부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)란 부동산 개발사업을 목적으로 하는 기업에 사업성 및 관련 업체(시공사, 신탁사) 등의 신용도를 바탕으로 사업에 필요한 자금을 지원해 주는 금융서비스를 말합니다. 증권사들이 부동산 개발 단계에서 참여해 자금을 조달하는 금융서비스를 지원하는 것이죠. 

기존의 기업금융 서비스가 기업의 신용과 담보를 토대로 자금을 지원했다면, 부동산 개발로 생겨날 '미래현금'을 상환 재원으로 삼아 자금을 지원하는 겁니다.

최근 증시 변동성 확대로 전통적인 수익원인 거래 수수료 수익이 낮아지는 추세죠. 이에 새로운 먹거리를 찾던 증권사들은 부동산 PF 부문에 주력해왔습니다. 대부분의 부동산 PF 채무보증을 국내 증권사들이 차지했습니다. 증권사들은 강남 부동산 재건축 및 신규 건설사업 등에 활발히 참여해왔죠. 그런데 최근, 금융당국이 부동산 PF 관련 채무보증 규제책을 내세우면서 증권사들이 곤란한 처지가 됐습니다.

금융위원회가 지난 5일 증권사의 부동산PF에 대한 대출·채무보증 총량 규제에 나섰습니다. 부동산 PF 채무보증 한도를 자기자본 대비 100%로 설정하도록 제한하는 규제를 도입한겁니다. 현재까지는 부동산 채무보증 한도 비율이 정해져 있지 않지만, 규제 도입 이후부터는 자기자본 비율에 따라 엄격히 제한됩니다. 오는 2020년 7월부터는 50%, 오는 2021년 1월에는 75%, 같은해 7월에는 100%로 제한되는 식입니다. 

금융당국이 부동산 PF 규제를 도입하는 이유는 관련 채무보증과 대출이 급격히 증가했기 때문입니다. 지난 6월 말 기준 전 금융권의 부동산PF 채무보증 규모는 28조1000억원에 달하는 것으로 파악됐습니다. 또 대출 잔액도 71조8000억원으로 전체 익스포저가 약 100조원에 달하는 것으로 집계됐습니다. 금융당국은 이 부동산 PF 채무보증에서 증권사가 차지하는 비중이 높아지면서 리스크가 과도하게 높아졌다고 판단했습니다.

증권사들은 이번 규제로 인해 사업 추진 동력에 타격을 입는 것은 물론, 기존 PF대출을 정리해야 하는 상황에 처했습니다. 유예기간이 있지만, 이미 채무보증 규모가 자기자본을 넘어서거나 맞먹는 수준에 달한 증권사들은 발등에 불이 떨어진 셈이죠. 메리츠종금증권은 이미 채무보증액이 자기자본의 2배를 넘어섰습니다. 키움증권과 하나금융투자도 자기자본 이상으로 채무보증을 진행했고, 한국투자증권과 KB증권, 신한금융투자, 교보증권 등도 채무보증 비율이 자기자본의 80% 이상에 달합니다.

업계에서는 리스크 관리 역량이나 대출의 질을 감안하지 않은 일방적인 규제라며 반발하고 나섰습니다. 과도하게 강한 규제가 원활한 금융서비스에 제동을 걸었다는 겁니다. 이번 규제로 부동산금융에 냉랭한 기운이 불어닥칠 전망인 만큼, 금융당국의 추가 입장에 업계의 시선이 쏠리고 있습니다.

지영의 기자 ysyu1015@kukinews.com / 사진= 곽경근 대기자 kkkwak7@kukinews.com