대림산업·증권사, ‘오산 세마지구’에 승부 재개…냉랭한 시장 ‘변수’

기사승인 2019-08-27 04:00:00

9년 째 사업 정체로 대림산업의 ‘애물단지’로 여겨졌던 오산 세마지구 개발사업(6250가구 규모)이 진척을 보이고 있다. 현재 오산시와 지구단위계획을 협의 중이며, 진행이 순조로울 경우 내년에 분양 사업을 착수할 예정이다.

대림산업은 이 사업에 시공 및 지분 출자(19%) 그리고 리스크 관리까지 맡았다. 증권사 중에는 신영증권이 5% 지분을 투자했으며, 유안타증권, IBK투자증권이 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 주선을 담당하고 있다.

문제는 시장성이다. 현재 이 지역에 있는 일부 아파트는 입주 대비 시세가 하락하고 있고, 분양 시장에서도 고전하고 있는 상황이다. 대림산업은 해당 사업에 자본 출자 및 PF 리스크 관리까지 담당하고 있어 사업 수익에 따라 재무에도 간접적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

27일 건설부동산업계에 따르면 그동안 사업 지체로 시행사 교체 등의 부침을 겪었던 오산 세마 개발사업 추진이 조금씩 숨통을 트이고 있다.

이 사업은 현재 오산시와 지구단위개발 계획을 협의 중이며, 도시개발사업방식으로 추진할 예정이다. 대림산업 관계자는 “현재 오산시와 지구단위개발 계획 협의 중이며 이것을 합의함에 따라 구체적인 그림을 그릴 수 있다”며 “계획대로라면 오는 2020년 분양이 예정될 것으로 보인다”라고 설명했다.

대림산업은 올해 6월 말 오산랜드마크프로젝트에 3740억원 규모의 자금을 조달(금전 대여)를 결정했다.

오산 세마지구 개발사업은 2006년부터 추진했으나 시행사 부도 이후 대림산업이 지분을 출자해 사업에 참여했다. 현재 이 사업의 시행을 맡고 있는 오산랜드마크프로젝트는 지난 2012년 말 설립된 PFV(프로젝트금융투자회사)로 현재 대림산업은 19% 지분을 갖고 있고, 사업의 전반적인 주관을 맡고 있는 한국자산신탁(5), 신영증권(5%) 등이 자본을 출자했다.

현재 증권사도 이 사업장에 PF 금융주선을 통해 자금을 조달하고 있다. 유안타증권은 SPC(특수목적법인)을 설립해 1000억원의 대출을 조달한다. IBK투자증권도 SPC(비티에스세마제일차)를 설립해 1100억원의 대출채권을 발행한다. IBK투자증권은 SPC를 통해 ABCP(유동화기업어음)을 발행한다. 대출 만기일은 오는 2020년 4월 27일이다.

대림산업은 높은 신용도를 바탕으로 증권사가 조달한 PF대출에 대한 연대보증을 약정했다. 연대보증이란 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 대신 갚을 제3자를 미리 정해놓은 제도다. 즉 대림산업은 PF대출과 관련해 채무조정 사유가 발생한 경우 원래 예정된 대출원리금을 SPC에 지급해야 하는 리스크를 부담하고 있다.

해당 사업은 경기도 오산시 양산동 580번지 일원에 6205가구 규모의 공동주택을 신축해 분양하는 메머드급 사업이다. 자금 규모가 큰 만큼 흥행이 성공될 경우 수익도 정비례할 것으로 예상된다.

다만 문제는 사업을 진행하는 지역의 시장성이다. 경기도 오산시는 타 지역과 비교해 공단이 많다는 단점을 갖고 있다. 또한 오산시 인접한 곳에 동탄신도시가 있기에 수요자들의 크게 선호하지 않는다는 평가다. 부동산업계 관계자는 “오산시는 공단이 많은 지역적 특성 상 신규 분양이 많지 않고 시세도 거의 오르지 않고 있다”고 지적했다. 지난 2017년 분양한 3월 경기 오산시 부산동에 공급한 '오산시티자이２차'는 1088가구를 모집했지만 80%인 871가구가 순위 내 청약에 미달됐다. 1순위 경쟁률은 0.1대 1이었다.

지난해 포스코건설이 경기도 오산시 오산세교1택지개발지구에서 마지막으로 선보인 민간분양 아파트인 ‘오산대역 더샵 센트럴시티’가 1순위 청약에서 1.63대1의 경쟁률을 기록했다.

또한 올해 분양한 경기 오산시 원동에 위치한 조합원 단지 ‘오산원동 한양수자인’은 1·2순위 청약에서 60가구 모집에 9명 청약에 그쳤다.

이 지역의 일부 아파트 시세도 10년 전 대비 하락한 상태다. KB국민은행 부동산리브에 따르면 지난 2010년 준공한 ‘세마e-편한세상’(1646가구) 84㎡A타입의 현재 시세(8월 기준) 2억5250만원으로 입주 당시 가격(2억7200원)이 비해 가격이 7.16% 떨어졌다.

아울러 현재 오산 세마지구의 시행을 담당하는 오산랜드마크프로젝트도 수년 간의 사업 지연으로 인해 재무상황이 불안한 상태다. 신용평가사에 따르면 지난해 말 기준 오산랜드마크프로젝트는 247억1500만원의 순손실을 냈고 자기자본은 마이너스(-) 2172억6500만원으로 완전 자본잠식에 빠졌다. 총 차입금은 3736억원에 달한다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com