이승연 아나운서 > 우리에게 꼭 필요한 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.
이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.
이승연 아나운서 > 네. 톡톡 부동산. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?
이연진 기자 > 요즘 부동산 시장 상황을 보면, 여러 악재들도 많고 불확실성이 높은 상황인데요. 이런 상황에서 내 집 마련에 대한 고민하시는 분들 있으실 것 같습니다. 현재 부동산 시장은 여러 가지 규제가 많이 쏟아져 나오면서 좀 위축된 모습이지만, 분양시장은 비교적 안정이 돼 있습니다. 하지만 대출 부담이 많아서 신중하게 고민하셔야 할 것 같은데요. 오늘 자세한 상황 살펴봅니다.
이승연 아나운서 > 네. 위축된 부동산 시장 상황과 대출 부담은 있지만 비교적 안정되어 있는 분양 시장 속에서 내 집 마련이 과연 적당할지, 자세히 알아봅니다. 먼저 부동산 시장 상황부터 볼게요. 이연진 기자, 아파트 가격, 현재 어떤 상태인가요? 좀 오르고 있나요?
이연진 기자 > 네. 오르고 있습니다. 대선으로 미뤄졌던 분양시장이 재개되고 여러 부동산 정책에 대한 논의가 활발한 가운데 서울과 경기, 인천의 상승세가 두드러지며, 아파트 값이 상승하고 있는데요. 서울의 아파트 매매가 상승률은 지난 1월 0.03%로 큰 변동이 없었지만, 2월 0.1%, 3월 0.2%, 4월 0.33%로 점차 상승폭을 키우고 있습니다.
이승연 아나운서 > 대선과 같은 불확실성이 해소되면서 내 집 마련 수요자들이 움직이고 있다고 볼 수 있겠네요. 또 그 분위기에 따라서 가격 조정이 이루어지고 있는 것 같은데요. 그럼 서울 중 어느 지역이 특히 오름세가 두드러지고 있나요?
이연진 기자 > 일단 강남이죠. 강남의 재건축 아파트를 중심으로 오름세가 두드러졌는데요. 주민 이주를 앞둔 강동구 둔촌 주공 아파트와 강남구의 개포 주공 1단지 등이 크게 오르면서, 강동구와 강남구 매매가는 각각 0.46%, 0.18% 급등했습니다. 신분당선 착공과 영동대로 지하공간 복합개발과 같은 서울 동남권 지역의 개발 이슈도 호재로 작용한 것으로 보입니다.
이승연 아나운서 > 강동구와 강남구의 아파트 매매가가 오르고 있는 모습인데요. 강북 쪽 상황은 어떤가요? 강남 쪽과 차이가 많이 나나요?
이연진 기자 > 강북권도 0.11%로 상승폭을 키웠습니다. 우이신설경전철 개통이 호재로 작용하며 동대문구가 0.14% 올랐고, 한강변 일대 재개발 영향으로 성동구도 0.18% 상승했습니다.
이승연 아나운서 > 네. 일단 서울 아파트 가격 상황부터 살펴봤는데요. 서울 외에 다른 지역 상황도 좀 볼게요. 이연진 기자, 전국적으로 보면 어디가 많이 올랐나요?
이연진 기자 > 세종시입니다. 세종시의 아파트 매매가 상승률은 0.26%로, 전국에서 최고치인데요. 올 들어 세종 아파트 매매가 상승률 가운데 가장 높은 수치입니다.
이승연 아나운서 > 부동산 시장 분위기가 좋았던 부산 등 대도시가 아니라 세종시의 매매 상승률이 전국에서 가장 높다고요. 그럼 그 이유는 뭘까요?
이연진 기자 > 문재인 대통령의 행정 수도 완성 공약에 대한 기대감이 호재로 작용한 데 따른 것으로 보입니다. 실제로 세종의 5월 주택사업 경기실사지수는 102.8로, 전국 평균인 96.8을 크게 웃도는데요. 이 수치가 100 이상이면 앞으로 부동산 경기가 좋아질 것이라고 응답한 업체가 많다는 뜻입니다. 매매 가격도 이미 오르고 있을 뿐 아니라, 앞으로 시장 상황에 대한 기대도 높은 상황인 거죠.
이승연 아나운서 > 세종시의 부동산 시장 분위기가 좋군요. 그럼 분양 시장 상황도 좀 볼게요. 전국적으로 볼 때 청약 시장 분위기. 어떤가요?
