김민희 아나운서 ▶ 훈훈한 경제 시작합니다. 오늘도 쿠키뉴스 훈남기자 송금종 기자 나와 있습니다. 안녕하세요. 

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 훈훈한 경제를 통해 다양하고 알찬 생활경제정보 챙기고 있는데요. 송금종 기자, 오늘은 어떤 주제를 두고 이야기 나눠볼까요?

송금종 기자 ▷ 정부는 지난 10월 6일. 민간택지 분양가 상한제 첫 적용 지역으로 서울 강남과 서초, 송파구 등 강남 3구와 마포, 용산, 성동구 등 서울 8개구 27개동을 지정했습니다. 최근 집값 상승을 주도하면서 정비사업 예정 물량이 많은 지역을 동별로 핀셋 지정했다는 설명인데요. 새 아파트 수요가 많은 서울 핵심 지역을 상한제로 규제한다면, 향후 공급 물량 감소에 따른 집값 상승이 지속될 수 있다는 지적이 이어지고 있습니다. 그래서 오늘은 분양가 상한제 적용 이후 시장 상황 살펴봅니다.  

김민희 아나운서 ▶ 네. 분양가 상한제 시행 이후 서울 집값에는 변동이 있는지, 또 어떤 부분이 한계점으로 지적되고 있는지, 송금종 기자와 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 송기자, 먼저 분양가 상한제란 어떤 제도인지, 정확한 정의부터 짚어주세요. 분양가 상한제란 어떤 제도인가요?

송금종 기자 ▷ 분양가 상한제란, 택지비와 건축비에 업체의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정해서 합리적 수준의 분양가를 책정하도록 한 제도입니다. 한 마디로, 법으로 분양가를 규제한다는 것이죠. 실수요자의 내 집 마련 부담 완화 및 주택시장의 가격 안정, 그리고 서민층의 주택 소유 가능성을 높이기 위해 정부에서 10월부터 일부 민간택지 내 공동주택에 대해 적용했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 최근 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 높기 때문에 분양가를 법으로 규제하겠다는 건데요. 그래서 국토교통부는 서울 27개 동을 분양가 상한제 지역으로 지정했어요. 그렇다면 그 지역들을 분양가 상한제 적용 지역으로 지정한 데는 이유가 있을 거예요. 어떤 이유라고 밝히고 있습니까?

송금종 기자 ▷ 국토부가 밝힌 분양가 상한제 지역 지정 기준은 2017년 8‧2부동산 대책 이후 서울 집값 상승을 주도하고 일반 분양 예정 물량이 많은 지역, 정비사업 일반 분양 물량이 1000가구 이상인 지역, 분양가 관리를 회피한 지역 등입니다.

김민희 아나운서 ▶ 그 기준으로 27개 동을 지정했다는 거지만, 문제는 발표 후 지적이 이어지고 있다는 거예요. 그 부분 살펴보죠. 먼저 이야기 나오고 있는 부분이 형평성 논란인데요. 정부의 민간택지 분양가 상한제 지역 발표에 대한 형평성 논란이 일고 있다고 하죠? 어느 지역과의 형평성이 문제되고 있는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 현재 형평성 논란이 있는 곳은 서울 동작구 흑석동, 양천구 목동, 성동구 성수동2가이고, 경기는 과천과 광명 등입니다.  

김민희 아나운서 ▶ 왜 그런지 이유도 살펴보죠. 서울 동작구 흑석동은 왜 논란의 대상이 된 건가요?

송금종 기자 ▷ 통계에 따르면 서울 아파트 시세는 3.3㎡당 평균 2017년 9월 2036만원에서 2019년 9월 2789만원으로, 37% 상승했습니다. 분양가 상한제 지역으로 지정된 강동구 길동은 같은 기간 아파트 시세가 3.3㎡당 1627만원에서 2067만원으로 약 29% 상승했고요. 송파구 마천동도 1541만원에서 2006만원으로 30% 올랐는데요. 반면 동작구 흑석동은 같은 기간 아파트 시세가 3.3㎡당 2132만원에서 3462만원으로 60%나 뛰었습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 최근 2년 사이 아파트 시세가 60% 오를 정도로 집값이 요동치고 있지만, 분양가 상한제를 피해갔군요. 

