2009년 1월 사업시행인가를 획득하고 재개발에 들어간 봉천 12-1구역이 지금까지 마무리되지 못하고 있다. 10년간 복잡한 상황이 반복해 발생했다. 그 때문인지 조합원들 간 갈등의 골은 깊어지고 신뢰나 이해는 무너졌으며 혼란은 가중됐다. 

문제는 지난 8월 6일 공사가 재개됐음에도 2대 조합장은 자의반 타의반 사퇴를 해야 했고, 3대 조합장 선거를 앞두고 혼란이 심화되고 있다는 점이다. 모든 조합원들이 바라는 ‘빠른, 그러나 안전하고 저렴한 공사 후 입주’가 가능할지 불안한 상황이다.

이와 관련 쿠키뉴스는 지난 10월 20일 ‘공사는 재개됐지만, 논란 휩싸인 봉천동 재건축단지’라는 제목의 기사에서 일부 조합원들이 제기한 의혹을 중심으로 봉천 12-1구역에서 있었던 일들과 문제점들을 조명했다.

요약하면, 착공당시 기대했던 높은 수익률이 시공사 변경 후 급락했고, 그에 따라 발생한 추가부담금이 부담스럽다는 것이다. 여기에 일련의 의사결정과정에 여러 문제가 있었다는 지적과, 추가부담 없이 공사가 잘 마무리될 수 있을지에 대한 불안과 우려가 커진다는 내용이다.

실제 수익성을 나타내는 비례율은 착공당시 경남기업이 제시했던 161.57%에서 경남기업 부도 후 주식회사 삼호로 시공사가 변경되고 3년 5개월이라는 공사기간 지연 등에 따라 87.54%로 떨어졌다. 

그로 인해 조합원들은 60%의 공사부담금을 납부했거나 납부계약을 한 상황에서 평균 7000여만원, 최대 2억원 가량의 추가부담금이 발생했다. 더구나 당초 경남기업에서 공사비에 포함했던 발코니 확장비 및 시스템 에어콘 설치비 등은 별도 산정돼 선택에 따라 부담이 늘게 됐다.

더구나 의혹을 가진 조합원들의 말을 종합하면 삼호로 시공사가 변경되는 과정에서 조합 집행부의 판단착오나 드러나지 않은 뒷거래로 인해 조합원들의 부담이 증가했고, 대를 위해 소는 희생해야한다는 식으로 피해를 강요받았다는 것이다. 

게다가 3대 조합장 선출과정에서 기존 집행부의 비리를 덮기 위해 새 조합장 선출과정에서 전 집행부가 영향력을 행사하고, 제출서류를 제대로 제출하지 않고 허위로 기재한 신청자를 후보로 등록하는 등 불공정한 선거로 인해 추가적인 피해가 발생할 수도 있다고 우려했다.

이에 대해 조합원 A씨는 “상식적으로 납득할 수 없는 결정이 조합원들 몰래 이뤄졌다. 조합이 조합원의 이익이 아닌 (조합 집행부의) 사익을 위해 일한 것 같다”면서 “모두가 바라는 것처럼 지금이라고 투명하게 모두 밝히고 의혹을 풀어야할 것”이라고 답답함을 토로했다.

◇ 적법절차에 의해 정당하고 공정하게, 그리고 투명하게

일련의 의혹에 대해 조합과 의혹이 제기된 당사자들은 조합원들 모르게 진행된 절차나 결정은 없었으며 모든 과정을 SNS 단체방이나 총회를 통해 모두 공개했고, 의견을 충분히 수렴했다는 입장을 거듭 강조했다.

조합장 직무대리인 김영수 이사는 “161.57%라는 비례율 자체가 말이 안 되는 수치였다. 일반분양분이 650세대나 되는 12-2구역의 비례율이 약 110%였던 점만 봐도 명백하다”면서 “공사기간이 지연되고 각종 금융비용에 대한 이자 등을 반영해 비례율이 87.54%로 떨어진 것”이라고 설명했다.

이어 “모종의 합의에 의해 삼호로 시공사를 선정한 것이 아니다. 금액 등으로 인해 건설사들이 입찰에 들어오지 않았고 삼호만이 입찰의향서를 제출해 수의계약을 맺게 됐다. 경남은 입찰제안서 제출기한을 넘겨 입찰의사를 밝혀 대상이 될 수 없었다”면서 “비례율은 어차피 허수다. 중요한 건 공사를 빨리 재개해 제대로 지어 입주하는 것”이라고 부연했다.

최대 2억원에 달하는 추가부담금에 대해서는 “일부 두 집터를 가진 이들의 부담금이 그 정도 올랐을 뿐 대부분의 조합원은 7000만원 수준”이라며 “이들 소수의 많은 부담금을 내는 이들은 비례율이 높았을 때는 더 많은 이득을 챙기는 이들이다. 사업성이 나빠져 비례율이 낮아지며 부담이 늘게 된 것”이라고 말했다.

