과천 부동산 시장이 GTX(수도권급행열차) 개통과 3기 신도시 지정 등으로 주목받는 가운데 증권사들도 부동산금융사업에 적극적으로 나서고 있다. 과천시는 최근 정부 규제로 조정 국면에 들어섰지만 얼마 전까지 수도권 부동산 시장에서 ‘핫플레이스’ 중 하나로 꼽힌 곳이기도 하다. 서울과 인접한 교통 여건, 갖춰진 인프라 구성이 큰 요인이기도 하다.

증권사들도 공동주택, 지식정보타워, 재개발 재건축 사업 등 여러 영역의 부동산 사업에 금융주선으로 나서고 있다. 일반적인 공공택지와 달리 교통, 인프라가 갖춰졌기에 리스크 관리에 용이해서다. 

◇ 과천 부동산시장, 서울 접근성과 교통 호재

수도권 주택시장에서 과천시는 경기권이지만 범서울권으로 불릴만큼 서울 접근성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 정부가 지난해 말 발표한 3기 신도시 지정 지역 가운데 서울 강남권과 가장 가까운 곳이기도 하다. 

이 같은 지리적 접근성 덕분에 정부 규제에도 불구하고 아파트 시세는 선방한 것으로 나타났다. 부동산정보업체 부동산인포가 KB부동산 리브온(Liiv ON) 시세를 분석한 결과에 따르면 지난해 경기도 아파트값은 평균 3.66% 상승했다. 이 가운데 과천시의 아파트 시세 상승률은 7.82%인 것으로 집계됐다. 

교통 여건도 개선될 가능성이 높다. 철도 노선으로는 과천정부청사역을 지나기로 예정된 ‘수도권광역급행철도 GTX-C(수원~덕정)’ 노선이 기본 계획이 거론된 단계다. 국토부는 내년 초까지 신속하게 철도망 사업을 추진할 예정이다. GTX-C노선이 들어서면 양재역과 삼성역을 드나들기 한결 수월해진다는 평가다. 또한  ‘위례~과천선’ 노선도 현재 예비 타당성 추진에 들어갔다. 게다가 지식정보타운 건설, 재건축 사업 등도 호재로 거론된다. 

3기신도시 지정으로 인해 찬반양론은 여전하지만 과천 거주를 원하는 배후수요가 많다는 점은 장점으로 꼽히기도 한다. 현재 과천시는 수도권 지역 가운데 미분양 물량이 없어 공급에도 문제가 없다는 평가다. 부동산인포 권일 팀장은 “과천시는 그동안 신규 공급이 적었고 배후 수요는 충분하기에 수요자들이 몰릴 것으로 예상된다”고 설명했다.

◇ 증권사, 재건축·오피스텔·지식정보타운 등 다양한 부동산 사업 참여

국내 증권사들도 과천시 내 추진하고 있는 부동산 사업에 적극적으로 참여하는 것으로 확인됐다. 

KTB투자증권은 경기도 과천시 별양동 52번지 일대 지역에 들어서는 재건축 단지(과천주공6단지 주택재건축정비사업)에 PF(프로젝트파이낸싱) 금융주선을 맡았다. 공동주택 2099가구 가운데 782가구를 일반분양한다. 시공사는 GS건설이다. 

KTB투자증권은 시행을 맡은 재건축조합에 PF대출채권을 빌려주고, SPC(특수목적법인)가 이를 기초자산(PF대출채권)으로 ABCP(자산담보기업어음)를 발행한다. 즉 SPC(특수목적법인)가 사업주인 과천주공6단지주택재건축조합에 72억원의 대출을 실행하기 위해 ABCP를 발행하고, SPC는 조합이 지급하는 대출원리금으로 기발행한 ABCP를 상환한다.

이 사업의 리스크 관리는 시공사 GS건설이 짊어지고 있다. GS건설은 시행 주체인 ‘과천주공6단지재건축조합’의 대출채무에 대한 연대보증을 제공하고 있다. 연대보증이란 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 대신 갚을 제3자를 미리 정해놓은 제도다. 즉 GS건설은 시행과 관련해 채무조정 사유가 발생한 경우 원래 예정된 대출원리금을 SPC에 지급해야 한다. GS건설의 기업어음 신용등급은 A2-다.

대신증권은 대신금융그룹이 시행사 지분을 갖고 있는 오피스텔 분양 사업에 금융주선을 맡았다. 대신증권은 경기도 과천시 별양동 1-22번지 오피스텔 개발사업에 PF금융주선(PF대출채권)을 나선다. 이 사업은 대신금융그룹이 지분투자(10억원)하고 있는 과천PFV(프로젝트금융투자회사)가 시행을 맡고 있다. 이곳은 원래 코오롱타워 별관이었으나 현재 철거중이고, 28층 규모의 오피스텔(오피스텔 599세대 및 근린생활시설)이 새롭게 들어선다.

대신증권은 자금조달을 위한 금융주관사 외에도 자산관리, 업무수탁, 리스크 관리를 맡고 있다. 대신증권은 ABSTB(유동화전자단기사채) 발행과 관련해 대출채권 매입확약 및 사모사채 인수확약을 짊어지고 있다. 즉 대신증권은 SPC(특수목적법인)가 발행한 자금이 상환되지 못할 경우 사모사채를 통한 자금을 전달하는 ‘사모사채 인수확약’에 참여하고 있다. 대신증권은 해당 사업의 신용을 제공하고 리스크를 부담하는 것이다.  

아울러 NH투자증권은 과천지식정보타운 주택 개발 사업에 1190억원 규모의 부동산 금융주선에 나섰다. 이 사업은 경기도 과천시 갈현동 및 문현동 일원 과천지식정보타운 S6 블록에 들어서는 공동주택 개발이다. 이 사업의 시행을 맡고 있는 ‘과천공동대토(유)’는 SPC(특수목적회사)를 포함한 대주단으로부터 총 1190억원의 대출을 실행받는다. 이 사업의 시공사는 대우건설 컨소시엄(대우건설과 태영건설, 금호산업)이다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com