윤석열 대선 후보가 제20대 대통령선거에서 당선되면서 실수요자들의 ‘내 집 마련’의 길이 열릴 수 있을지 귀추가 주목된다. 최근 몇 년간 부동산 시장 안정 등의 이유로 좁아진 대출 문턱이 새 정부 출범으로 다시 낮아질 수도 있어서다. 다만 현행법상 대출 한도가 늘어난다고 해도 소득수준에 따라 대출 규모가 결정되는 만큼 부동산 빈익빈 부익부 현상이 심해질 우려도 제기된다.

윤석열 당선인은 대선 공약으로 생애 최초 주택 구입자에 한해 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 올리겠다고 밝혔다. 또한 생애 최초 구입이 아니더라도 지역에 관계없이 LTV를 70%로 통일하겠다는 구상이다. 다만 보유 주택 수에 따라 다주택자에게는 LTV를 30%~40% 차등 적용할 것으로 보인다.

현재 주택 구입 시에는 LTV가 투기지역 여부, 매매가격, 주택 보유 수 등에 따라 20~70%까지 적용된다. 투기지역이나 투기과열지구의 경우 매매가 9억원 이하는 LTV가 40%가 적용되며, 9억원이 초과하면 20%까지 줄어든다. 만약 생애 최초 주택 구입자라면 부부 합산 연소득이 1억원 이하, 집값이 9억원(조정 대상 지역은 8억원) 이하일 경우 LTV가 10%p 완화된다. 조정 대상 지역에서 5억원 이하 집을 산다면 LTV는 70%가 적용된다.

특히 윤 당선인은 신혼부부에게는 4억원 한도에서 3년 동안, 출산한 경우 5년까지 저금리로 내 집 마련을 위한 대출 지원을 돕고, 생애 최초 주택구입자에게는 3억원 한도로 3년간 지원하겠다고 공약했다.

하지만 전문가들은 LTV뿐만 아니라 총부채원리금상환비율(DSR)도 함께 손질해야 한다고 조언했다. 대출 한도가 늘어나도 DSR 규제 비율을 넘어서면 대출이 불가능하기 때문이다. DSR이란 차주의 연간 대출 원리금을 연소득으로 나눈 수치로 ‘소득기준 대출규제’를 뜻한다. 

현행의 DSR 40% 규제가 이어질 경우, 고소득자의 대출 가능 금액만 늘어나게 된다. 현행 개인별 DSR 규제나 은행별 5% 안팎의 가계대출 증가율 규제 등을 그대로 둔 채 LTV를 조정하는 것만으로는 한계가 있다는 지적이다.

예컨대 연소득 5000만원의 직장인이 서울에서 시세 9억원짜리 아파트를 살 경우, 현재 대출 한도는 3억6000만원이다. LTV가 70%로 적용되더라도 대출 가능 금액은 3억7300만원으로 1300만원 늘어나는 데 그친다. 반면 연봉 1억원 직장인의 경우 3억6000만원(40%)에서 6억3000만원(70%)으로 3억원이나 증가한다.

정책 취지에 맞춰 청년층 등의 주택 대출 문을 넓혀주려면 DSR의 조정도 함께 추진돼야 한다는 주장이 나오는 이유다. 부동산 카페 네티즌들은 “대출 규제가 완화되었으면 좋겠다”면서도 “DSR 변화가 없다면 소득이 높은 사람만 집을 살 수 있도록 하는 것”, “대출 규제 완화해봤자 빚만 늘어날 뿐 차라리 집값과 분양가가 안정됐으면 싶다”라고 비판했다. 

부동산업계 관계자는 “LTV 규제 완화가 언뜻 보면 무주택자들 입장에서 내 집 마련의 기회가 될 수 있을 거라 여길 수 있다”면서 “다만 대출 규모는 늘어도 현행법상 소득 수준에 따라 대출이 나오는 만큼 일정 수준이 되면 대출이 원하는 만큼 나오는 구조가 아니다. 결국 이 소득수준에 따른 대출규제인 DSR 규제도 함께 손 봐야 할 것”이라고 말했다. 이어 “DSR 없이 LTV 규제만 완화될 경우 가진 자만 더욱 잘 살게 되는 부동산 시장이 다시 펼쳐질 것”이라고 우려했다. 

안세진 기자 asj0525@kukinews.com