문재인 정부가 부동산 대출 규제 옥죄기에 전방위적으로 나서고 있다. 정부는 가계부채 대책의 일환으로 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제를 강화하고 올해부터는 한층 더 강화된 신DTI를 시행하고 있다. 여기서 한 발 더 나간 총체적상환능력비율(DSR)을 조만간 시행할 예정이다. 하지만 집을 구매하려는 일반인에게는 생소한 대출 관련 용어가 많고, 대출 받기가 힘들어지면서 내집 마련의 길도 멀어지고 있다.  

먼저 집을 구매하려는 수요자들은 대부분 주택담보대출을 이용하게 된다. 주택담보대출이란 아파트, 빌라, 단독주택, 오피스텔 등의 주택을 담보로 두고 대출을 받는 대출 상품이다. 보통 내 집을 마련하기 위해 구입할 집을 담보로 두고 대출을 받거나, 신용대출 정도로는 해결할 수 없을 만큼 높은 액수의 금액이 필요할 때 선택하는 대출 상품이다.

LTV와 DTI는 은행에서 대출 한 번 받아본 사람이라면 들어본 적 있는 용어다. LTV는 Loan to Value의 약자로, 우리 말로 풀어 쓰면 주택담보대출비율이라고 한다. 부동산의 담보가치 대비 대출한도를 백분율로 환산한 것이며, 비율은 (대출한도/실제 부동산 가격)*100으로 계산된다. DTI는 Debt to Income의 약자로, 총부채상환비율로 번역할 수 있다. 주택이나 부동산으로 담보대출을 받으려는 사람의 부채부담능력을 측정하는 지표로다. 계산은 연간소득에 대한 예상원리금 상환액의 비율 (예상원리금 상환액/연간소득)*100으로 계산된다.

정부는 가장 먼저 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 축소했다. 이에 따라 서울 전역(25개구)과 과천·세종 등 투기과열지구의 LTV·DTI 한도는 40%로 낮아졌다. 주택담보대출을 1건이라도 이미 보유한 세대는 LTV·DTI를 더 낮춰 30%를 적용한다.

올들어 정부는 신(新)총부채상환비율(DTI)와 DSR을 연이어 적용하며 총체적 압박을 가하고 있다. 신 DTI는 기존 주택담보대출에 대해 원리금 상환액을 반영해 연간소득으로 나눈 것이다. 현재 시행되고 있는 DTI는 주택담보대출 건별로 대출이 가능하지만, 신DTI는 모든 주택원리금을 소득으로 나누기 때문에 한 건 이상 대출을 받은 경우 추가 대출이 어려워진다. 다주택자의 투기를 억제하기 위해 도입한 제도로 부동산 투기를 억제하기 위해 도입됐다.

신 DTI와 함께 부쩍 언론에 자주 등장하는 단어가 바로 DSR이다. Dept Service Ratio의 약자로, 기본 주택담보대출의 원리금까지 추가한 신 DTI를 넘어서, 마이너스 통장과 신용대출, 자동차할부, 카드론 등 금융권에서 받은 모든 대출의 원리금 상환액까지 고려하는 신 DTI보다도 훨씬 강력한 대출 규제책이다. 주택담보대출에 초점을 맞춘 신DTI보다 넓은 범위로 부채 대상을 확장해 대출을 제한한다. 주택담보대출 외에 다른 부채들이 있으면 그만큼 대출한도가 줄어 들게 된다.

신DTI(대출심사 때 기존 주택담보대출의 원금까지 부채로 잡는 방식)가 주택담보대출에만 적용됐다면, DSR은 대부분 신규 대출에 적용된다. 금융당국은 DSR을 향후 6개월 정도 대출심사의 보조지표로 활용하고 10월부터 비율을 정해 본격 규제할 계획이다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com