경실련에 따르면 문 정부 집권 3년 동안 서울 아파트 중위값은 6억600만 원에서 9억2000만 원으로 52%가 올랐다. 박근혜 정부(29% 상승)나 이명박 정부(3% 하락)때보다 급상승한 수치다. 또한, 문 정권 이후 지난 3년여 동안 무려 56.6%나 폭등한 서울 도심 아파트값은 뉴욕(19%)·파리(22%) 등을 누르고 세계 20개 주요 도시 중 상승률 1위를 차지했다. 21차례의 대책을 내놓을 때마다 규제지역을 피한 ‘풍선효과’가 발생하면서 수도권은 물론 지방 대도시의 아파트값도 역대 최고로 올랐다. 아무리 다른 통계를 들이댄들 역대 정부 중 단기간 내 최고로 집값을 올린 정부라는 오명(汚名)은 지워지지 않는다.
지난 10일 정부는 다주택자의 종합부동산세(종부세) 세율을 최고 6%로 인상하고, 양도세율을 최고 70%, 취득세율을 최고 12%로 인상하는 ‘세금 폭탄’을 골자로 한 ‘부동산 보완대책 추진방안’을 발표했다. 이번 ‘7·10대책’은 문재인 정부 들어 22번째 부동산 대책이다.
그동안 문 대통령은 “부동산 문제는 우리 정부에서는 자신 있다고 장담하고 싶다”(2019년 11월 19일 국민과의 대화), “지난번 부동산 대책으로 지금 부동산 시장은 상당히 안정이 되는 것 같다”(2020년 1월 14일 신년 기자회견)면서 부동산 정책에 자신감을 내비쳤다. 그런데 그렇게 부동산에 자신 있고, 시장도 안정되었다면서 왜 그동안 대책을 무려 22번이나 내놓았는가? 그것도 ‘6·17대책’ 발표 후 한 달도 되지 않아서 부랴부랴 추가 대책을 발표한 이유는 무엇인가? 이는 대통령 스스로 국민 앞에 거짓말했다고 자인(自認)하는 것밖에 되지 않는다.
이제 정부가 대책을 내놓아도 시장의 반응은 싸늘하기만 하다. 지난 10일 발표된 한국갤럽 여론조사에서 응답자의 64%는 “문재인 정부가 부동산 정책을 잘 하지 못하고 있다”고 평가했고, 61%는 “앞으로 1년간 집값이 현재보다 오를 것”이라고 봤다. 이는 정부의 부동산 정책이 신뢰를 상실했다는 방증이자, 지난 21번의 대책발표에도 불구하고 주택 가격이 오르기만 했다는 학습효과의 반영이다.
도대체 부동산 사태가 이 지경까지 이르게 된 근본적 원인은 무엇인가? 바로 문재인 정권의 반(反)자유시장 경제정책이 그 핵심적인 요인이다. 지난 3년여 동안 문재인 정권의 경제정책은 철저하게 반(反)시장, 반(反)기업, 친(親)노동적 성격을 띠면서 자유시장주의를 심각하게 위협하는 흡사 사회주의식 계획경제 정책의 성격을 보여왔다. ‘소득주도성장’을 앞세운 문 정권의 경제정책은 국가의 시장에 대한 과도한 개입, 각종 규제를 통한 기업의 경제적 자유 제한, 퍼주기식 포퓰리즘으로 인한 재정 고갈 등을 초래하면서 오늘날 세계 경제 10위권의 번영 국가를 이룩한 대한민국의 3대 기둥 중의 하나인 ‘자유시장주의’를 파괴하고 부정한다.
임금이라는 시장 가격에 국가가 개입한 대표적인 반(反)시장적 정책인 ‘급격한 최저임금 인상’을 필두로 일자리안정자금, 카드 수수료 인하, 임대료 조정, 부가가치세 조정 등 시장의 가격기능에 개입하고 이로 인해 발생한 부작용을 또다시 가격기능으로 조정하는 악순환이 이어지고 있다. 또한, 기업의 생산성에 막대한 차질을 가져온 주 52시간 근무제를 비롯해서 직장 내 괴롭힘 방지법, 채용절차법 등 각종 규제가 기업의 경제활동 자유를 옥죄고 있다. 여기에 실업 대란의 비난을 모면하기 위한 공공부문의 고용 확대, ‘재정 중독’이라고 부를 정도의 과도한 퍼주기식 예산 집행 등이 나라의 곳간을 거덜 내고 있다.
