2021년도가 한 달도 채 남지 않았다. 언제 다시 오름세로 돌아설지 모르겠지만, 폭등하던 집값은 어느덧 금리인상, 대출규제 등의 영향으로 하락세에 접어들었다. 다주택자를 대상으로 한 부동산 세금도 대폭 상승했다. 또 정부는 3기 신도시 사전청약을 실시했고 보다 많은 수요자들에게 청약 혜택이 돌아가게끔 청약제도를 손보기도 했다. 

불공정하고 안타까운 일들도 다수 발생했다. 서민을 위한 주택 공급을 책임져야할 공기업 한국토지주택공사(LH) 직원들은 3기 신도시 예정지에서 투기를 했다. 광주 학동에서는 불법 하도급 문제 등으로 철거 중이던 건물이 붕괴돼 무고한 시민이 사망하기도 했다. 쿠키뉴스가 올 한해 있었던 부동산 이슈를 집값, 청약, 투기, 안전 등을 중심으로 살펴봤다.

금리인상‧대출규제…집값 하락?

정부가 기준 금리를 인상하고 대출규제를 본격화하면서 하반기 주택시장 매수심리가 다소 위축되기 시작했다. 앞서 한국은행 금통위는 기준금리를 0.25%p 인상하며 1%로 끌어올렸다. 이는 지난 2020년 2월 1.25% 기록한 이후 최고치다. 기준금리에 영향을 받는 주택담보대출금리(신규기준)는 10월 3%(3.26%)를 넘겼다. 이에 따라 향후 주택담보대출을 받은 차주의 이자부담도 높아질 전망이다. 

이 같은 규제는 실제 집값에도 영향을 미치고 있다. 서울 집값 상승세가 주춤하고 있다. 최근 한국부동산원이 발표한 10월 전국주택가격동향조사에 따르면 서울 주택종합(아파트·단독·연립주택) 전월대비 매매가격은 5월부터 꾸준히 상승폭이 커졌다. 다만 10월은 9월(0.72%)보다 0.01%p 하락한 0.71%를 기록하며 6개월 만에 상승폭이 꺾였다.

매매의 경우 팔려는 사람이 살려는 사람보다 많고, 전세도 주려는 사람이 구하는 사람보다 많은 흐름이 이어지고 있다. 한국부동산원 전세수급지수는 99.1을 기록하며 기준선인 100 아래로 떨어졌다. 매매수급지수도 96.4로 떨어졌다. 수급지수가 100 아래면 구하려는 수요보다 공급이 많다는 뜻이다.

시장에서는 상승률이 주춤한 것은 일시적인 현상으로 봐야 한다는 입장이다. 전문가들 공급확대 등 근본적인 개선책을 강조하고 있다. 서울 강남을 중심으로 아파트 매매는 신고가를 경신하고 있기 때문이다. 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 재건축 사업 활성화 기대감의 영향으로 풀이된다. 

보유세‧양도세 등 부동산 세금 강화

올해엔 부동산 보유세와 양도소득세가 크게 올랐다. 1월 1일부터 종합부동산세의 세율 인상과 고령 공제율 상향, 세 부담 상한변경이 이어졌다. 2021년 주택분 종합부동산세 고지 인원은 전국 94만7000명에 달했다. 지난해보다 28만명 늘어났다. 세액은 5조7000억원으로 지난해보다 3조9000억원 증가했다. 

양도소득세도 최고세율이 기존 42%에서 45%로 올랐다. 과세표준 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 상향 조정된 것. 또한 다주택자가 1세대 1주택자가 됐을 때 비과세 보유기간 산정방식도 달라졌다. 다른 주택을 모두 팔아 1주택자가 됐다면 그날로부터 2년간 보유기간을 산정하는 방식이다. 또 1월 1일 이후 조정대상지역에서 취득한 분양권은 양도세 계산 시 주택수에 포함된다. 단기보유 주택 및 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대한 세율은 추가 인상됐다. 

