원미연 아나운서 > 네. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 봄 이사철을 맞아 무주택자나 갈아타기를 계획하는 수요라면 달라진 제도를 꼼꼼하게 확인하고 숙지해야 자신에게 맞는 청약 전략을 세울 수 있을 텐데요. 그렇다면 청약을 준비하시는 분들은 어떤 점을 유의 하는 게 좋을까요. 오늘은 올 봄 청약 전략에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

원미연 아나운서 > 네. 달라진 청약제도에 따라 새 아파트 청약에 나서기 전 따져볼 점이 적지 않죠. 청약 자격이 대폭 강화된 만큼 꼼꼼한 청약 전략이 필요한데요. 오늘 이연진 기자와 함께 관련 내용 자세히 알아봅니다. 이연진 기자, 일단 작년부터는 청약제도 뿐 아니라, 여러 면에서 규제가 되고 있는 부분들이 많죠?

이연진 기자 > 네. 문재인 정부는 6년 여 만에 투기과열지구 지정을 부활하는 등, 역대급 고강도 규제책을 쏟아내고 있습니다. 전 정권에서 주택시장을 경기 부양책으로 이용했다면, 현 정부는 더 이상 주택시장을 투기 수단으로 전락시키지 않겠다는 입장을 보이고 있고요. 주택 거래, 금융 대출, 각종 세제 등의 전 방위적인 규제로 시장에 압력을 가하고 있습니다. 

원미연 아나운서 > 네. 그러면서 청약제도에도 많은 변화들이 있었어요.

이연진 기자 > 네. 청약 규제 역시 강화되었는데요. 1순위 자격 강화, 청약 가점제 확대 등으로 서울은 특히 당첨 문턱이 높아지고 있습니다.

원미연 아나운서 > 청약 시장 양극화 역시 이어지고 있어요. 서울은 규제에도 청약 열기가 이어지는 반면 지방에서는 침체 분위기가 길어지고 있잖아요. 우리가 봄 이사철을 맞아 청약 전략을 세우려면, 아무래도 지역 별로 다르게 접근해야겠죠?

이연진 기자 > 그렇습니다. 1분기 분양 물량 대부분이 설 연휴가 지난 후부터 집중적으로 공급되고 있는데요. 분양 물량이 많은 만큼 선택 폭이 넓어지고 경쟁이 분산되기 때문에 당첨 확률을 높일 수 있는 좋은 기회지만, 분양시장에 대한 규제가 강화되었다는 점 역시 기억해야 합니다. 서울, 세종시 등 인기 지역은 입주 때까지 전매가 금지되는 만큼 장기적인 시각으로 접근해야 하고요. 지역 별로 대출 규제도 다르니, 그에 따른 자금 마련 계획도 생각해야 합니다.

원미연 아나운서 > 네. 지역별로 자신에게 맞는 청약 전략을 세워야 당첨 가능성을 높일 수 있을 텐데요. 이연진 기자, 서울에서 청약할 경우, 어떤 부분들을 살펴보아야 할까요?
 
이연진 기자 > 먼저, 1순위 자격 충족 여부입니다. 수도권과 지방에 관계없이 투기과열지구거나 조정대상지역에서는 청약통장 가입 후 2년이 지나고, 납입횟수가 24회 이상이거나 납입금이 청약 예치기준 금액 이상이어야 1순위로 청약에 나설 수 있고요. 또 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하는 100%, 85㎡ 초과 면적에서는 50%가 가점제로 당첨자를 뽑는데요. 가점자 당첨자에 대한 재당첨 제한이 전국적으로 적용되기 때문에, 가점이 높은 경우라도 신중하게 입지를 살펴 청약에 나서야 합니다.

원미연 아나운서 > 가점제로 당첨된 경우, 재당첨은 불가한 건가요?

이연진 기자 > 네. 당첨된 사람 뿐 아니라 당첨자가 포함된 세대해 속한 사람도 2년 동안 가점제 대상에서 배제됩니다. 그 사이에 다시 청약에 나선 경우는 추첨제로 넘어가게 되고요.