그러나 이러한 반(反)시장적 정책들이 노동자들을 비롯한 저소득계층의 소득을 높이고 경제적 양극화를 완화시키기는커녕, 오히려 ‘시장의 역습’으로 사회적 약자가 더 큰 어려움을 겪는 상황이 벌어지고 있다.
최저임금 인상으로 자영업자들이 줄도산 상태에 빠졌고, 대량 실업은 실업대란을 넘어 고용 절벽의 상태에 이르렀으며, 저소득계층의 소득은 감소하고 빈부격차는 오히려 확대되었다. 경제적 자유를 제약받은 기업의 투자 감소와 고용 축소는 자본의 해외 이탈과 실업 대란을 촉발했고, 공공일자리 창출 확대와 퍼주기식 복지 등 선심성 예산 집행은 국가 파산의 위협을 증폭시키고 있다.
이러한 문 정권의 ‘반(反)시장주의 경제정책’의 폐해가 그대로 드러나면서 통제 불능 상태에 빠진 것이 바로 현재의 ‘부동산 대재앙’이다. 평균 1.7개월에 한 번꼴(집권 38개월 동안 22번의 대책 발표)로 무더기 대책을 발표하고도 사상 유례 없는 집값 상승을 막지 못한 문재인 정권의 부동산 정책 대실패는 시장을 이기겠다며 쏟아낸 정책의 ‘반(反)자유시장적’ 성격에 기인한다. 그리고 그 특징은 크게 수요-공급의 시장 무시, 부동산 정책의 정치화, 자유시장에 대한 적개심 등으로 정리해 볼 수 있다.
* 수요-공급의 시장 무시
우선, 문재인 정권은 초등학생도 잘 아는 ‘수요와 공급에 의한 가격 결정’이라는 자유시장 원칙을 무시하고 무조건 정부의 규제와 통제로 시장을 때려잡겠다는 정책을 남발하면서 기록적인 가격 상승을 부추기며 부동산 시장을 활활 타오르게 만들었다. 이를 두고 경제학자인 정갑영 전 연세대 총장은 “문재인 정부는 경제학 원론과 싸우고 있다”고 지적했다.
지금까지 정부는 무엇보다 수요와 공급에 따라 움직이는 시장원리를 외면한 채 다주택자 양도세 중과세 등의 거래 규제와 주택담보대출 및 전세담보대출 제한 등의 대출 규제, 그리고 공시지가 인상과 종합부동산세 인상 등의 보유세 강화로 시장을 안정화시키려고 했다. 다주택자를 비롯한 주택소유자를 집값 상승의 주범이자 ‘투기꾼’으로 규정하고 그동안 22차례에 걸쳐 세제 강화, 대출 및 청약 규제 등 ‘징벌적’ 조치들을 중심으로 부동산 시장의 숨통을 조여 왔다. ‘더 이상 집을 소유하는 것으로 돈을 벌 수 없다’는 것을 깨닫도록 하겠다며 수요 억제에 초점을 맞췄던 것이다.
하지만 주택 구매자들은 정부의 이런 수요억제책에 전혀 반응하지 않았다. 집값이 내려가기를 기다리다 오히려 더 상승하면서 매수 타이밍을 놓친 사람들이 속출했고, 지금 아니면 영영 집을 살 수 없을 것을 우려한 ‘추격 매수세'가 확산되었다. 여기에 다주택자를 비롯한 주택소유자들이 매물을 시장에 내놓지 않고 계속 버텼더니 공급 부족으로 주택 가격이 상승하면서 ‘꿈쩍하지 않고 계속 버티면 집값이 상승한다’는 학습효과를 얻게 되었다. 그 결과 대책이 나올 때마다 매물 잠김 현상이 심화되었고, 집값은 더욱 가파르게 상승했다. 이에 정부가 ‘더 강력한 규제와 징세’를 골자로 하는 수요억제책을 내놓지만, 이것이 다시 부동산 가격 상승을 시장에 예고하는 악순환이 반복되고 있다.