시스템에어컨이나 발코니 확장에 따른 추가비용 문제, 3대 조합장 선거과정에서의 논란, 정비업체 선정과 해지 문제 등에 대해서도 문제가 없었다는 입장을 분명히 했다. 시스템에어컨 등은 조합원이 선택할 수 있는 사안이기에 별도로 산정했을 뿐이며, 조합장 후보등록 상 제출서류 미비 등은 크게 문제되는 서류가 아니라는 선거관리위원회의 판단이었다고 조합은 답했다.

정비업체의 선정과 해지, 재선정 문제와 관련해서도 업체가 관리처분계획의 변경 등 대행 업무를 제대로 수행하지 못하는 수준이었기에 적법한 절차와 총회의 의결을 거쳐 선정과 해지가 이뤄졌고, 추가로 선정됐던 업체의 선정해지를 계획하고 있다는 말을 전했다.

이 외에도 조합 현 집행부는 일부 피해를 봤다고 주장하는 이들이 제기한 여러 문제들이 사실은 오해와 몰이해로 인해 발생한 것이라고 보고 있었다. 아울러 모든 의사결정이 법과 규정에 의해 정당하게 이뤄졌으며 대다수 조합원들이 동의했고, 관악구청이 정당성을 확인한 사안들로 문제될 것이 없는 만큼 조합 사무실 등에서 언제든 관련 자료를 볼 수 있다고 했다.

◇ 남아있는 불씨, 풀리지 않는 의혹

실제 조합과 여러 통로를 통해 확보한 자료들, 관계자 혹은 당사자들의 증언 등에 따르면 경남기업은 삼호와 함께 시공 입찰의향서만을 제출했다. 더구나 그 시기 또한 입찰제안서 제출기한을 넘겼다.

하지만 시공사 선정 입찰이 이뤄지기 이전인 2015년에도 경남이 공사재개 의사를 밝혔던 점 등을 토대로 볼 때 조합원과 2대 집행부의 경남에 대한 신뢰가 무너졌던 것으로 보인다. 여기에 삼호 등의 주장대로라면 건물의 완성도나 자제 등은 지금보다 낮았으리라고 추정된다.

삼호가 시공계약을 체결하는데 있어 모종의 합의 또한 일부 있었다는데 저울추가 기운다. 당초 2대 조합장은 직무대리 신분으로 대림산업과의 토지교환 등에 대한 합의서에 서명을 했다. 그로 인해 공사 진입로 확보 등에 어려움을 겪었던 대림산업의 숨통이 트였다.

이후 아무도 참여하려 하지 않았던 사업에 대림산업의 자회사인 삼호가 대림산업의 지주회사인 대림코퍼레이션아 컨소시엄을 맺고 의향서를 제출한 점, 착공 후 대림이 유리할 수 있는 도로공사 등이 먼저 이뤄지고 있다는 점 등으로 볼 때 가능성이 없지는 않은 듯하다.

심지어 120억원이던 입찰보증금을 경남기업과의 타절금(공사중단에 따라 그간 진행된 공사에 대한 금액) 전액을 대출해준다는 조건으로 10억원으로 낮춰 계약한 점은 조합과 삼호 관계자가 모두 확인해주기도 했다.

게다가 봉천동 재개발에 대한 사안을 잘 알고 있는 한 건설사 관계자는 “대림에서 직접 하기에는 이득이 없고, 타 시공사가 들어올 경우 협력하거나 합의해야하는 사항들이 있어 공사가 지연되는 등의 문제가 발생할 수 있는 만큼 삼호를 밀어 넣은 것”이라고 추측하기도 했다.

다만 이 과정에서 불법적인 혹은 조합이 아닌 사익을 추구한 흔적들은 확인할 수 없었다. 2대 조합장인 최연순 씨는 물론 조합 집행부 또한 비리는 절대 없었다는 입장을 분명히 했다. 주위의 조합원들도 비록 조합원에게 이득으로 돌아오진 못했지만 빠른 공사재개를 위한 노력의 일환으로 받아들이는 모습이었다.

하지만, 일부 추가부담금을 평균 이상으로 지불해야하는 이들의 불만은 쉬이 사그라들지 않을 것으로 보인다. 조합은 “(추가부담이 커 반대하는) 이들을 모두 포용하고 갈 수는 없다”는 입장을 분명히 했다. 더구나 이미 총회에서 다수결로 정해진 비례율 등을 변경하거나 수정할 수는 없다는 이유도 내세웠다.

한편, 봉천 12-1구역 재개발을 관할하는 관악구청은 조합원의 민원과 논란이 계속되자 사안을 면밀히 지켜보고 있다 면서도 기본적으로 재개발은 조합 내부의 합의에 이뤄지거나 시공사와 조합 간의 계약에 기반하는 만큼 관이 민간의 의사결정에 직접 관여할 수는 없다는 입장이다. 

구청 관계자는 “기본적으로 비례율이나 추가부담금 산정 등은 조합 내부에서 이뤄지는 의사결정인 만큼 구청에서 조정할 수는 없다”면서 “전체적인 사업의 적합성이나 절차적 하자에 대해 법으로 정해놓고 관리·감독을 하지만 모든 사항을규정할 수는 없다. 다만 최대한 면밀히 검토하고 지켜보겠다”고 의사를 전했다.

오준엽 기자 oz@kukinews.com