원미연 아나운서 > 네. 지난해 8·2 부동산 대책이 시행되면서 청약 가점제가 확대되었는데요. 이제 서울에서 청약을 할 경우, 가점제가 가장 중요한 부분이 되겠어요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 가점제 적용 주택에서 부적격 당첨 물량이나 미계약된 주택에 대한 예비 입주자도 추첨 방식이 아닌 가점제를 우선 적용해, 1순위로 주택공급 신청했던 사람 가운데 가점이 높은 순으로 선정할 정도인데요. 다만 1순위 내에서 경쟁이 없는 경우에는 2순위 청약 신청자 가운데 추첨으로 예비 입주자를 선정하게 됩니다.

원미연 아나운서 > 당첨을 위해서는 가점 관리가 핵심이라고 볼 수 있는데요. 이 청약 가점은 어떻게 책정되는 건가요?

이연진 기자 > 청약가점은 84점이 만점이고요. 부양가족 35점, 무주택 기간 32점, 청약통장 가입 기간 17점 순으로 비중이 높습니다. 60점을 받기 위해서는, 부양가족이 4명이면서 청약통장 가입 기간을 11년 이상 넘긴 만 40세 가장이 10년 동안 내 집 없이 살아야 가능합니다.

원미연 아나운서 > 가점제 산정 방법도 알려주세요. 어떻게 해볼 수 있는지요.

이연진 기자 > 청약가점은 아파트 투유 홈페이지에서 계산이 가능합니다. 입주자 모집 공고일과 생년월일, 혼인 여부, 혼인신고일, 주택 소유 여부, 무주택자가 된 날 등을 입력하면 무주택 기간이 계산됩니다. 부양가족 수는 스스로 입력하고, 청약통장 가입기간은 자동으로 계산됩니다.

원미연 아나운서 > 네. 가점은 84점이 만점이지만, 자녀가 없는 30대 신혼부부의 경우는 20점대도 넘기기 힘들겠어요. 서울에서 청약에 당첨되려면 가점이 어느 정도나 되어야 하나요?

이연진 기자 > 지난해 서울에서 청약 가점제로 분양한 39개 단지의 당첨자 평균 가점은 51점입니다. 신반포의 한 단지는 전체 당첨자 평균 가점 70점, 커트라인은 64점을 기록했고요. 신길동의 한 단지는 56점, 보라매는 53점, 상암동은 52점 등으로 커트라인이 높았습니다.

원미연 아나운서 > 결국 서울 인기 지역, 대형 건설사가 시공한 단지의 경우 가점이 50점 이상은 돼야 당첨을 기대해볼 수 있는 건데요. 이렇게 가점제가 확대되고 청약 제도가 강화되면서 부적격 당첨자도 나오고 있다고 들었어요. 어떤가요?

이연진 기자 > 네. 국토교통부에 따르면 지난해 청약 부적격 건수는 2만 1800건에 달합니다. 전체 공급 가구 수의 9%에 달하는 수치인데요. 1순위 청약 자격 등 청약 제도가 변경됐음에도 불구하고 무주택 및 가구주 여부 선택과 청약 가점 계산 등을 청약자에게만 맡겨 놓은 게 문제가 되어, 일부 단지에서는 모집 가구 수의 20% 이상이 부적격 처리되기도 했습니다.
 
원미연 아나운서 > 네. 부주의한 청약으로 부자격자로 전락해 불이익을 받을 수 있는 가능성이 있으니까요. 청약 가점은 아파트 투유에서 확인 후 청약에 나서는 것이 좋겠습니다. 그리고 이 가점제을 통해서라면 부양가족이 적고 무주택 기간이 짧은 젊은 세대는 인기 단지에 당첨될 확률이 낮아질 수밖에 없는데요. 가점이 낮은 경우는 어떻게 해야 할까요?

이연진 기자 > 2030세대는 부양가족 등 가점 요소를 적극적으로 활용하는 방법이 있는데요. 부모님이 무주택자라면 합가해서 부양가족을 늘리고, 부모님이 유주택자라면 독립가구주로 떨어지는 등 합가와 분가를 적절하게 활용해 청약 가점을 높이는 것이 한 방법이고요. 또 신혼부부, 생애 최초 특별공급 등을 적극적으로 활용하는 것도 좋습니다.

원미연 아나운서 > 특별공급을 활용하면 점수가 낮아도 당첨될 가능성이 있나요?

이연진 기자 > 네. 특별공급은 일반 공급과 경쟁 없이 분양받을 수 있도록 하는 제도로, 최근 신혼부부 특별공급 물량이 확대되고 신혼부부 자격 범위도 넓어지면서 무주택자라면 당첨을 기대해볼 수 있습니다. 다만 특별공급은 세대 당 평생 1회로 제한되니 신중한 선택이 필요합니다.

