[쿠키뉴스] 안세진 기자 = 서울에서는 내집마련은 물론, 전세방 하나 구하는 것도 ‘하늘의 별따기’다. 대충 잠만 자면 되는 집이라면 구하는데 큰 어려움이 없겠지만, 마음에 드는 집을 찾고자 한다면 쉽지 않은 게 현실이다.

또 집을 찾아도 계약서 작성이나 대출 등 넘어야 할 산이 많아 그 과정에서 피로감은 더욱 극에 달한다. 여기에 만약 집이 ‘부동산 직거래’를 통해 구한 ‘다가구주택’이라면 일련의 과정은 더욱 어려워질 수밖에 없다.

◇다가구주택 대출은 어떻게?=집 계약을 마쳤으니 이제는 자금 조달을 위해 대출을 받아야 한다. 계약서를 들고 동네 근처 주거래은행을 찾았다. 대출상담이 순조롭게 진행되리라고 생각했던 건 오산이었다. 당초 예상했던 금액에 미치지 못하는 상담결과가 나왔기 때문이다.

가장 큰 이유는 기자가 선택한 집이 ‘다가구주택’이라는 점. 주택은 형태별로 아파트, 다가구주택, 다세대주택으로 나뉜다.

다가구와 다세대의 차이점에 대해 살펴보면 둘을 구분하는 가장 큰 차이점은 ‘구분등기’ 여부다. 집주인이 여러 명이냐 한 명이냐에 따라 다세대와 다가구로 나뉘는 것. 다세대주택은 해당 세대별 집주인이 전부 다르고, 다가구의 경우 모든 세대의 집주인이 동일하다. 즉 해당 건물 안에 있는 모든 세대의 집주인이 한 명인 것.

은행 창구 직원은 “통상 은행에서는 고객이 다가구주택을 보고 오시면 다른 집을 알아보라고 반려한다. 이유는 대출심사가 더 까다롭거나 원하는 수준의 대출금이 안 나올 수도 있기 때문”이라고 설명했다.

하지만 이미 계약금까지 입금한 상황에서 계약을 무르기란 불가능했다. 당초 계약서상에 ‘계약파기 시 계약금 반환’ 특약을 넣지도 못한 만큼 자칫하면 계약금을 통째로 날릴 수도 있기 때문이다. 창구 직원은 “이미 계약을 하신만큼 최대한 대출금을 받는 방법을 알아보자”고 위로했다.

시중은행의 전세대출을 받으려면 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 세 곳 가운데 한 곳의 보증을 받아야 한다.

일단 다가구주택의 경우 보증 받을 수 있는 기관은 주택금융공사와 HUG뿐이다. 문제는 조건이 까다롭거나 대출금액이 크지 않다는 점.

우선 HUG의 경우 대출심사가 쉽지 않다. 예컨대 ‘각 세대별 보증금의 합이 건물 시세의 150% 이하’라는 조건이 있다. 이를 만족시켜야 본격적으로 대출심사가 진행된다. 

이같은 조건이 있는 이유는 만에 하나 집이 경매에 넘어갈 경우 전 세대에게 돌려줄 보증금이 충분해야하기 때문이다. 건물의 가치가 보증금 총합보다 크다면 집주인이 집을 팔아서라도 돌려줄 수 있다. 이때 돌려주는 보증금 순서는 선순위 구조다. 우선 들어온 세입자 먼저 보증금을 받을 수 있다.

하지만 서울 전세 특성상 보증금이 원체 높은 만큼 건물의 가치보다 보증금의 총합이 낮은 경우가 태반이다. 그렇기 때문에 웬만해선 다가구주택의 HUG 전세대출은 쉽지 않다.

그렇다면 주택금융공사의 전세대출 상품은 어떨까. 해당 상품은 건물의 가치나 보증금을 따지지 않는다. 반가운 소식이다. 다만 ‘보증금의 80% 혹은 연봉의 3.5배 중 낮은 금액’이라는 조건이 있다. 둘 중 낮은 금액을 대출해준다는 말이다. 사회초년생 입장에서 큰 금액을 대출받기란 기대하기 어려운 구조다.

결국 기자는 주택금융공사의 대출상품을 받을 수밖에 없었다. 그리고 모자란 금액은 개인 신용대출을 통해 추가 조달했다. 현재 개인신용대출금은 나온 상황이며, 주택금융공사의 전세대출 상품을 신청해놓은 상황이다. 은행에 따르면 이르면 이번주중 결과가 나온다고 한다.

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