정부는 1‧2차 개발을 통해 총 3만8000가구의 공공주택을 공급하겠다는 계획이다. 선도사업 후보지는 용도지역 상향을 통해 용적률을 현행 대비 평균 212%p, 민간 재개발 대비 56%p 높일 수 있다. 이에 따라 민간 재개발 대비 공급 세대수는 1.34배로 늘어난다.
도심 공공주택 복합사업?
도심 공공주택 복합사업은 변창흠 국토부 장관이 2·4주택공급대책에서 공개한 공급 방안이다.
도심 내 역세권 및 빌라촌(저층주거지), 준공업지역 등 유휴부지에 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 단독으로 고밀 개발해 주택을 공급한다는 구상이다.
해당 사업은 소유주 동의 10%를 받아 예정지구로 지정된 뒤, 예정지구 지정 이후 1년 이내에 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아 사업이 확정된다. 만약 기간 내 동의 요건을 맞추지 못하면 사업은 자동으로 취소된다.
국토교통부가 14일 2·4대책의 후속조치로 서울 강북·동대문구에서 13곳을 ‘도심 공공주택 복합사업’의 2차 선도사업 후보지로 선정했다. 강북구 11곳(역세권 7곳·저층주거지 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳·저층주거 1곳)이다.
세부적으로 살펴보면 역세권의 경우 ▲강북 미아역 동·서측(공급가구 총 1095가구) ▲미아사거리역 동·북측(총 1254가구) ▲삼양사거리역 인근(341가구) ▲수유역 남측1·2(총821가구) ▲동대문 용두역·청량리역 인근(3200가구) 등이다.
2차 선도사업 후보지는 강북구와 동대문구가 제안한 23곳의 후보지에 대해 범위·규모·노후도 등 입지요건, 토지주의 추가수익·도시계획 인센티브 등 사업성요건 등을 검토한 뒤 선정됐다.
사업이 계획대로 추진되면 총 1만2900가구의 주택이 공급된다. 1차(2만5200가구)와 합치면 3만8100가구 정도의 물량이 확보되는 셈이다. 앞서 1차 후보지 21곳도 서울의 금천, 도봉, 영등포, 은평 등 4개 구에 몰려 있었다.
국토부는 2차 선도사업 후보지 13곳에 대한 사업 효과를 분석한 결과 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 재개발 등 기존 사업 대비 용적률이 평균 56%p 올라가고 공급 가구도 평균 251호 증가하는 것으로 파악됐다고 밝혔다.
사업성 개선으로 토지주에 대한 분양가는 시세 대비 평균 66.3% 수준으로 낮아졌고, 이에 따라 토지주 수익률도 평균 28.2%p 높아지는 것으로 파악됐다.
국토부는 2·4대책을 발표한 이후 통합지원센터를 열고 지자체와 주민 등을 상대로 950여건의 컨설팅을 지원하고 432곳의 후보지를 접수해 사업가능성 등을 검토 중이다.
해당 사업지에서는 토지주가 주택을 우선공급 받는 경우 분양권 전매는 금지된다. 다만 주택 소유권 등기가 되면 즉시 전매가 가능해진다. 또 실거주 의무는 부과되지 않는다.
또 공급 시 1세대가 ‘1+1주택’을 받을 수 있다. 다만 추가되는 주택은 60㎡(전용면적 기준) 이하의 소형 주택으로 제한된다.
도심 공공주택복합사업을 통해 지어지는 주택은 주민들이 원할 경우 85㎡를 초과하는 중대형도 짓는다. 또 상가소유자는 재개발 사업과 동일하게 우선 공급되는 상가 또는 주택을 선택할 수 있다.
2·4대책 이후에 사업지 내 매물을 매입하는 경우에는 현금 보상만 허용하지만 상속이나 이혼 등으로 해당지역 부동산을 갖게 된 경우에는 우선공급 대상에 포함된다. 즉 개발사업 후 아파트 등을 받을 수 있다는 뜻이다.
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