원미연 아나운서 > 네. 무주택 2030세대들은 소득이 낮고 보유자산도 많지 않아 내 집 마련이 어려운데요. 그만큼 청약 전략을 잘 세우는 것이 좋겠습니다. 그리고 특별공급 대상도 아니고 청약 가점도 낮다면 어떤 전력을 세워볼 수 있을까요?

이연진 기자 > 그 경우는 미계약분을 노려볼 수 있습니다. 미계약분은 청약 조건이 안 되는데 신청을 했다거나 당첨된 동, 호수가 마음에 들지 않아 계약을 포기한 물량을 말하는데요. 대개 분양 물량의 10% 내외로 나오는데 건설사들은 이를 선착순이나 현장 추첨, 인터넷 신청을 통한 추첨 등으로 판매합니다. 청약통장은 필요 없지만 미계약분은 잔여 물량이기 때문에 사람들이 선호하는 로열층이나 로열동이 아닐 가능성이 높다는 점은 알아두어야 합니다.

원미연 아나운서 > 네. 미계약분도 생각해볼 수 있겠군요. 봄 이사철 청약 전략. 또 어떤 점을 고려해야 할까요?

이연진 기자 > 당첨 가능성이 낮은 주요 인기지역만을 청약하는 것이 아닌 규제 대상에서 벗어난 지역 중 자신의 상황과 가장 알맞은 곳을 선택적으로 청약하는 것도 유리합니다. 투기과열지구인 경기도 과천시, 경기도 성남시 분당구를 제외한 남양주, 고양 등 수도권 청약조정대상지역의 85㎡ 이하는 여전히 25%의 추첨제를 적용하고 있고요. 또 규제 대상에서 벗어난 지역 중에서 도심 접근성이 뛰어난 곳도 있으니까요. 그쪽으로 눈을 돌려보는 것도 좋습니다.

원미연 아나운서 > 네. 참고하시기 바랍니다. 또 가장 중요한 건 아무래도 자금 마련 계획이 아닐까 싶어요. 자금이 준비되지 않은 상태에서 청약 당첨이 된 들 소용이 없잖아요.

이연진 기자 > 네. 자금 계획도 중요합니다. 11·3 부동산 대책으로 중도금 대출 등 집단 대출이 어려워지면서 개인의 신용도 및 자금 능력이 더욱 중요해졌는데요. 8·2대책으로 투기과열지구는 주택담보인정비율LTV와 총부채상환비율DTI 한도가 40%로 줄어든 데다 이미 신DTI가 시행되었죠. 이제는 주택담보대출 한 건당 DTI를 적용하는 게 아니라 빌린 사람의 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐서 계산하고 있고요. 올 하반기에는 신용대출과 마이너스 통장까지 모두 산정하는 총체적상환능력비율DSR 제도도 시행됩니다.

원미연 아나운서 > 갈수록 대출 한도가 줄고, 대출받기가 까다로워지고 있는 거죠?

이연진 기자 > 네. 예전에는 계약금 10%만 있으면 진행에 큰 무리가 없었지만, 올해부터는 신규 분양 아파트의 중도금 대출을 잔금 대출로 전환할 때 소득 심사를 거쳐야 하고요. 대출을 받는다 하더라도, 원금과 이자를 동시에 상환해야 하는 점 등도 고려해야 합니다.

원미연 아나운서 > 결국, 청약 조건도 까다롭지만, 당첨이 되어 분양을 받을 때 필요한 자금 비중 역시 커지고 있다고 볼 수 있겠어요.

이연진 기자 > 네. 이제 아파트 신규 분양 때 최소한 아파트값의 30%는 자기 자금으로 마련되어 있어야 합니다. 완공 뒤 실제 입주까지 계획한다면 30% 잔금도 준비해야 하기 때문에, 자금 계획을 보다 탄탄하게 세워야 하고요.

원미연 아나운서 > 네. 잘 알겠습니다. 무조건 인기지역으로 갈 것이 아니라 자금 마련 능력에 맞춰 분양가를 보고 판단해야 하겠죠. 봄 이사철 청약 전략은 자신의 상황을 살펴보고 그에 맞는 전략을 세우는 것이 필요하겠습니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com