더군다나 그동안 정부는 주택 수요 억제에 역행하는 각종 정책들을 내놓기도 했다. 경기 활성화를 위해 불가피한 금리 인하와 유동성 증가는 차치하고라도, 분양 추첨제 축소와 가점제 확대로 젊은 30-40대 초반 부부들의 기존 주택에 대한 수요를 확대시켰고, 자사고 폐지에 따른 강남과 목동 등 학군 우수 지역에 대한 수요를 증가시켰으며, 조(兆) 단위의 엄청난 보상비가 지급되는 신도시 개발로 막대한 보상비가 부동산 시장에 재유입되면서 가격 상승을 부추겼다.
한편, 정부는 가격을 결정하는 또 다른 주요 변수인 공급을 늘리는 데는 적극적이지 않았다. 특히 많은 사람들이 집을 사기를 원하는 서울지역에 주택 공급이 충분하다는 말로 일관하면서 공급물량을 늘려 가격을 안정시킬 결정적인 기회를 날려버렸다.
역대 정권의 서울 지역 민간분양주택 인허가 건수를 비교해 보면, 김대중 정부 시절인 2000년부터 참여정부가 출범한 2003년까지 연평균 12만3000호를 지었고, 참여정부 시기였던 2004~2007년에는 연간 5만3천호에 그쳤다. 또, 박근혜 정부 시절인 2013년부터 2016년까지 건설 인허가를 받은 서울 민간분양주택의 수는 총 29만7600호로서 연평균 7만4400호나 됐다. 그러나 2018~2019년 문재인 정부에서 인허가를 받은 주택 물량은 총 11만6386호로서 연평균 5만8193호로 줄었다. 여기에 서울에서 30년 넘는 노후주택이 37.2%나 차지하고 2016년 이후 매년 4만호 넘는 멸실주택이 발생하기 때문에 문재인 정부에서 순증가한 주택(준공주택 – 멸실주택)의 수는 매년 2만호 미만으로 서울시 연간 적정 공급량 4만호의 절반도 되지 않는 절대 부족 상황이다.
이처럼 서울의 신규주택 공급 부족을 간파한 부동산 투자자들이 서울과 수도권 전역에서 투자 물건을 물색하고 다니는 것을 정부가 ‘투기꾼’으로 때려잡겠다고 목소리를 높여본들 집값을 억누를 수 있는 상황이 아니다.
정부가 부족한 공급물량을 제공한다고 발표한 3기 신도시는 모두 서울의 중심과는 거리가 먼 서울 외곽과 인접한 수도권 지역이고, 실제 입주까지는 6~9년이나 소요되기 때문에 단기간에 주택 공급 문제를 해결할 수 없다. 그런데 정부는 이 문제를 해결할 수 있는 서울 중심에서의 재개발, 재건축을 강력하게 규제하는 방법으로 공급을 억제함으로써 부동산 가격 상승을 부추기고 있다. 강남을 비롯한 주요 도심의 재건축, 재개발이 부동산 투기를 조장하고 집값 상승을 부추긴다는 이유에서다. 하지만 정부가 ‘강남 재건축’을 때려잡겠다고 꽁꽁 묶어놓은 탓에 풍선효과로 주변 지역들로 주택 가격 상승이 확대되면서 오히려 가격 차이가 더욱 커지는 부동산 서열화와 블록화를 가져왔다는 비판이 거세다.
결국, 해결책은 공급을 늘리고 수요를 줄이는 것이다. 과거 이명박 정부가 세곡동, 내곡동, 자곡동에 보금자리주택을 투하하듯이 그린벨트를 풀고, 용적률을 높이고, 층고 제한을 완화해서 사람들이 거주하기를 원하는 요지에 재건축 재개발을 통해 충분한 물량을 공급하는 것이다. 공급이 충분하면 가격은 안정화될 것이고, 앞으로도 계속 더 공급하겠다는 확신을 주게 되면 투기수요는 자연스럽게 줄어들게 된다.