보유세, 양도세 기준이 되는 전국 공동주택 공시가격도 약 19% 증가했다. 이에 따라 보유와 양도단계 모두 세금이 늘어나며 수요자의 조세불만이 커졌다. 이에 정부는 1세대 1주택자에 한해 3년간 한시로 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자에 대한 주택 재산세 세율을 0.05%p인하하는 특례를 도입했다. 특히 주택분 종합부동산세 과세표준 산정 시 1세대 1주택자의 추가 공제액을 9억원에서 11억원으로 인상해 세 부담을 낮췄다. 양도세의 경우 12월 8일부터 1세대 1주택 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향했다.

3기 신도시 사전청약 시작…바뀐 청약제도

올해엔 3기신도시 사전청약이 본격화됐다. 사전청약제도는 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 약 1~2년 당기는 제도다. 월별(7·10·11·12월)로 여러 개 단지를 묶어 일괄 공고한다. 연내 약 3만2000여호 중 7월 4333호, 10월 1만102호, 11월 4167호가 기분양됐고, 12월 약1만3600호가 공급을 앞두고 있다.

청약제도도 수정됐다. 정부는 지난 9월 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급 대상자의 소득요건을 개선했다. 1인 가구, 맞벌이 등 소득기준을 초과하는 가구에게 특별공급 청약기회를 부여했다. 또한 무자녀 신혼의 당첨기회를 확대하기 위해 11월 법을 개정 적용했다. 신혼부부 특별공급은 세대원이 소유하는 부동산의 가액이 일정 금액 이하면 특별공급을 받을 수 있도록 했다. 도시근로자 월평균소득 140%를 초과해도 혜택을 받을 수 있다. 이와 함께 정부는 미혼이거나 자녀가 없을 경우 세대원이 소유하는 부동산 가액이 일정 금액 이하면 생애최초 주택 구입자 특별공급을 받을 수 있도록 기준을 완화했다.

부동산 자산이 상위 20%(약 3억3000만원)를 초과하지 않는 경우에는 1인 가구에게도 생애최초 특별공급 청약을 허용했다. 소득기준을 초과하는 가구에게도 생애최초 특별공급 청약을 허용했다. 생애최초 특별공급의 30%를 1인 가구를 포함해 소득에 관계없이 추첨으로 공급한다. 더불어 민영주택 생애최초 특별공급 비율을 공공택지에서 20%로 5%p확대하고, 민간택지는 10%로 3%p 늘렸다.

중개보수 요율 낮아지고…임대차법 분쟁 여전

부동산 중개보수 요율이 낮아졌다. 중개보수가 부동산 가격과 연동해 급증하는 것에 대한 소비자 불만이 늘어난 데에 따른 조치였다. 매매 6억원 이상, 임대차 3억원 이상 거래에 대해 중개보수 상한요율을 인하해 중개보수 부담이 줄어든 분위기다. 또 임대차 중개보수 부담이 매매보다 높아지는 현상을 해결하기 위해 매매 9억원 이상~15억 미만 구간을 세분화했다. 동시에 중개보수 최고요율을 인하(매매 0.9→0.7%, 임대차 0.8→0.6%)하기도 했다.

하지만 이 같은 혜택은 서울과 세종, 집값이 비싼 수도권 일부 지역과 지방 광역시 일부 주요 아파트에만 해당된다는 비판이 있었다. 또 서울이더라도 중개보수가 줄어드는 것도 아니었다. 지난해 8월부터 올 7월까지 1년간 서울 아파트 매매 거래 5만7132건 중 1만6005건(28%)은 6억원 미만이었다. 때문에 중산층 서민이 많이 사는 동네가 중개보수 감면 혜택을 덜 받는다는 지적이 있었다.

임대차3법으로 인한 혼란도 여전했다. 임대차3법은 전월세상한제, 계약갱신청구권, 전월세신고제로 이뤄진 주택임대차보호법 개정안이다. 지난해 7월 31일부터 시행됐지만 올해까지 그 여파가 계속됐다. 특히 계약갱신청구권으로 인한 임대인과 임차인의 분쟁은 여전했다. 

대한법률구조공단의 8월 발표에 따르면 법 시행 전인 지난해 1~7월 월평균 2건에 불과했던 관련 분쟁이 법 시행 후인 지난해 8월부터 올해 6월까지 월평균 22건으로 11배나 늘었다. KB부동산 통계 기준 서울의 전셋값은 25.6%, 전국 평균은 22.9% 올랐다. 일부 선호도가 높은 지역에선 2배 가량 오르기도 했다. 임대차3법의 순기능과 역기능 사이 간극이 지난 1년여 사이 커지고 있다.