송금종 기자 ▷ 네. 일반 분양 물량을 봐도 흑석동은 흑석3구역 378가구, 마포구 공덕1구역은 500가구를 넘습니다. 강동구 길동 신동아1·2차 229가구, 마포구 아현2구역 48가구보다 많은데요. 특히 상한제 지역으로 지정된 송파구 방이동에서 재건축을 추진 중에 있는 올림픽선수촌아파트 같은 경우, 얼마 전 안전정밀진단에서 재건축이 불가능한 C등급을 받아 사업 진행이 불투명한 상황입니다.

김민희 아나운서 ▶ 서울 동작구 흑석동에서도 흑석3구역이 378가구의 일반분양 물량이 예정되어 있음에도 불구하고 분양가 상한제 적용 지역에서 제외됐고, 그래서 다른 지역과의 형평성 논란이 있는 거군요. 그와 비슷한 논란은 다른 지역에서도 있을 것 같은데, 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 네. 또 같은 입지 권에 있는 성수동1가와 성수동2가도 형평성 문제가 불거졌습니다. 성수동1 한 곳만 상한제 대상이 됐고 성수동2가는 제외됐는데요. 성수 전략 정비구역으로 묶인 성수동2가의 2·3·4구역은 성수동1가와 개발이 함께 진행되는 곳이지만, 상한제 적용 지역에서 제외됐기 때문입니다.

김민희 아나운서 ▶ 정부는 그 이유에 대해 어떻게 밝히고 있나요?

송금종 기자 ▷ 국토부는 그에 대해 보도 설명 자료를 배포하면서 해명에 들어갔는데요. 일단 분양가 상한제 적용 지역은 명확한 기준에 따라서 지정했다고 밝혔고요. 분양가 상한제는 분양 물량이 있는 경우에 효과가 발생한다면서, 이번 1차 발표는 법정 요건을 충족하는 지역 중에서 시장 영향력이 큰 서울을 중심으로 검토했다고 설명했습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 여러 지역에서 형평성 논란이 이어지고 있는데, 그런 부분들에 대해서도 구체적인 해명이 있었나요?

송금종 기자 ▷ 네. 국토부는 흑석동에 대해 고분양가 책정 움직임이 없어서 제외했고, 목동의 경우 분양가와  집값 상승률 등 정량기준 요건에 미달했고 아직 정비구역으로 지정된 사업장이 없어 제외했다고 설명했습니다. 상한제 지역으로 지정한 성수동1가는 착공 후 분양을 미루고 후분양 전환 가능성이 높은 단지가 있어 지정했으며, 성수동2가는 성수전략정비구역이 아직 사업초기단계여서 상한제 적용 지역으로 지정하지 않았다고 밝혔습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 정부가 민간택지 분양가 상한제 지역 지정 후, 서울 목동과 흑석동 등 일부 과열지역이 빠진 것에 대해 형평성 논란이 커지자 동별 제외 이유를 밝히며 해명에 나섰는데요. 시장 반응은 어떻습니까? 뭔가 납득이 간다는 입장인가요 아니면 계속해서 우려스러운 목소리가 나오고 있나요?

송금종 기자 ▷ 시장에서는 여전히 핀셋 지정 기준이 모호하다는 점과 부작용을 우려하는 목소리가 나오고 있습니다. 전문가들은 분양가 상한제 핀셋 지정이 서울 집값을 안정화하기는 어려울 것으로 전망된다고 밝혔는데요. 중장기적으로 공급 물량 감소 우려에 따른 신축단지 급등, 전셋값 급등, 비규제지역 풍선효과, 청약시장 과열 등 부작용을 우려하고 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 아무래도 분양가 상한제 지역 핀셋 지정의 형평성 논란은 당분간 지속될 것으로 보이는데요. 중요하게 살펴봐야 할 부분이 바로 분양가 상한제 이후 청약시장이잖아요. 송금종 기자, 민간택지의 분양가 상한제 시행 이후 청약 시장. 그 결과는 어땠는지 전해주시죠.

