[기자수첩] 개발 사업 호재, 옥석 가려야…호갱 주의보

기사승인 2018-11-06 03:00:00

부동산시장에서 지하철, 인프라 조성 등의 개발사업은 시장을 움직이는 중요한 호재로 꼽힌다. 교통 여건 개선(역세권)이나 대규모 개발 사업이 이어질 경우 주변 지역 시세에도 영향을 미치기 때문이다. 때문에 각종 아파트 분양 사업 과정에서 개발호재를 강조하는 문구가 왕왕 언급된다.

신분당선은 현재 강남과 판교(신도시)를 연결해주는 지하철 노선이다. 신분당선이 용인 수지구와 광교신도시까지 연결되면서 주택시장에 큰 영향을 미치고 있다. 신분당선이 연장되면서 수도권과 서울(강남역)을 환승 없이 한 번에 갈 수 있게 됐다. 이 같은 호재로 지난 2015년 7월 분양한 ‘광교 아이파크’(현대산업개발), ‘광교 더샵’(포스코건설)은 1순위 청약에서 각각 25대 1, 30대 1의 경쟁률을 기록했다.

‘지하철 8호선’ 개통 호재도 수도권 주택시장에 지각변동을 일으켰다. 특히 다산신도시는 8호선 개통에 가장 큰 수혜를 받은 지역이다. 8호선이 개통되면 강남 접근성이 이전보다 훨씬 수월해지기 때문이다. 다산신도시 내에서 지하철 개통이 인접한 곳은 청약 경쟁률도 다른 곳 보다 높았다. 올해 남양주시에 분양된 아파트 청약 경쟁률(1순위 기준)은 3.1대 1에 불과했으나 다산신도시(다산동)에 분양한 단지의 청약률은 20.66대 1을 기록했다.

이처럼 개발 및 지하철 개통과 같은 사업 호재는 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 주식시장처럼 사업에 호재는 시장 가치 상승으로 이어진다. 때문에 소비자(혹은 투자자)들도 개발 사업 소식이나 언론 보도에 민감하게 반응한다.

다만 간과해서는 안될 부분이 있다. 호재가 계획됐다 하더라도 그것이 곧 사업 실현으로 이어지는 것은 아니기 때문이다. 실제 계획 중인 개발사업이 정체되거나 혹은 무산되는 경우가 많아서다.

최근 개발 사업 지연으로 도마에 오른 곳은 ‘신안산선 착공’이다. 이는 지난 달 국정감사에서 국회 국토교통위원회 소속 의원들이 지적했던 문제이기도 하다.

신안산선은 총 사업비 3조4000억여 원을 투입, 1단계 구간인 안산시에서 광명을 거쳐 여의도까지 43.6㎞의 철도를 건설하는 사업이다. 2단계는 여의도에서 공덕을 거쳐 서울역까지 이어진다. 당시 건설부동산업계에서는 “신안산선이 개통되면 안산에서 여의도까지 기존의 1시간20분가량 소요되던 시간이 30분대로 줄어들 전망”이라고 홍보했다.

하지만 지난해 착공 계획이었던 이 사업은 아직도 진전되지 않은 상황이다. 이와 관련해 임병택 시흥시장은 지난달 성명서를 통해 “목감지구 입주 예정자 대부분은 신안산선 개통을 예상하고 분양을 받았기 때문에 전철개통을 기대하고 있는 지역 주민에게 실망을 안겨주고 있다”고 지적했다.

실제 개발 사업이 지연되거나 무산될 경우 시장에 막대한 악영향을 준다. 대표적으로 인천 영종 하늘도시 건설 당시 계획됐던 사업이 무산 혹은 연기되자 시장은 곧바로 냉랭해졌다. 청라지구와 영종하늘도시를 연결하는 제3연륙교 건설 추진을 비롯한 각종 개발 계획이 무산됨에 따라 미분양 물량이 속출했다.

인천시, LH(한국토지주택공사), 영종하늘도시에 청라와 영종도를 연결하는 제3연륙교를 2014년 건설하겠다는 계획을 밝혔다. 건설사도 분양 당시 제3연륙교 개통을 개발호재로 꼽으며 적극적으로 홍보했다. 하지만 이 사업이 지연되면서 당시 분양했던 아파트 가격이 입주 시에 마이너스 프리미엄(분양가 대비 낮은 가격)이 되기도 했다. 이 문제로 입주자와 건설사 간 소송전으로 번지기도 했다.

이밖에 김포시에도 개발호재로 불리던 ‘한강시네폴리스 조성 사업’도 사실상 사업이 전면 재검토됐다. 김포도시공사(공사)에 따르면 공사는 지난 8월 10일 한강시네폴리스 민간사업자인 국도컨소시엄에 사업협약 해지를 통보했다. 결국 사업이 원점으로 되돌아간 셈이다.

얼마 전까지 김포시에서 분양한 아파트 신규 단지들은 ‘한강시네폴리스 조성 사업’을 호재로 꼽으며 적극적으로 홍보했다. 현대건설도 올해 3월 말 분양한 자체사업 ‘김포 힐스테이트 리버시티’를 홍보하면서 개발 프리미엄으로 ‘한강 시네폴리스 조성 사업’을 거론한 바 있다.

이처럼 상황에 따라 변하는 개발 사업 소식은 소비자들의 혼란을 줄 수 있다. 수많은 내집 마련 예정자들이 주택 구입을 위해 적게는 수천만 원 많게는 수억 원대의 금액을 대출한다. 그러나 호재로 생각해 투자한 곳이 무산되거나 지연된다면 결국 피해는 소비자에게 고스란히 돌아갈 수 밖에 없다. 그렇다고 주식투자처럼 존버(‘장기간 버티기 전략’이라는 뜻을 담은 인터넷 속어)하기에는 투자한 금액이 크고, 환급성(매매)도 좋지 않다.

이 같은 문제의 근본 원인은 SOC(사회간접자본) 후순위로 놓는 건설사업 때문이다. 국회 국토교통위원회 함진규 의원(자유한국당)은 지난달 말 국정감사에서 “외국의 경우 신도시 건설 이전에 SOC(사회간접자본) 건설부터 한다”고 지적한 바 있다. 즉 SOC 사업을 선순위로 두지 않고 주택사업을 우선시하는 방식은 결국 소비자들의 혼란을 줄 수 있다는 것이다.

결국 올바른 부동산 투자를 위해서는 소비자들의 ‘옥석가리기’가 필수적이다. 선분양의 특성 상 얼마든지 건설사 혹은 발주처가 소비자를 ‘호갱’으로 만들 수 있기 때문이다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com