김민희 아나운서 ▶ 쓸 때는 잘 쓰고, 아낄 때는 잘 아껴서 부자 되는 법. 훈훈한 경제를 통해 확인하실 수 있습니다. 스튜디오에 송금종 기자 나와 있습니다. 송금종 기자, 안녕하세요.   

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다.   

김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘은 어떤 내용 준비되어 있나요?   

송금종 기자 ▷ 계속되는 정부의 규제에도 불구하고 국내에서 부동산 투자를 향한 열기는 식지 않고 있죠. 하지만 정확한 정보와 지식 없이 그냥 투자에 뛰어들었다가는 수익보다 지출이 더 많이 발생하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 자칫하면 투자금을 잃을 수도 있고요. 그래서 오늘은 부동산 세금 관련 상식부터 절세 팁까지 알아보는 시간 준비했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 8·2 대책, 9·13 대책에 이어 최근 12·16 부동산 대책이 발표되면서 부동산 보유세와 양도소득세 등이 한층 강화됐는데요. 다주택자의 경우 세 부담이 급증할 것으로 전망되고 있는 만큼, 이 시간을 통해 도움 되는 정보 챙기시기 바랍니다. 먼저 부동산 관련 세금 종류에 대해 알아볼게요. 송금종 기자, 부동산 세금에는 어떤 것들이 있나요?

송금종 기자 ▷ 먼저 취득세가 있습니다. 취득세는 부동산을 취득할 때만 내면 되는 세금으로, 주택과 그 이외의 부동산으로 세율이 나뉘는데요. 주택은 금액에 따라 1~3%까지 단계별로 적용되며, 만약 면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 추가됩니다. 또 상가, 상업용 건물은 모두 취득세가 4%로 동일합니다.

김민희 아나운서 ▶ 부동산을 취득할 때만 내면 되는 취득세가 있지만, 부동산을 보유하고 있는 기간 동안은 계속해서 내야 하는 세금도 있잖아요. 

송금종 기자 ▷ 네. 재산세 같은 경우, 부동산 보유 기간 동안 매년 내야 하는 세금으로, 건물과 토지 각각에 모두 재산세가 부과됩니다. 또 정부가 규정한 금액 이상의 부동산을 보유한 이에게 부과되는 세금인 종합부동산세도 있는데요. 종합부동산세는 보유 주택 수와 가격에 따라 세율이 달라지기 때문에 개별 확인이 필요합니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 부동산을 보유하고 있는 경우 매해 재산세를 내야하고, 일정 금액 이상의 부동산을 보유하고 있는 경우 종합부동산세도 내야 하는데요. 또 부동산 관련해서 어떤 세금이 있을까요?

송금종 기자 ▷ 타인에게 부동산을 임대해 일정 수익을 얻고 있다면, 이에 대해서도 세금이 부과됩니다. 바로 임대소득세인데요. 주택의 경우, 1세대 2주택자부터 임대소득이 과세되며, 수입 금액이 2천만 원 이하라면 종합 과세와 분리과세 중 하나를 선택할 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 먼저 부동산 관련 세금 종류에 대해 알아봤고요. 이제 본격적으로 절세 팁에 대해 알아볼 텐데요. 올해 2020년부터 주택임대사업자 등록이 의무로 변경되었다고 하는데, 임대 사업자로 등록을 하게 되면, 어떤 세제 혜택을 받을 수 있는 지 전해주세요. 

송금종 기자 ▷ 취득세, 재산세, 종합부동산세 등에서 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있는데요. 먼저 보유한 주택 및 오피스텔의 전용면적 60㎡ 이하 신규 분양이라면 취득세는 면제됩니다. 또한 해당 기준을 초과하는 85㎡ 이하의 주택 및 오피스텔은 8년 이상의 장기임대 목적일 때만 취득세의 50%를 아낄 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 취득세 외에 재산세도 감면 대상이 되나요?

송금종 기자 ▷ 네. 재산세는 전용면적에 따라 차등 감면되는데, 재산세 50만원, 면적 40㎡ 이하라면 모두 면제받을 수 있습니다. 다만 종합부동산세 면제 기준은 조금 까다로운데요. 임대 개시일 당시 공시가격이 6억 원, 수도권 외는 3억 원이고 임대 기간이 8년 이상. 2018년 3월 이전은 5년인 임대 사업자만 종합부동산세 절감이 가능하고요. 장기 보유 임대주택이라면 장기 보유 특별 공제도 받게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 임대사업자로 등록하게 되면 취득세와 재산세 등에서 해택을 볼 수 있는데요. 만약 임대사업자로 등록하지 않은 경우, 어떻게 되는지도 전해주세요.

송금종 기자 ▷ 임대 사업자로 등록하지 않은 경우에는 임대 소득의 0.2%가 가산됩니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 부동산 절세 팁에 대해 알아보고 있는 훈훈한 경제. 이제 또 다른 방법에 대해 알아볼게요. 부담이 큰 부동산 관련 세금을 절약하는 법. 어떤 방법이 있을까요?