* 부동산 정책의 정치화
그렇다면, 왜 문재인 정권은 집값 안정의 핵심 열쇠인 서울 중심지역의 ‘재건축, 재개발’을 꽁꽁 묶고 억제하면서 부동산 대란을 초래한 것일까? 그 이유는 문 정권이 부동산 정책을 경제 논리가 아니라 정치적 시각에서 결정하는 ‘부동산 정치’를 하고 있기 때문이다.
지금까지 발표된 문 정권의 부동산 대책은 다주택자를 비롯한 부동산 투기세력을 ‘적’으로 규정하고 이들의 투기행위에 대해 ‘징벌’(세금 폭탄, 대출 규제, 거래규제 등)을 내림으로써 무주택자들의 분노를 가라앉히고 그들을 보호한다는 이미지를 각인시키는 데 초점이 맞춰져 있다. 따라서, 부동산 가격안정에 꼭 필요한 재건축 재개발 활성화와 그린벨트 해제 등 공급확대를 추진하지 않고, 부자들을 겨냥한 규제정책만 쏟아내고 있다. 정부가 무려 22차례의 부동산 대책을 토해내고 있음에도 그때마다 집값이 다락같이 오르는 이유는 이런 반(反)시장적 부동산 정치로 인한 정책 실패가 시장 실패로 이어지면서 신뢰를 상실했기 때문이다.
문 정권은 자신들의 정책 실패에 대한 반성은 고사하고, 들끓는 민심을 다독이기 위해 그 책임을 다주택자에게 전가하고 있다. 또 집을 가진 자와 그렇지 못한 자를 양분시켜 놓고 부자들에게 증세 등 규제 강도를 높이는 패턴을 반복하고 있다.
그러면서 정치적인 고려에 따라 정책을 빈대떡 뒤집듯 뒤집어버리는 낯두꺼운 행동도 서슴지 않는다. 정부가 앞장서서 등록을 장려하고 각종 세제 혜택을 줬던 민간 주택임대사업자 제도를 3년 만에 폐지한 것이 그 대표적인 예이다. 이처럼 정부 정책 기조가 언제든지 뒤집힐 수 있다는 정책 불확실성이 정부 정책에 대한 시장의 신뢰를 떨어뜨리는 것은 너무나도 자명하다.
문 정권이 부동산 공급확대를 하지 않는 정치적인 이유가 자가주택 보유자가 늘어나면 그 지역이 보수화되기 때문이라는 견해도 있다. 노무현 참여정부 부동산 정책 실패의 장본인이자 문 정권 부동산 정책에도 깊숙이 관여해 온 김수현 전 청와대 정책실장은 자신의 책『부동산은 끝났다』에서 빌라가 재개발되어 아파트가 되면 보수 표밭이 되고 자신의 집을 소유하게 되면 보수 성향을 갖게 된다고 주장했다. 여기서 중요한 것은 그의 주장이 현실과 부합하는지의 여부가 아니라, 그 주장의 타당성과 상관없이 현 정부의 부동산 정책을 좌지우지 하는 인물이 그렇게 믿고 있다는 점이다.
이러한 사고의 맥락에서 조금 더 유추해 보면, 자가주택 소유를 억제하기 위해 공급은 확대하지 않고 대신 임대 공급을 늘려야 하는데, 공공임대는 한계가 있으니까 민간의 힘을 빌려서 다주택자들을 양성화하는 임대사업자 제도를 만들었던 것이고, 임대사업자의 다주택 소유가 투기를 부추겼다는 비난 여론이 거세지자 이제는 ‘전세 3법’의 입법화를 통해 전월세 임차인의 권한을 거의 무제한으로 확대시키겠다는 것이며, 과거 무주택자에 대한 전세자금대출을 확대한 조치 또한 웬만하면 자가주택 소유보다 더 비싼 지역에 전세로 들어갈 수 있도록 한 장려책이었다고 볼 수 있다. 또, 집값이 계속 오르면, ‘집 소유자’는 투기꾼으로 비난하면서 세금을 대폭 늘리고, 더더욱 집을 살 수 없게 된 ‘무주택자’에게는 거둔 세금으로 퍼주기 복지 해주면서 자신들의 정치적 지지를 더욱 공고히 할 수 있다는 정치적 계산도 전혀 낯설거나 이상하지 않다. 집값을 잡겠다는 정부 부동산 정책의 진짜 목표는 세금을 더 많이 걷겠다는 것이고, 176석이라는 정치적 안전판을 마련한 정부가 이 기조를 더욱 강화하려고 시도하는 것이라는 일부 네티즌들의 해석도 충분히 일리가 있다.
