 늘었군요.

이연진 기자 > 네. 1월과 2월 모두 서울시 조사 이래 역대 최대 수준을 기록했고요. 3월 19일 기준으로 서울지역 아파트 매매거래량은 7956건을 기록하면서, 약 3주간의 거래량만 계산해도 지난해 3월 한 달간 거래됐던 물량을 뛰어넘었습니다.

김민희 아나운서 > 부동산 거래 비수기인 1, 2월에 그렇게 거래양이 늘었다는 건 양도세 중과를 피하기 위한 선택으로 볼 수밖에 없어요. 또, 그렇게 집을 처분한 다주택자들도 있지만, 임대사업자로 등록한 경우도 있을 텐데요. 그 선택은 얼마나 되나요?

이연진 기자 > 올해 1월 신규 등록한 임대주택사업자는 9313명, 2월 9199명으로 조사됐습니다. 지난해 11월만 하더라도 6157명에 불과했지만, 그 후 급격하게 늘어난 것이죠.

김민희 아나운서 > 정부가 지난 12월 발표한 임대주택 등록활성화 방안 이후 임대주택사업자 등록이 계속해서 증가하고 있는 건데요. 집을 판 사람도 있고, 임대사업자로 등록한 사람도 있지만, 다주택자이면서도 아무런 선택을 하지 않은 사람도 있겠어요.

이연진 기자 > 네. 다주택자 중 일부는 그대로 소유 중입니다. 양도세 부담보다는 집값 상승분의 이익이 크다는 생각으로 인해 주택 매도가 아닌, 소유를 택한 것으로 보이는데요. 또, 집을 매도하지 않으면 세금을 물지 않기 때문에, 임대사업자 등록도 하지 않은 채 일명 버티기에 들어간 다주택자들도 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 하지만 양도세 중과는 이미 시작됐어요. 이제는 선택의 폭이 넓지 않은데요. 버티기에 들어간 다주택자들이 집을 팔 경우, 얼마나 많은 세금을 내야 하나요?
 
이연진 기자 > 이전까지는 다주택자가 집을 팔 경우 양도 차익에 따라 6~42%의 기본세율을 적용했습니다. 하지만 이제 양도세 중과 지역에 해당되는 2주택자가 집을 팔 경우, 기본 세율에다 추가 10%포인트에 해당하는 세금을 더 내야 하고요. 3주택 이상 보유자는 기본 세율에 무려 20%포인트의 추가 세금이 매겨집니다. 또 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 10~30%를 공제해 주던 장기보유 특별 공제도 사라지고요.

김민희 아나운서 > 그렇다면 임대사업자 등록을 한 경우는 어떻게 되는 건가요? 정부가 등록을 유도한 만큼, 세금 감면에 대한 혜택이 있을 것 같은데요.

이연진 기자 > 임대주택으로 등록한 경우, 연 2000만 원 이하 임대소득에 대한 과세와 건강보험료 부담을 80% 감면받게 되고, 양도세 중과도 피할 수 있습니다. 또 본인이 거주하는 주택이거나 무허가 주택, 비주거용 오피스텔이 아닌 이상 등록에 제한도 따르지 않고요.

김민희 아나운서 > 양도세 중과가 시행되기 전인 3월까지 임대사업자 등록을 마친 경우와 지금 4월 이후 등록을 하는 경우에 받는 해택에서도 차이가 있는 거죠?

이연진 기자 > 3월까지는 기준시가 6억 원. 수도권 외 지역 3억 원 이하에 5년 이상 임대한 경우 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 매각하더라도 양도세 중과가 안 되고, 장기보유특별공제와 종합부동산세 면제 등이 적용되었습니다. 하지만 4월 1일부터는 임대주택 요건이 강화되었는데요. 기존에는 5년만 임대해도 양도세와 종합부동산세 혜택을 받을 수 있었지만, 앞으로는 8년을 임대해야 세제 혜택이 가능해집니다.

김민희 아나운서 > 이미 4월이 되어버렸기 때문에, 이제 임대사업자로 등록을 할 경우는 양도세와 종합부동산세 혜택을 받기 위한 보유 기간이 기존 5년에서 8년으로 늘어났다는 점. 참고하시기 바랍니다. 또 혜택을 주는 만큼 제한도 따르게 되는 거죠?

이연진 기자 > 네. 반드시 임대해야 하고, 의무 임대기간을 채워야 합니다. 등록임대주택은 임대의무기간 동안 연 5% 이내로 임대료를 올릴 수 없고요. 또 임대의무기간 안에 팔 수 없으며, 무단으로 팔면 과태료를 물어야 하는데요. 다만 지방자치단체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자나 임대사업자로 등록예정인 경우에게는 양도할 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 임대사업자 등록으로 인해 받는 해택도 있지만, 제한되는 부분도 있는데요. 임대사업자로 등록을 할 때 고려해야할 점들에 대해 정리해주세요.

이연진 기자 > 임대사업자가 따져봐야 할 요건은, 의무임대기간을 지키지 않을 시 과태료 1000만원, 이대차 계약시점마다 5% 이상 인상 금지가 있고요. 표준임대차계약서로 작성하지 않을 시 과태료 1차 500만원, 2차 700만원, 3차 1000만원 부과, 또 임대조건 미신고, 허위신고 시 과태료 1차 500만원, 2차 700만원, 3차 1000만 원 부과 등이 있습니다.
 
김민희 아나운서 > 네. 임대사업자에게는 여러 의무가 주어지기 때문에, 어길 때마다 높은 금액의 과태료가 부과된다는 점 또한 기억해두시는 게 좋겠습니다. 그럼 관련 정보는 어디서 얻을 수 있는지도 알려주세요.

이연진 기자 > 임대주택사업자 등록 민원은 시, 군, 구마다 조금씩 다르기 때문에, 해당 주택 행정관서에 미리 민원 접수처를 확인하고 나서 찾아 도움을 받아야 합니다. 또 정부 24, 한국토지주택공사 마이홈 콜센터, 오프라인 마이홈 상담센터, 마이홈 포털에서 임대사업자 등록 절차와 혜택 등을 상담 받을 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 이미 집을 판 다주택자도 있고, 임대 사업자로 등록을 했거나 할 예정인 경우도 있겠지만, 아직 선택을 하지 않은 다주택자들도 있는데요. 앞으로 어떻게 될까요?
 
이연진 기자 > 양도세 중과를 적용한다고 해도 안 팔면 그만이란 생각으로 버티고 있는 다주택자들이 있는데요. 그들이 계속 버티기에 들어간다면 정부가 보유세 인상이라는 카드를 꺼낼 수도 있기 때문에, 양도세 중과에 대한 대책을 결정하지 못한 약 100만 명의 다주택자들의 움직임에 주목해볼 필요가 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 지난해 발표된 8·2 주택시장 안정화 대책에 따라 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행된 만큼, 남은 다주택자들이 어떤 선택을 할지, 또 정부에서는 어떤 규제를 할지 앞으로 지켜봐야하겠습니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com