[쿠키뉴스] 안세진 기자 =21대 국회가 ‘임대차 3법’을 꺼냈다. 임대차 3법이란 ▲전월세 신고제 ▲전월세 상한제 ▲계약갱신청구권제를 말한다. 무섭게 치솟는 전월세 가격으로부터 세입자를 보호하겠다는 취지다. 하지만 기득권층에서는 재산권 침해와 전월세 가격 폭등 등을 이유로 거부하고 있다.

◇그동안 집주인은 전월세 신고를 안해도 된거야?

전월세신고제란 임대인과 임차인 간 전월세 계약 시 임대인이 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금 등의 계약 내용을 30일 이내에 관할 지자체에 신고하도록 하는 제도이다.

지금까지는 부동산 매매계약은 신고의무가 있지만, 전월세의 경우 임대인이 임대 사업자로 신고한 경우가 아니라면 신고의무가 없었다. 그렇기 때문에 확정일자 신고나 월세 소득공제 신청, 등록임대사업자의 신고 현황에 대해서만 임대차 정보를 확인할 수 있었다.

해당 법안은 이미 20대 국회에서도 논의된 바 있지만 통과되지 못했다. 안호영 더불어민주당 의원이 지난해 8월 이를 골자로 한 개정안을 발의했다. 당시 발의안에는 계약 체결일로부터 30일 이내에 지자체에 계약 내용을 신고토록 하고, 이를 위반할 경우 100만~500만원의 과태료를 부과하도록 하는 내용이 들어 있었다.

신고제가 도입되면 임대차 계약에 관한 모든 정보가 수집되어 정부가 이를 관리할 수 있게 된다. 이를 통해 정부는 전월세 신고제를 통해 그동안 집계되지 않았던 임대소득에서 세금을 확보할 수 있게 된다. 또한 세입자의 보증금을 보호할 수 있을 것도 기대된다. 신고와 동시에 확정일자가 부여돼 임차인은 별도로 주민센터를 방문해 확정일자를 받지 않아도 보증금 우선변제권을 보호받을 수 있기 때문이다.

다만 주택 임대소득 과세가 가능해지면서 임대인의 세 부담 증가로 인한 반발이 예상되는 만큼, 부작용을 줄일 수 있는 방안에 대한 논의가 필요해 보인다는 게 업계의 중론이다. 현재 대한민국에는 500만 호 이상의 전월세주택이 있다. 이 중 약 20%만이 임대현황 파악이 가능했는데, 이를 100%로 확대한다는 것은 큰 변화이기 때문이다. 

◇쫓겨날 걱정 없이 살 수 있다고?

두 제도는 전월세 기간과 임대료를 규제한다는 측면에서 비슷하다. 최근 윤후덕 더불어민주당 의원은 일반 주택의 임대차 계약에도 계약갱신청구권을 적용하고, 전월세상한제를 도입하는 내용의 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 대표 발의했다.

우선 전월세상한제는 임대료를 연 5% 이상 올리지 못하도록 하는 제도다. 현행 법률에서는 임대료 증액 한도를 연 5%로 제한하고 있어 언뜻 보면 같은 제도인 것으로 보이지만 그렇지 않다. 현행 법률에서의 5%는 계약 기간 도중 올릴 수 있는 폭을 말하는 반면, 이번 개정안은 계약을 갱신하는 경우에 대한 것이다.

계약갱신청구권은 현행 주택임대차보호법이 보장하는 최소 임대 기간 2년이 끝나더라도, 임차인이 요구할 경우 임대차계약을 한 번 더 연장할 수 있도록 의무화하는 제도다. 문재인 정부 출범 당시 발표된 ‘100대 국정과제’에도 포함된 현 정부의 핵심적인 주택 정책이기도 하다. 현재는 상가 등에만 적용되고 있다.

이 법이 도입될 경우 전월세 등의 실질적인 임대 기간은 4년이나 그 이상이 될 수 있다. 세입자가 요구하면 집 주인 의사와 상관없이 무한정 전세를 연장할 수 있도록 하는 내용의 법안도 나와 있는 상태다.

두 제도가 도입될 경우 주거 안정과 임차인의 권익 보호라는 공익적 취지에 부합하게 된다는 장점이 있는 반면, 국가가 개인의 재산권을 지나치게 침해한다는 임대인의 반발도 예상된다. 또한 전월세 가격 급등이라는 부작용에 대한 우려도 제기된다.

실제 지난해 9월 한국부동산분석학회가 내놓은 '주택임대차 계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구'에 따르면 ‘2년+2년’ 방식으로 계약갱신청구권이 도입될 경우 최초 계약단계의 전셋값은 최소 1.43%에서 최대 1.65%까지 오를 것으로 나타났다.

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