심교언 “부동산 정책, 투기꾼 한 명 잡으려다 서민 여럿 죽어” [2020미래경제포럼]

기사승인 2020-03-23 17:29:02

사진=박태현 기자 [쿠키뉴스] 안세진 기자 = 투기수요 억제 및 공급확대를 통한 주택시장 안정화를 이루고자 했던 정부의 부동산 정책이 오히려 서민을 힘들게 하고 있다는 주장이 제기됐다.

심교언 교수(건국대 부동산학과)는 23일 쿠키뉴스가 주최한 2020미래경제포럼 ‘부동산금융 정책 진단과 시장 전망(부제: 부동산금융 정책 이대로 좋은가)’에서 “현재 정부의 부동산 대책은 투기꾼 한 명 잡으려고 서민 여럿 죽이는 정책”이라며 “정책의 방향성과 수단의 적정성에 대해 고민해보고 수정해나갈 필요가 있다”고 말했다.

이날 심 교수는 “문재인 정부 출범 이후 서울과 지방 집값이 양극화가 이뤄졌다”며 “이 정도까지 해서 정책이 실패했으면 대체 왜 그런지, 그간 정책이 적절했는지 평가해야 한다”고 주장했다.

앞서 정부는 ▲투기수요 차단 ▲공급확대 두 가지를 주요 골자로 출범 이후 총 19번의 크고 작은 부동산 정책들을 쏟아내고 있다. 가장 최근 대책은 지난해 12월16일 발표했던 부동산종합대책이다.

심 교수는 “정책을 발표할 때마다 집값이 오르고 있다. 8·2대책 이전까지 서울 집값 상승률은 4%대였는데 이후 18%까지 치솟았다. 9·13대책도 마찬가지. 계속 반복되고 있다”며 “유일한 변수는 정부 정책으로 보여 진다. 유동성이 많은 상태에서 다주택자를 규제하고 중과세하고 공급이 줄어드니 시장 가격이 폭등한 것”이라고 말했다.

심 교수는 각각의 규제별 부작용에 대해 꼬집었다. 우선 보유세와 양도세의 경우 “대부분의 전문가들이 보유세 높이고 거래과세 낮추는 것에 대해 동의한다”면서도 “보유세 높여서 집값 안정화됐다는 연구결과들은 없다. 보통 보유세 올리면 1회적으로 떨어지고 수급에 따라 다시 오른다”고 말했다.

이어 “보유세 가장 높은 나라가 영국과 미국이다. 하지만 2000년대 초중반에 가장 폭등했다. 반면 독일은 보유세가 가장 낮은 나라 중 하나인데, 최근 폭등해서 힘들지만, 2000년대 초증반만 해도 안정적이었다”고 덧붙였다.

앞서 정부는 12·16대책에서 고가 주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여 주택 처분을 유도하고자 했다.

또 심 교수는 최근 논란이 끊이질 않고 있는 민간택지 분양가상한제와 관해서도 “충분한 공급 없이는 효과가 미미한 수준”이라며 “공급량 축소는 중장기적으로 가격을 상승시킬 우려가 있다”고 말했다.

그는 분양가상한제로 인한 피해가 서민에게 고스란히 전가된다고 주장했다. 심 교수는 “로또청약이란 게 당첨되면 로또라는 좋은 의미도 있지만 절대 될 리가 없다는 비꼬는 의미가 될 수도 있다”며 “최근 당첨만 되면 20억 시세차익을 누린다는 개포동 한 아파트에 당첨된 사람이 청약 포기를 했다고 한다. 이유는 대출규제 등으로 자금이 없어서다. 결국 그 아파트는 돈 많은 줍줍족에게 돌아갔을 것”이라고 말했다.

분양가상한제란 새로 짓는 아파트 분양가에 상한선을 걸어 시세보다 저렴하게 집을 공급하는 제도다. 기존에는 공공택지에만 적용해왔다면 지난해 10월 민간택지에까지 그 범위를 넓혔다.

또 그는 이같은 대출규제로 인해 부동산 시장은 거래절벽을 넘어 거래실종이 일어났다고 주장했다. 또 거래가격대별 풍선효과도 지적했다.

앞서 정부는 투기지역과 투기과열지구에서는 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지되는 등 주담대 규제를 강화했다.

심 교수는 “대출이 다 막혀서 풍선효과 등의 문제가 나오고 있다. 9억, 15억 등 규제 조건에 맞춰 가격 상승이 이뤄지고 있다”며 “규제대상 아파트 가격의 적정성을 따져야 한다. 실제 지난 1월 서울에서 시세 9억원 넘는 아파트는 36.6% 불과하다. 나머지까지 합치면 굉장히 많아질 거다. 이 모든 가구들이 규제 대상이 되어서 지탄받아야 하는가 싶다”고 말했다.

이어 “우리나라 국민들은 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)를 부동산 규제 수단으로 본다. 하지만 선진국 사례를 보면 개인들한테 LTV를 규제하는 경우는 거의 없다. 어떤 사람은 100% 주고 20% 주고 다양하게 이뤄진다”며 “주담대를 받는 사람들의 대부분의 이유는 생계형 대출이다. LTV를 높이면 서민 계층이 피해를 본다. 투기꾼 한명 잡으려고 서민 여러 명 희생시키는 게 아닌가 싶다”고 말했다.

공급대책에 대한 지적도 있었다. 3기 신도시 정책에는 수도권 주변에 공공임대주택과 함께 공공·민간이 분양하는 주택공급을 늘려 서울 주택시장에 만연한 투기수요를 걷어낸다는 취지가 담겼다.

심 교수는 “3기신도시 등 공급확대는 시장안정에 효과가 어느 정도는 있겠지만 서울 중심으로부터 멀리 떨어져 있어 한계가 있을 것으로 보인다”고 말했다.

이어 “재건축·재개발 물량은 당초 그렇게 크지 않다. 집값 폭등의 주범은 새 아파트”라며 “로또아파트로 불리는 새 아파트에 대한 수요가 늘면서 기존 서울 아파트 시장 불안이 장기화될 가능성이 높아졌다. 이는 결국 서민의 피해로 이어질 수 있다”고 우려했다.

asj0525@kukinews.com