LH‧대장동 등 민관 투기 의혹

집값이 급등한 올해엔 굵직한 민관 투기의혹이 2차례나 불거져 국민의 공분을 샀다. 올초 한국토지주택공사(LH) 임직원의 땅 투기 의혹이 그 시작이었다. LH 임직원이 3기 신도시 개발 예정지 중 하나인 광명·시흥지구에서 사전 정보를 이용해 100억원대 투기를 했다는 의혹이다. 당시 LH 직원 2명이 스스로 생을 마감하는 일이 벌어지기도 했다.

이 과정에서 국토교통부와 LH 등 개발업무 관계자의 재산등록이 의무화됐다. 또 정부는 조직 슬림화·내부 통제장치 구축을 주요 내용으로 한 LH 혁신안을 발표했다. 하지만 학계·시민단체 전문가들을 중심으로 조직개편 실효성이 떨어진다는 지적이 나오면서 LH 혁신 방안은 수개월째 표류하고 있다.

대장동 의혹도 현재진행형이다. 대장동 개발은 100% 민간개발로 추진되다가 당시 이재명 성남시장이 택지 개발 이익의 ‘공공영역 환수’를 강조하면서 공공·민간 공동 사업으로 전환됐다. 이때 성남시는 개발이익 중 5503억원을 환수했다. 하지만 나머지 개발 사업 이익금 중 상당액이 특정 개인이 지분을 100% 소유한 회사인 화천대유자산관리에 돌아갔다.

현재 이재명 경선 캠프에서 고발한 3건의 공직선거법 위반·명예훼손 사건의 수사가 진행 중이다. 야당에선 여당의 이재명 대선후보가 민간의 과도한 이익확보에 기여했다며 꾸준히 의혹을 제기하고 있으며 특별검사(특검)를 통한 수사공방으로 이어지고 있다. 최근엔 유한기 전 성남도시개발공사 개발사업본부장이 자택 인근에서 숨진 채 발견돼 재차 논란이 되고 있다. 이밖에 국회에선 제2의 대장동 사태를 막기 위해 민간 개발이익을 제한하는 '개발이익환수법'(대장동 방지법)을 이달 국회 본회의에서 처리하기도 했다.

반복되는 붕괴사고

지난 6월 9일 광주 동구 학동에서 철거 공사 중인 5층 건물이 무너졌다. 이 사고로 해당 건물 앞 정류장에 막 정차한 시내버스 1대가 건물 잔해에 매몰됐다. 함몰된 버스에서 구조된 17명 중 9명이 숨졌으며, 8명은 중상을 입었다. 

사고 원인은 무리한 성토 작업과 철거 메뉴얼 미준수 등이었다. 건물 철거를 맡은 철거업체가 실제 공사를 재하청하는 등 건설업계의 재하급 문제도 드러났다. 이에 따라 원청사인 HDC현대산업개발의 책임론도 언급됐다. 사고 조사위원회는 재하도급과 부실 공사 등 공사 전반의 안전 문제를 원청사가 인지하고 있었다고 주장했다.

이번 사고는 2년 전에 일어났던 잠원동 붕괴사고와 닮아 있어 더욱 큰 안타까움을 자아냈다. 지난 2019년 7월 4일 서울 잠원동에서 지상 5층, 지하 1층짜리 건물이 철거 작업 중 붕괴하면서 사고 현장 옆 왕복 4차로를 지나던 차량 3대가 무너진 건물 외벽에 깔렸고 4명의 사상자가 발생했다. 

이후 정부는 철거 규정을 강화했다. 건축법상 신고제였던 건축물 해체 작업을 허가 및 감리제로 변경했다. 관리자가 건축물을 해체하려면 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고 해체(철거) 계획서를 첨부해 신청해야 한다. 해체공사감리자는 계획서에 맞게 공사하는지를 확인해야 한다. 하지만 강화된 규제에도 불구하고 결국 같은 사고가 또 발생하면서 제대로 된 관리‧감독이 이뤄지지 않았다는 지적이 나온다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com