이연진 기자 > 지난 5월 12일 주택도시보증공사에 따르면, 올 1분기 전국 민간아파트 초기 분양률은 88.2%를 기록했습니다. 전 분기 85.8%보다는 2.4% 포인트 높아졌고, 작년 같은 기간 78.6%보다는 9.6% 포인트 상승한 수치인데요. 참고로, 청약 열기가 뜨거웠던 지난해 2분기 초기 분양률은 70.5%였습니다.
이승연 아나운서 > 그냥 분양률과 초기 분양률이 다른 건가요? 초기 분양률은 어떤 의미인지 알려주세요.
이연진 기자 > 초기 분양률은 분양 개시일 이후 3~6개월 사이의 실제 계약률을 뜻하는 말입니다. 88.2%라는 건, 올 1분기에 청약 당첨자 10명 중 9명은 3~6개월 안에 매매 계약을 실제로 체결했다는 의미인 거죠.
이승연 아나운서 > 청약에 당첨됐지만 포기하는 사람이 줄어들고, 실제로 계약하는 사람들은 늘었다는 건데요. 그럼 최근 상승한 초기 분양률 추세를 어떻게 해석할 수 있을까요?
이연진 기자 > 최근 초기 분양률 추세는, 분양 시장이 실수요자 위주로 재편되는 신호로 해석됩니다. 분양 시장이 활성화되기 시작하던 2015년에는 전국의 초기 분양률이 80%대 이상을 기록했었는데요. 하지만 단타 시세 차익을 노린 투기 수요가 증가하면서 초기 분양률은 점차 떨어졌었죠. 하지만 정부의 11·3 대책이 시행된 작년 4분기 초기 분양률이 85.8%까지 급증하면서 회복세로 돌아섰습니다. 청약 조건을 까다롭게 만들자, 실수요자만 시장에 들어왔기 때문이죠.
이승연 아나운서 > 그러니까 결국 전국의 분양 시장에서 투기 세력은 줄어들어, 실수요자 위주로 재편되고 있다고 볼 수 있는 거죠?
이연진 기자 > 그렇습니다. 청약에 당첨되면 계약을 할 사람들은 1~3개월 안에 대부분 움직이는 만큼, 작년 4분기부터 11·3 대책의 영향이 조금씩 나타났는데요. 특히 지방은 불안 신호가 나오는 만큼, 꼭 계약할 사람들만 시장에 뛰어든 것으로 보입니다.
이승연 아나운서 > 네. 11·3 부동산 대책 이후 청약 시장은 투자자 중심에서 실수요자 중심으로 빠르게 재편됐다고 볼 수 있는데요. 그럼 이제 그 실수요자들을 위한 정보 좀 주세요. 달라진 청약 규제 내용을 확인해야, 내 집 마련에 한층 더 다가갈 수 있잖아요.
이연진 기자 > 네. 청약 1순위 자격 조건이 대폭 강화되고, 조정 대상 지역을 중심으로 분양권 전매가 입주 시점까지 금지되면서 단기 차익을 노린 투기세력이 빠르게 이탈했는데요. 실수요자라면 이번 청약 기회를 적극 활용해볼 수 있습니다. 제가 그 내용 알려드릴 텐데요. 우선 강화된 청약 1순위 조건을 사전에 점검해야 합니다.
이승연 아나운서 > 맞아요. 11·3 대책이 발표된 지 7개월이 지났지만, 청약 당첨자를 발표하고 나면 여전히 부적격자가 나오고 있는 만큼, 청약조정지역에서는 꼭 청약 자격 조건을 확인해야 할 것 같은데요. 현재 청약조정지역은 어느 지역인지, 또 그 지역에서는 어떤 조건을 미리 확인하고 청약해야 하는지 알려주세요.
이연진 기자 > 현재 청약조정지역은 모두 37곳입니다. 서울 25개구의 공공 및 민간택지, 경기 과천과 성남의 민간 및 공공택지, 경기 하남, 고양, 남양주, 동탄2신도시의 공공택지, 부산 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구의 민간택지, 세종시의 공공택지 인데요. 이 지역에서는 1순위 청약통장과 함께 반드시 가구주여야 1순위 자격을 유지할 수 있습니다. 또 2주택 이상을 소유하고 있으면 1순위에서 제외되고요. 특히 과거 청약통장을 사용해 조정주택 또는 공공택지 분양가상한제 적용 주택에 당첨된 사람은, 재당첨 제한 대상으로 일정 기간 청약할 수 없는데요. 수도권 과밀억제권역 전용면적 85㎡ 이하는 당첨자 발표일로부터 5년, 85㎡ 초과는 3년간 제한됩니다.