송금종 기자 ▷ 제도 시행 이후 처음 진행된 서울 강남권 아파트 단지 청약에서 최고 461대 1이라는 초유의 청약 경쟁률이 나왔습니다. 주변 시세보다 낮은 분양가로 공급돼, 최대 10억 원의 시세 차익을 올릴 수 있다는 기대감에 청약 가점 고점자들이 몰린 것으로 보이는데요. 앞으로 서울 주요 지역에 나올 새 아파트 청약 시장의 경우 매번 이런 과열이 반복될 것으로 전망되고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 461대 1이라는 어마어마한 경쟁률을 보인 청약시장 상황 좀 더 자세히 살펴보죠. 어느 지역에서 분양하는 아파트인지, 평균 청약 경쟁률은 얼마나 되는지도 전해주세요. 

송금종 기자 ▷ 금융결제원 아파트투유에 따르면 L건설이 강남구 대치동에 선보이는 아파트의 1순위 청약 결과 31가구 모집에 6575명이 몰리면서, 평균 212.1대 1의 청약 경쟁률을 기록했습니다. 전용면적 77㎡T의 경우 1가구 모집에 461개의 1순위 해당지역 통장이 들어와, 461대 1의 경쟁률을 기록하며 최고 기록을 달성했고요. 전용면적 55㎡T도 1가구 모집에 332명이 접수해, 332대 1의 경쟁률을 기록했습니다.

(롯데건설, 르엘 대치)

김민희 아나운서 ▶ 그런 경쟁률을 보이는 건 그 아파트만 해당되는 일인가요? 아니면 다른 단지도 상황이 비슷한가요?

송금종 기자 ▷ 정도의 차이는 있지만 마찬가지입니다. 같은 날 1순위 해당지역 청약이 진행된 단지 역시 135가구 모집에 1만1084명이 몰려, 평균 82.1대 1의 청약 경쟁률을 기록했는데요. 전용면적 59㎡는 13가구 모집에 2983개의 통장이 들어와, 229.46대 1의 경쟁률을 기록했고요. 전용 84㎡A도 8가구 모집에 1264명이 접수해, 158대 1의 경쟁률을 보였습니다.

(르엘 신반포 센트럴)

김민희 아나운서 ▶ 네. 시세 차익을 기대한 청약자들이 대거 몰리면서, 기록 경신을 하고 있어요. 송기자, 현재 예상되고 있는 시세 차익은 얼마나 됩니까?

송금종 기자 ▷ 중소형 면적인 전용 55㎡와 59㎡ 분양가가 각각 11억2400만원, 11억5900만원으로 책정되었는데요. 인근 단지의 전용 59㎡가 19억9000만원에 실거래 된 것과 비교할 때, 8억 원 이상의 시세차익을 거둘 것으로 기대되고 있습니다.

(래미안대치팰리스)

김민희 아나운서 ▶ 중소형 면적도 다 11억 원 이상으로, 중도금 대출이 불가능한데도 청약자가 몰렸어요. 실제로 제도 시행 전부터 분위기가 심상치 않았다고 하는데, 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 네. 금융결제원 아파트투유에 따르면 지난 8월 12일 민간택지 분양가 상한제 시행 규칙 발표 이후 청약 경쟁은 더욱 치열해졌습니다. 올해 서울에서 일반 분양한 단지는 11월 10일 기준으로, 총 44곳 8268가구인데요. 시행 발표 이후 1순위 평균 청약 경쟁률은 60.75대1로, 발표 이전 17.51대1보다 훨씬 높았습니다.

김민희 아나운서 ▶ 앞서 살펴본 것처럼 세 자릿수의 경쟁률을 기록한 단지도 있었나요?

송금종 기자 ▷ 네. 지난 8월 28일 청약을 진행한 한 단지는 특별공급을 제외한 89가구 모집에 1만8134명의 청약자가 몰리며, 203.75대1을 기록했는데요. 그건 서울에서 약 2년 만에 나온 세 자릿수 청약 경쟁률이었습니다.

(이수 푸르지오 더 프레티움)

김민희 아나운서 ▶ 그 후 몇 달 만에 또 세 자릿수 경쟁률이 나온 건데요. 송기자, 어떻습니까? 이런 상황을 그냥, 어떻게 보면 당연한 결과라고 볼 수 있을까요?

