주거용 오피스텔(아파텔) 입주자들이 대출 규제완화를 촉구하고 있다. 분양을 받았지만 강력한 규제로 거래 절벽과 역차별을 겪고 있다는 주장이다. 다만 섣부른 규제완화는 투기를 조장할 수 있어 난항이 예상된다.

10일 제보자는 쿠키뉴스에 "오피스텔은 지난 정권에 아파트와 함께 묶여 규제가 강화됐다"라며 "정권이 바뀐 지금 아파트는 규제 해제로 선회했지만 아직 오피스텔은 이렇다 할 규제 해제 소식이 들려오고 있지 않다. 따라서 오피스텔 수분양자들은 숨 막히는 규제로 인하여 지금도 발을 동동 구르고 있다"고 호소했다. 

업계에 따르면 오피스텔과 상가·빌딩·토지 등 비주택담보대출은 차주별 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용받는다. 대출액이 1억원을 넘으면 연간 원리금 상환액이 연 소득 40%를 넘기지 못한다. 비주택담보대출은 DSR 산정시 만기를 고정 8년으로 계산하며, 만기가 줄면 DSR 비율이 높아져 대출한도가 줄어든다.

아파트 구매 여력이 부족한 신혼부부나 사회초년생이 차선책으로 오피스텔을 고르는 경우가 많은데, 규제로 예기치 못한 ‘차별’이 야기되고 있다.

전입신고를 하면 오피스텔은 세법상 주택에 포함된다. 취득 시 유주택자가 되고 취득세와 양도소득세 중과대상이 된다. 대출을 받을 땐 사정이 달라진다. 비 주택으로 분류돼 대출한도는 낮고 고금리는 그대로 적용받는다. 특례보금자리론 대상에서도 제외돼 잔금을 마련하기 쉽지 않은 상황이다.

고금리와 대출규제로 오피스텔은 ‘찬밥’ 신세다.

업계에 따르면 1월 서울 오피스텔 거래량은 438건으로 한 달 전(839건)보다 48% 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 거래량(837건→1317건)가 대조를 이룬다. 매매 가격도 하락세다. 1월 서울 오피스텔 매매가격지수는 102.08로 전월 대비 0.26% 떨어졌다.

대출이 막혀 입주를 못하고 쉽게 집을 팔지도 못하는 상황이다. 더욱이 이달 중 무순위 청약조건완화 등 아파트 중심으로 각종 규제가 풀릴 예정이라 상대적으로 오피스텔 인기는 더 사그라질 전망이다.

A부동산 관계자는 “오피스텔은 매매자체가 안 된다. 신축은 그나마 나가는 편인데 매매는 다들 눈치 보는 경우가 많다. 가격이 더 떨어지면 사려는 것”이라며 “위치에 따라서 다르긴 한데 일반적으로는 약간 하락세이거나 정체돼있다고 보는 게 맞다”고 진단했다. 이어 “규제보다는 금리문제가 크다”고 전했다.

B부동산 관계자는 “요새는 아파트든 오피스텔이든 매매 자체가 안 된다”고 잘라 말했다.

제보자는 “오피스텔 소유주보다 비교적 여유가 있는 아파트 소유 계층도 이번에 규제완화 대상이 되고 있는데 오피스텔은 규제 완화가 되지 않으면서 역차별을 당하고 있는 형국”이라며 “주거형 오피스텔 주택수 산정 제외, 오피스텔 DSR 적용 완화 및 폐지, 특례보금자리론 대상 포함 등 다양한 오피스텔 거래활성화 대책을 부탁드린다”고 간청했다.

하지만 역차별을 해소하기 위해 무작정 규제를 푸는 건 쉽지 않아보인다. 투기가 성행할 수 있다. 또한 용도구역 등 부동산 체계 근간을 바꿔야 하기 때문이다. 

권일 부동산인포 팀장은 “정책 입안자들 사이에선 오피스텔 투자는 곧 투기라는 부정적 시각이 남아있다”라면서도 “그런 목적 외에도 차선책으로 가는 서민도 많다. 그런 분들까지 싸잡아서 투기목적으로 볼 순 없다”고 진단했다.

이어 “전체적으로 건설경기가 워낙 안 좋아지는 부분이 있어서 정부에서도 한 번은 생각해볼 필요가 있다”라며 “대출 시 주택으로 보느냐, 아니냐 하는 부분에서 당장은 아니더라도 개선하는 노력이 필요하다”고 말했다.

송금종 기자 song@kukinews.com