임대사업자제도가 시장을 안정시킬 수 있을지 귀추가 주목된다. 정부는 정권 초기 임대사업자에게 세제 혜택 등을 주며 사업자 등록을 유도하는 정책을 썼다다. 하지만 부동산 투기 문제가 불거지자 혜택을 없애고 규제를 대폭 강화했다. 다만 일각에선 등록기간이 끝난 주택매물이 나오기 시작하면서 결과적으로 시장에 안정을 줄 수 있다는 관측도 제기되고 있다.

임대사업자제도, 집값 폭등? 시장 안정?

여권은 부동산 정책 실패요인 중 하나로 임대사업자 제도를 꼽고 있다. 이달 3일 대통령 후보 4인 TV 토론에서 이재명 더불어민주당 후보는 ‘문재인 정부 들어 집값이 폭등한 원인’에 관해 “임대사업자 보호정책 때문에 그랬을 가능성이 높다”고 말했다. 정부도 지난 2020년 등록임대주택에 주던 세제 혜택이 투기를 조장한다며 4년 단기 임대주택 등록제는 폐지했다. 아파트의 경우 8년 장기 임대주택 등록제도를 없애기로 했다.

등록임대주택은 민간 임대인이 주택 임대사업자로 지방자치단체에 등록하면 양도소득세나 종합부동산세, 재산세, 취득세 등 혜택을 주는 제도다. 대신 임대인은 의무 임대 기간 준수(4‧8년), 임대료 증액 제한(5%) 등 의무를 지켜야 한다. 민간임대주택이 공공성을 갖추게 해 전월세 시장을 안정시키기 위해 도입됐다.

현재 임대사업자들은 반발하고 있다. 대한주택임대인협회에 따르면 2020년 말 기준 등록임대주택(지방자치단체에 등록된 민간임대주택) 중 아파트는 25만2684가구(건설형 민간임대주택 제외)다. 전체 등록임대주택(153만2547가구) 중 16%에 해당한다. 임대 등록 주택과 서울의 고가 주택 및 아파트 중심의 집값 상승세와의 연관성은 낮다는 주장이다. 협회 관계자는 “이 후보는 집값 폭등의 원인을 수요의 왜곡, 특히 임대사업자 보호 정책을 이야기하며 또다시 등록 주택 임대사업자에 대한 무고한 마녀사냥을 자행했다”고 밝혔다.

임대사업자제도, 어떻게 바뀌어 왔나

정부 정책은 규제와 혜택을 반복해왔다. 가장 최근 개정안인 민간임대주택에 관한 특별법 시행령에 따르면, 임대보증금 보증에 가입하지 않은 기간에 따라 임대사업자에게는 과태료가 부과된다. 이번 개정안은 앞서 지난해 7·10대책의 후속 조치다. 7·10대책은 부동산 투기 근절을 위해 아파트·단기 민간임대사업 제도 폐지와 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화하는 내용이 골자였다.

정권 초기 제도의 방향은 달랐다. 2017년 정부는 8·2대책을 통해 임대사업자들의 건강보험료 최대 80%까지 감면하는 등 세제 혜택을 줬다. 이어 2018년 9·13대책을 통해 임대사업자 대출에도 주택담보대출(LTV) 40% 규제를 적용하고 신규 임대주택 등록 시 양도세와 종부세 혜택을 부여하지 않는 등 혜택을 줄였다. 다만 9·13대책 이전에 주택 임대사업을 신규등록한 경우에는 양도세 및 종부세 혜택을 그대로 유지했다.

하지만 이후 집값 문제가 불거지기 시작했다. 임대사업자들이 혜택을 통해 일반 국민들에 비해 세금을 적게 내면서 시세 차익을 챙긴다는 비판이 제기되기 시작했다. 실제 2018년부터 주택임대사업자 등록이 늘면서 갭투자 문제가 불거졌다. 이에 정부는 2020년 6월부터 주택임대사업자 규제에 나섰고 지금의 상황까지 오고 있다.

“올해부터 시장에 매물 나올 수도”

일각에선 올해부터 임대사업 등록이 말소된 임대사업자들이 매물을 매각하면서 일부는 시장에 나올 것이란 관측도 제기되고 있다. 앞서 언급했듯 단독·다가구·빌라 등과 달리 아파트는 지난해 임대사업 제도가 없어지면서 재등록 자체가 불가능해졌기 때문이다. 이 경우 종부세 과세 대상에 포함되면서 세금이 늘어날 수 있다. 세금을 감당할 여력이 없는 사업자들이 매각을 할 수 있다는 것.

마포구 한 공인중개사는 “임대사업자 고객 중에 세금 문제로 고민을 하시는 분들이 많다”면서 “부동산 세금 기준이 되는 공시가격은 오름세 추세이고 여기에 최근 아파트값도 많이 올라 있는 상태라 아무래도 과세가 클 수밖에 없기 때문”이라고 말했다. 이어 “세금을 낼 여력이 안되는 사업자들은 매물을 시장에 내놓을 수 있다”고 말했다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com