송금종 기자 ▷ 법인 설립도 생각해볼 수 있습니다. 부동산 관리에서는 무엇보다도 세금 자체가 부과되지 않는 비과세를 최대한 적용받아야 유리하기 때문에, 부동산의 법인 전환은 주택 수를 줄여 비과세 혜택을 받으면서 비용처리나 중과세에도 효과적으로 대응할 수 있는 전략인데요. 법인 명의로 부동산을 매입하게 되면 개인 임대 사업자일 때보다 세금을 절감할 수 있습니다. 개인은 종합소득세율이 6~42%, 법인세는 10~25%로 큰 차이가 나는데다, 양도세와 종합부동산세도 낮출 수 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 양도세와 종합부동산세는 개인과 법인이 얼마나 차이가 나는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 개인일 경우 양도세가 최대 45%까지 부과되며, 다주택자라면 10~20%까지 중과됩니다. 그러나 법인이라면 매각 시 10~20%의 법인세만 지불하기 때문에 양도세가 상대적으로 저렴하고요. 종합부동산세 과세율도 법인이 더 낮습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 수익이 불안정한 연예인들. 권상우, 이병헌, 한효주 등이 자신의 이름으로 된 법인을 설립해 건물을 매입한 것으로 알려지면서 법인 설립에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 실제로 신설 법인도 늘고 있다고 하죠?

송금종 기자 ▷ 네. 최근 다주택자에 대한 정부의 규제 강도가 심화되면서, 법인을 이용해 세금 절감을 꾀하는 이들이 많아지고 있는데요. 2018년 2,458개였던 신설 법인은 2019년 3,151개로 늘어났습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 세금 절약을 위해 법인을 설립하지만, 무조건 법인이 다 유리한 것은 아니라고요?

송금종 기자 ▷ 네, 그렇습니다. 일단 1주택자라면 개인으로 남는 것이 더 유리한데요. 법인은 취득세가 개인 사업자의 2배를 넘기기 때문입니다. 또, 장기보유특별공제 대상에서도 제외되기 때문에, 보유 주택 수와 가격에 따라 법인 설립 여부를 신중하게 선택하는 것이 좋습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 또, 최근 신설 법인이 늘고 있는 만큼, 앞으로 법인에 대한 세율이 달라질 수도 있는 거죠? 업계에서는 어떻게 보고 있습니까?

송금종 기자 ▷ 전문가들은 정부가 법인이 시장을 교란한다고 판단하면, 이에 대한 세법 또한 강화할 가능성이 높다고 분석하고 있습니다.  

김민희 아나운서 ▶ 네. 무조건 법인이 유리한 것은 아니기 때문에, 결국 변화하는 환경에서 비과세, 중과세, 감면 등을 두루 고려해 정확한 과세판단을 내리는 것이 중요하다고 볼 수 있겠습니다. 또 올해부터는 다주택자에 대한 혜택이 축소되기 때문에, 그 부분도 짚어봐야 할 것 같은데요. 다주택자들이 시도해볼만한 절세 팁이 있을까요?

송금종 기자 ▷ 다주택자라면 가능한 1세대 1주택자가 되는 것을 목표로 삼는 게 중요합니다. 특히 가족을 적극적으로 활용해 절세 효과를 얻을 수 있는데요. 먼저 주택을 부부 공동명의로 분산하게 되면 종합부동산세 기준 금액이 12억 원으로 올라 절세가 가능합니다. 또 양도세는 각자의 지분에 따라 세금이 부과되어 세율 적용 구간을 낮출 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 공동명의가 아닌 단독명의가 더 유리한 경우도 있나요?

송금종 기자 ▷ 만약 장기 보유가 목적이라면, 단독 명의가 더 유리해집니다. 주택 보유 기간이 길수록 세액 공제 금액이 커지기 때문입니다. 그러니 종합부동산세 절세를 위해 굳이 부부 공동명의를 고집할 필요는 없습니다.

김민희 아나운서 ▶ 다주택자가 세금을 줄이기 위해 1가구 1주택자가 되는 방법. 부부 공동명의로 분산하는 것 외에 또 어떤 방법이 있을까요?

송금종 기자 ▷ 자녀에게 미리 부동산을 증여해 증여세를 줄이는 것도 절세 방법 중 하나입니다. 특히 다주택자는 보유 기간이 길수록 보유세 부담이 커지고, 양도세 때문에 양도도 쉽지 않은데요. 이때 자녀 증여를 통해 양도세와 증여세 절감 효과를 모두 누릴 수 있습니다. 특히 자녀가 무주택자라면 더 쉬워질 수 있겠죠. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 만약 자녀에게 부동산을 증여할 때, 그 부동산을 담보로 한 대출이 있거나, 세입자에게 받은 보증금 등이 있는 경우는 어떻게 되는 건가요?