송금종 기자 ▷ 네. 전문가들은 예상된 결과라고 보고 있습니다. 분양가 상한제 시행 이후 앞으로 새 아파트 공급이 줄 것으로 본 수요자들이 청약시장에 몰리며 과열 현상이 나타났다는 건데요. 앞으로 진행되는 서울 주요 지역 청약에도 이런 결과가 반복될 것으로 보고 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 이미 청약 과열 현상이 나타나고 있는데요. 정부의 민간택지 분양가 상한제 발표로, 서울 신규 물량에 대한 희소가치가 더 높아지겠죠? 

송금종 기자 ▷ 네. 분양가 상한제가 시행될 경우 재개발과 재건축 같은 정비사업 단지의 사업성은 떨어지고 조합의 추가 분담금은 늘어날 가능성이 커, 사업이 중단되거나 연기될 가능성이 높아집니다.  특히 서울은 대부분 정비 사업을 통해 신규 공급이 이뤄진다는 점에서, 다른 지역에 비해 영향이 클 것으로 관측되고 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 서울에서는 대부분 재개발과 재건축 같은 정비 사업을 통한 단지 공급이 예정되어 있기 때문에 분양가 상한제의 영향을 크게 받을 것으로 예상되고 있는데요. 그럼, 앞으로 서울에 예정되어 있는 일반 분양 물량은 얼마나 됩니까?

송금종 기자 ▷ 한 부동산 전문 리서치업체에 따르면 연내 서울에서는 10개 단지 총 6854가구가 공급되며, 이 중 2311가구가 일반 분양 될 예정입니다. 앞서 올해 분양을 준비했던 다수의 단지는 분양 시기가 불확실해지면서 공급 부족 우려의 목소리는 커졌는데요. 상황이 이렇게 되자 수요자들은 연내 공급이 이뤄지는 서울 새 아파트로 몰리는 모습을 보이고 있기 때문에 청약 경쟁 역시 치열할 것으로 보입니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 그리고 이번 발표가 1차 발표라고 했어요. 그렇다면 앞으로도 추가 지정 발표가 나올 가능성이 있는 거네요?

송금종 기자 ▷ 네, 그렇습니다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 10월 11일. 부동산 시장이 불안을 보일 경우 추가 대응에 나서겠다고 밝혔는데요. 홍 부총리는 이날 정부세종청사에서 연 기자간담회에서 부동산 시장 추가 대책과 관련해, 여러 가지 거래에 대한 조사나 세제·금융상의 대책, 심지어 분양가 상한제에 대한 추가 적용 여부의 문제도 배제하지 않는다고 밝혔습니다.

김민희 아나운서 ▶ 그러니까 앞으로 언제든 추가 지정될 수 있다는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 김상조 청와대 정책실장 역시 필요하다면 언제든지 분양가 상한제 적용 대상을 추가로 지정할 수 있다고 말했습니다. 그러면서, 정부는 실수요자를 보호하는 세부적 주택 정책을 마련해왔고 앞으로도 일관되게 유지할 것이라며, 과열 조짐을 보이는 일부 지역에 대해서는 핀셋 규제의 원칙을 계속 유지하고 강화할 것이라고 강조했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 또, 분양가 상한제 뿐 아니라 다른 규제도 이어질 수 있겠어요.

송금종 기자 ▷ 네. 김상조 실장은 조만간 특정지역의 고가 아파트를 구매한 분들 중 자금조달 계획서의 신뢰도가 떨어지는 분들은 조만간 출처를 소명해야 할 것이라며, 초고가 아파트, 다주택 소유자 등의 부담을 늘리기 위해 대출 규제, 세제 등 다양한 정책 수단을 갖고 있다고 역설했는데요. 이 대책들을 언제 할 것인지는 말씀드리지 않겠으나 필요한 때에 필요한 결정을 하는 것이 정부의 역할이라며, 필요한 때에 필요한 정책을 주저 없이 시행할 생각이라고 언급했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 서울 일부 지역이 분양가 상한제 적용 지역으로 지정되며, 청약 열기가 뜨거워지고 있습니다. 민간택지 분양가 상한제 시행 발표가 수요자 구매 심리에 상당 부분 영향을 준 것으로 보이는데요. 국토부에서는 이번에 지정되지 않은 지역에 대해서도 고분양가 관리 회피 또는 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정해 시장 안정 기조를 유지할 것이라고 밝힌 만큼, 앞으로 추가 지정에 대한 동향도 예의주시해야겠습니다. 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다. 

송금종 기자 song@kukinews.com