이승연 아나운서 > 네. 자신이 청약하려는 곳이 조정지역인지 아닌지, 또 조정지역이라면, 알려드린 조건들을 꼭 확인하는 것이 좋겠습니다. 그래야 내 집 마련에 한 걸음 더 다가갈 수 있겠죠. 청약 당첨이 되고 나면, 그 다음 문제는 바로 자금 마련인데요. 서민들의 경우, 대부분 대출에 의존하게 돼요. 하지만 이제는 대출도 쉽지 않죠?
이연진 기자 > 네. 정부의 가계 대출 규제로 금융권이 집단대출을 사실상 중단하면서, 중도금대출은 물론 잔금대출까지 막힌 상태입니다. 과거엔 분양가의 10~20%인 계약금만 갖고 청약시장에 뛰어들 수 있었지만, 지금은 잔금까지 조달할 수 있는 계획을 세워야 하는 상황이죠.
이승연 아나운서 > 대출이 쉽지 않아졌다는 소리는 들리지만, 어느 정도인지 구체적으로는 잘 모르는 경우가 많은데요. 그 내용, 좀 더 구체적으로 알아볼게요.
이연진 기자 > 가장 큰 변화는 주택담보대출을 받기 위한 핵심 요건인 주택담보인정비율인 LTV와 총부채상환비율인 DTI 완화의 종료입니다. 그동안 한시적으로 완화됐던 LTV와 DTI 비율이 오는 8월부터 원상태로 돌아가면, 집을 사기 위해 대출을 받을 수 있는 한도가 크게 줄어드는데요. 문재인 대통령은 이미 대선 공약에서 완화 조치를 연장할 생각이 없다는 점을 밝혔고요. 또 장기적으로 DTI와 LTV 강화 가능성까지 나오고 있습니다.
이승연 아나운서 > 만약 규제가 강화되면, 은행 대출로 집을 사는 사람들은 더 힘들어지게 되는 거죠?
이연진 기자 > 네. 예를 들어보면요. 한 직장인이 서울에 있는 5억 원짜리 아파트에 대해 주택담보대출을 받는 경우 LTV 70%에서는 3억 5000만원까지 대출이 가능하지만, LTV 50%가 되면 2억 5000만원으로 1억 원가량 줄어들게 됩니다. 나머지는 대출이 불가능한 거죠.
이승연 아나운서 > 새 정부에서는 주택담보대출 조건이나 내용이 더 달라질까요?
이연진 기자 > 새 정부는 대출 심사를 할 때 총부채상환비율 DTI 대신 총부채원리금상환비율 DSR을 활용한다고 밝혔는데요. DSR은 갚아야 하는 돈을 연간 소득으로 나눈 비율이라는 점이 DTI와 같지만, 갚아야 하는 돈을 계산하는 방식에서 DTI보다 대출자에게 훨씬 까다롭습니다. DTI는 다른 대출의 이자 상환 추정액만 심사 기준에 넣지만, DSR은 다른 대출의 원금 상환액 등 대출자가 한 해 동안 실제로 얼마나 갚아야 하는지를 기준으로 상환 능력을 산정하기 때문이죠.
이승연 아나운서 > DSR을 적용하면, 대출 가능 금액이 얼마나 줄어드나요?
이연진 기자 > DSR 방식으로 변경되면, 소득의 약 30%만 대출 가능할 것으로 보입니다.
이승연 아나운서 > 결국 빛에 기댄 내 집 마련은 점차 더 어려워져진다고 볼 수 있겠네요.
이연진 기자 > 네. 새 정부의 부동산 정책이 시장 활성화보다 가계 부채 통제에 무게가 실리면서, 빚에 기댄 내 집 마련은 사실상 어려울 전망입니다.
이승연 아나운서 > 네. 무리한 대출은 당연히 규제하는 것이 좋지만, 서민들의 내 집 마련의 꿈이 더 멀어져 가는 것 같아 안타깝기도 하네요. 그리고 톡톡 부동산에서 전해드린 내용은 절대적인 기준으로 삼기보다는 참고만 하시는 것이 좋겠습니다.