송금종 기자 ▷ 그렇게 재산뿐 아니라 그 재산에 딸린 채무까지 함께 넘겨주는 것을 부담부증여라고 하는데요. 부동산에 담보된 대출이 있거나 세입자로부터 받은 전세보증금도 일종의 채무라 할 수 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 자녀에게 부동산을 넘겨주면서 동시에 그 채무 또한 자녀에게 승계하는 경우가 바로 부담부증여에 해당하는 건데요. 부담부증여 같은 경우, 그렇지 않은 일반증여보다 증여세 부담이 더 줄어드는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 네. 채무도 함께 받은 탓에 자녀가 받은 순증여액이 더 줄어들기 때문입니다. 가령 자녀에게 부동산 6억 원을 증여한다면 자녀는 약 1억 185만원의 증여세를 부담해야 합니다. 하지만 부동산 관련 보증금 2억 원의 채무까지 자녀에게 함께 물려주는 부담부증여를 할 경우, 자녀의 순증여가액은 4억 원이 되고, 증여세 부담은 5820만원으로 낮아집니다. 

김민희 아나운서 ▶ 채무로 인해 증여세 부담이 낮아진 셈이지만, 증여자인 부모가 자녀에게 넘긴 채무에 대해서는 일종의 거래로 보기 때문에 양도세를 내야 하잖아요. 그렇게 양도세를 낸다 하더라도 증여세를 아낀 금액이 더 클까요?

송금종 기자 ▷ 네. 보통의 경우 일반세율을 적용하면 채무 2억 원에 대한 양도세는 약 2310만 원 정도인데요. 가족 전체로 보면 부담부증여를 통해 증여세가 4365만원 줄고, 양도세로 2310만원을 내야 하니, 결국 2057만 원 정도 절세 효과가 있다고 볼 수 있는 겁니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 채무를 끼고 증여할 경우 증여세 부담을 줄일 수 있고, 부모가 내야 할 양도세 부담도 완화되다 보니 결국 일반 증여보다 가족 전체적으로는 세 부담을 줄일 수 있다는 점. 참고하시기 바랍니다. 그리고 정부는 집값 상승을 막기 위해 계속해서 부동산 대책 방안을 내놓고 있는데요. 지난해 발표한 12·16부동산 대책에 따라 올해부터 달라지는 주택 관련 세금도 있는 거죠? 어떻게 바뀌는 지 알려주세요.

송금종 기자 ▷ 먼저, 올해부터 일반세율과 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한액 인상으로 종합부동산세 부담이 늘어납니다. 종합부동산세 세율은 과표 별로 0.1에서 0.3%포인트 오르고요. 3주택 이상 및 조정지역 2주택자는 0.2에서 0.8%포인트로 세율이 더 오릅니다. 또한 조정지역 2주택자의 세 부담 상한은 200%에서 300%로 늘어납니다.

김민희 아나운서 ▶ 다주택자들의 부담은 늘어나지만, 반대로 실수요 1주택자들의 세 부담은 줄어든다고 하는데, 어떻게 바뀌는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 장기 보유 공제의 합산 공제율의 상한이 70%에서 80%로 높아지는데요. 이 같은 제도는 법이 국회에서 개정된 후 2020년 납부 분부터 적용됩니다.  

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부에서는 어떻게든 다주택자들의 매도를 끌어내기 위해 양도세 부담을 줄여주기로 결정했는데요. 그동안 양도세 때문에 매도를 꺼렸던 다주택자들의 세금이 얼마나 낮아지는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 당초 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 16~52%, 3주택자는 26~62%의 높은 양도세 중과세율이 적용됩니다. 또 장기보유특별공제도 받지 못했는데요. 올해 상반기까지만 양도하면 일반세율인 6~42%의 세율이 적용되고, 장기보유특별공제까지 받을 수 있도록 변경됐습니다. 단, 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우에만 적용됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 만약 조건에 해당될 경우, 다주택자의 양도세 부담은 얼마나 낮아질지, 예를 들어볼게요. 기존과 비교했을 때 얼마나 차이 나는지 궁금해요.  

송금종 기자 ▷ 양도가액 12억 원, 양도차익 6억 원인 주택을 15년간 보유하다가 양도할 경우, 2주택자의 경우 최고 52%의 세율이 적용되어 3억 300만원의 양도세를 내야하고, 3주택자라면 최고 62%의 세율이 적용되어 3억 6900만원의 양도세를 내야 했습니다. 그러나 지난 부동산 대책에 의하면 다주택자도 1억 8000만원의 장기보유특별공제 30%를 받고 40%의 일반세율이 적용되므로, 양도세가 1억 5600만원으로 줄어듭니다. 이번 부동산 대책으로 인해 2주택자는 1억 4700만원, 3주택자는 2억 1300만원만큼 양도세가 줄어드는 셈입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 효과적인 절세전략을 세우기 위해서는 대책안을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있을 것 같은데요. 각 세금별로 변경 사항이 적용되는 시기와 조건이 다르기 때문에 미리 확인하는 것이 좋겠습니다. 또 부동산을 구매할 예정이라면, 월급을 세전, 세후 금액으로 따지듯 부동산으로 얻는 수익 역시 세후 금액으로 계산하는 것이 좋겠죠. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다. 

송금종 기자 song@kukinews.com

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