이처럼 부동산 정치에 매몰된 문재인 정권은 수요-공급의 원칙에 따라 결정되는 시장 가격이나 시장의 반응과 정부 정책에 대한 신뢰 따위에는 별로 신경 쓰지 않는다. ‘정책이 시장을 이길 수 있다’면서 경제 논리는 내팽개치고 자기들 정치적 이해관계에 따라 부동산 정책을 떡고물 주무르듯 하면서 헌법에 규정된 국민의 재산권과 경제활동의 자유를 무참하게 짓밟고 있다. 바로 이 모든 반시장적 정책의 이면에는 정권 유지와 권력욕에만 몰입하며 극단으로 치닫는 부동산 정치가 자리 잡고 있다.
* 자유시장에 대한 적개심
그런데, 문재인 정권이 보여주고 있는 반(反)시장적 부동산 정치의 근저(根底)에는 자유시장에 대한 적개심이 깔려있다.
자본주의 사회에서는 부동산을 포함해 모든 재화 및 용역을 본인이 원하는 만큼 얼마든지 구입·보유할 수 있으며, 또 그렇게 할 수 있도록 보장해야 한다. 그리고 부동산 가격은 시장에서의 수요-공급에 따라 결정되고, 경제성장과 인구증가에 따른 어느 정도의 부동산 가격 상승은 오히려 바람직하다. 하지만, 현 정권의 핵심세력들은 부동산 보유와 부동산의 가격 상승을 죄악시하는 경향이 있다. 집을 소유하는 것을 부도덕한 ‘투기’로 매도하고, 집값의 상승을 대표적인 ‘불로소득’으로 파악해서 이를 응징하기 위한 ‘징벌적 과세와 규제’를 가한다.
이들은 자유시장을 부자(富者)와 빈자(貧者)가 존재하는 불평등을 만들어내는 정의롭지 못한 기제로 파악한다. 따라서 이런 시장 메카니즘은 정부의 개입과 규제로 바로잡아야 한다고 믿는다. 한마디로 ‘보이지 않는 손의 시장’보다는 ‘보이는 손의 국가’를 강조하는 것이다.
이들은 현재 부동산 가격 상승으로 인한 혼란을 부동산 소유자(有産者)와 무주택자(無産者) 간 계급투쟁의 관점에서 파악한다. 그 결과 가진 자들의 소유권에 제약을 가하고, 부동산으로 인한 수익을 몰수하며, 못 가진 자의 주거 권리를 무한대로 확대하는 것이 곧 경제적 평등을 실현하고, 사회적 정의를 구현하며, 사회적 복지를 완성하는 것으로 착각하고 있다. “부동산 정책에 있어서만큼은 ‘여기가 북한이냐’는 말이 나올 정도로 더 확실하게 때려잡아야 한다”는 한 여당 의원의 발언은 이러한 인식을 단적으로 드러낸다. 시간이 갈수록 강남을 집중 타겟화한 부동산 세금 폭탄 정책과 강남 재건축 억제정책을 비롯해서 ‘토지 공개념’ 입법화와 주택거래허가제 등 사회주의 계획경제식 정책이나 공산주의식 국유화 같은 구상이 갈수록 노골화되는 이유도 바로 여기에 있다.
