다만 갭투자 핵심으로 불리는 다세대주택에 대한 규제완화와 전세자금대출도 대출총량 규제에서 제외시켰다. 또한 분양 아파트 중도금 집단 대출과 올해 공급 잔금대출 DSR도 적용하지 않기로 했다.
◇ 금융당국, 상환능력 중심의 여신심사 강화
금융위원회는 전날 27일 ‘가계부채 관리강화 방안’으로 상환능력 기준의 대출규제를 앞당겨 시행하고, 제2금융의 대출 관리를 강화하겠다는 입장을 밝혔다.
이번 대책에는 차주단위 DSR 2‧3단계의 도입 시기를 각각 내년 1월과 7월로 앞당기는 내용이 포함됐다. DSR은 소득 대비 상환해야 할 원리금 비율을 의미한다. 현재 차주단위(개인별) DSR 기준은 은행권 40%, 비은행권 60%다.
2단계가 조기 시행될 경우 주택담보대출과 신용대출을 합해 빌린 돈이 2억원을 넘으면 DSR 규제 대상에 포함된다. 즉 내년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR이 적용되므로 연간 상환해야 할 원리금이 연 소득의 40%를 넘길 수 없다.
금융위는 내년 가계부채 증가율을 ‘4~5%대’에서 관리한다는 계획이다. 만약 가계부채 증가세가 수그러들지 않을 경우 플랜(Plan)B를 도입하겠다는 예고까지 했다.
한화투자증권 김도하 연구원은 “금융당국의 이 같은 방안은 차주의 상환능력을 중심으로 대출 한도를 강화하겠다는 취지와 분할상환을 유도해 리스크를 경감하려는 것이 주요 목적”이라고 설명했다.
이어 “은행 입장에서 본다면 이 같은 규제는 고속성장하던 가계대출 증가세 하락을 야기하겠지만 잔액의 감소가 아니라 속도 조절(둔화)라는 점에서 우려할 만한 요인은 아니다”고 말했다.
하나금융경영연구소 정희수 연구위원은 “내년에는 전 금융권에 대한 대출규제가 강화되면서 자산 성장이 둔화될 것으로 예상한다”며 “가계대출 규제가 제2금융권까지 포함하기 때문에 풍선효과는 일정부분 차단될 것으로 예상한다”고 전망했다.
◇ 전세자금대출 규제, 대출 총량 규제 제외…“갭투자 과열 여전할 것”
다만 전세자금대출은 여론의 반발에 부딪쳐 대출 총량 규제에서 제외됐다는 점이다. 게다가 최근 서울시가 다세대·연립주택(2종 일반주거지역)에 대해 용적률을 높이는 규제 완화 방안을 발표하면서 고위험 갭투자는 당분간 지속될 것으로 예상된다.
현재 전세보증금 관련 대출이 리스크가 큰 것은 만기가 짧은 단기성이기 때문이다. LTV(주택담보대출비율) 비중도 일반적인 주담대보다 크다. 또한 차주(대출을 빌려가 주체)의 신용도를 평가하지 않는다. 현재 전세보증금 관련 갭투자 비중은 절반을 웃도는 상황이다.
정부는 저소득층의 주거안정과 전세난민 해결을 위해 전세자금대출 규제를 완화한 바 있다. 하지만 이는 부메랑이 돼 갭투자를 부추겼다. 주택담보대출을 강화하면서 전세자금대출을 완화하는 결과가 갭투자 활성화로 이어진 것이다. 보증금 승계 거래 가운데 임대 목적, 갭투자로 신고한 거래 건수 비중은 서울 기준으로 2020년 35.6%에서 2021년에는 7월까지 43.5%까지 상승했다. 경기, 인천 역시 각각 21.9%에서 26.8%, 17.9%에서 33.5%로 상승했다.
키움증권 서영수 연구원은 “집값 안정에 영향을 미칠 수 있는 전세자금대출 규제를 다시 푼 데다 고위험 갭투자를 주도한 다세대주택에 대한 규제완화까지 추진함으로서 주택시장은 다세대주택을 중심으로 과열 양상이 심화될 것으로 예상된다”고 우려했다.
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