이미 실패로 끝난 시대착오적 사회주의 이념에 경도된 문 정권 핵심세력의 ‘이루지 못한 짝사랑의 추억’은 자유시장에 대한 적개심으로 가득 찬 반(反)자본주의, 반(反)자유시장적 경제 정책을 줄줄이 사탕처럼 연달아서 쏟아내고 있다. 하지만 ‘뜨거운 가슴’만으로 수요와 공급에 따른 시장의 원리에 저항하는 것은 무모하다 못해 안쓰럽기까지 하다. 최근 노무현 정부 청와대 홍보수석을 지냈던 인사가 “문재인 정부 부동산 정책 실패는 운동권 출신 정치인이나 교수들이 부르주아 학문이라며 등한시한 정책학에 대한 기본 이해가 떨어지는 전문성 부족 때문”이라고 일갈한 것처럼, 시장에 대해 무지(無知)하고 무능(無能)하면서 오직 ‘오기’로 시장을 때려잡겠다고 몽둥이를 드는 문 정권의 부동산 정책은 의도하지 않은 ‘시장의 역습’ 앞에 번번이 무릎을 꿇으면서 그 피해는 오롯이 침몰하는 국가 경제와 살 곳이 막막한 무주택 서민들의 몫이 되고 있다.
결국, 경제에 대한 문재인 정권 핵심세력들의 낡은 도그마와 시대착오적인 이념은 시장에 대한 적개심과 가진 자에 대한 증오심을 불러일으켜 ‘시장의 실패를 교정하고, 시장을 이기기 위한’ ‘오기’의 반(反)시장적 정책들을 쏟아냈다. 여기에 대통령 개인과 그 패거리 집단의 권력 유지를 위한 경제(부동산)의 정치화는 시장을 움직여 집값을 안정시키기 위한 치밀하고 전문적인 정책적 노력은 아예 제쳐두고, 가진 자로부터 가능한 많은 것을 빼앗아 못 가진 자에게 퍼주겠다는 정치적 목적성에 함몰되어 투기꾼으로 몰린 주택소유자에 대한 징벌적 과세와 각종 규제, 그리고 무주택자의 ‘자가주택 소유’라는 희망의 사다리 박탈이라는 참담한 결과를 초래했다. 이 과정에서 수요-공급의 시장원칙은 철저하게 무시되었고, 예상하지 못한 ‘시장의 역습’에 ‘정책이 시장을 이기겠다’는 호언장담은 무색해졌다.
시장의 자유가 무한 확장되어 약자에대한 약탈을 심화시켜 야수로 변해버린 야만성이 커지지 못하토록 이를 국가가 나서서 적당한 통제와 조정의 기능은 일시 필요할지 모르지만, 지금처럼 시장경제의 시스템으로 전면화되어버린 한국 경제의 토태를 느닷없이 북한식 사회주의 주체공법으로 대체하고 나서겠다는 식의 반시장경제 발상은 지금의 한국경제를 ‘부도국가’로 이끌고 가겠다는 것이나 다름없다.
현 정권의 위정자들은 반미, 반독재, 반자본주의에 대한 정치적 DNA가 뼛속까지 남아 아직도 유물론식 경제관인 북한식 주체사상, 사회주의 계획경제, 자립경제에 대한 환상에 빠져 자유시장 경제에 대한 적개심으로 가득하다. 이들은 정확히 말해서 경제를 위한 시장과 국가의 기능이 무엇인지에 대한 정확한 인식이 없다. 한마디로 지속가능한 경제번영을 위한 시장과 국가의 적절한 역할과 기능 그리고 그 콤비네이션과 콜라보레이션이 무엇인지도 모른다. 이것이 현 정부 경제정책의 가장 치명적인 실패요인이다. 이는 마치 의사 면허증도 없고 의대에서 공부한적이 없는 무면허 의사가 중환자의 수술을 집도하겠다고 칼을들고 나서는것 만큼이나 무모한 일이다.
이제라도 문 대통령은 부동산 정책을 근본적이고 전면적으로 수정해야 한다. 부동산 재앙을 초래한 주무 장관을 비롯한 책임자들은 즉각 교체하고 정책 기조도 전면 수정해야 한다. 그렇지 않고 계속해서 시장을 이겨보겠다는 반(反)시장적 오기의 정책으로 일관한다면 대책이 22번이 아니라 220번이 나온다고 하더라도 상황은 개선되기는커녕 더욱 악화될 뿐이다. 각자가 살기 원하는 곳에 자신의 집을 갖고 싶은 국민들의 꿈과 희망에 응답하지 않는 정권에게는 상상을 초월한 국민적 저항이 쓰나미처럼 밀어닥칠 수밖에 없음을 명심해야 할 것이다.
장성민 세계와동북아평화포럼 이사장
