재개발·재건축 추진이 어려운 소규모 노후 단지들을 중심으로 소규모 주택정비사업에 대한 관심이 커지고 있습니다. 소규모 주택정비사업의 경우 기존 재개발·재건축보다 빠른 사업 추진 속도로 인기를 얻고 있는데요. 같은 소규모 주택정비사업이라고 할지라도 다양한 종류의 사업이 있다는 것 알고 계셨나요? 이번 [알기쉬운 경제]에서는 소규모 주택정비사업에 대해 살펴봤습니다.

소규모 정비사업의 종류

소규모주택정비사업은 크게 △자율주택정비사업 △가로주택정비사업 △소규모재건축사업 △소규모재개발사업 등 4종류의 사업으로 구분됩니다. 우선 자율주택정비는 말 그대로 스스로 개량·건설하는 사업입니다. 통상 20세대 미만의 작은 면적을 정비하는 사업입니다. 상대적으로 익숙한 가로주택정비는 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 사업으로 정의하고 있습니다. 사업시행구역 면적이 1만㎡ 미만으로 기존 주택이 단독주택은 10가구 이상, 공동주택은 20세대 이상이어야 합니다.

소규모재건축은 재건축의 축소판으로 보면 됩니다. 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 사업으로 면적이 1만㎡ 미만이면서 200세대 미만이어야 합니다. 소규모재개발은 통상 주거·상업지역에서 진행하는 재개발사업과 달리 역세권이나 준공업지역이 시행 대상지역입니다. 철도역 승강장 경계로부터 350m 이내, 또는 준공업지역에서 5,000㎡ 미만인 곳이 해당됩니다.

현재 서울시는 모아주택(모아타운) 사업을 추진 중인데요. 소규모주택정비사업과 거의 유사해 사실상 동일한 사업으로 볼 수 있습니다. 절차적으로도 소규모주택정비법에 따른 소규모주택정비사업으로 추진하게 됩니다. 

세부적으로 살펴보면 모아주택은 이웃한 다가구‧다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아서 중층 아파트로 공동 개발하는 방식입니다. 대지면적 1500㎡ 이상을 확보하는 경우 추진할 수 있습니다. 모아주택 개념을 확장시킨 것이 모아타운입니다. 10만㎡ 이내 지역을 한 그룹으로 묶어 노후 주택 정비와 지역 내 필요한 공영주차장 등 기반시설을 설치하는 지역단위 정비 방식입니다. 

소규모 정비사업의 장단점

소규모주택정비사업의 장점은 일반 재개발·재건축 사업보다 사업기간이 짧다는 점입니다. 통합심의를 진행하고, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 진행하는 등 사업절차가 단순하다는 장점이 있습니다. 일반 재건축 사업이 평균 10년 이상이 걸리는 것과 달리 소규모 재정비사업은 약 3~4년가량 소요되는 만큼 큰 이점이 있죠.

하지만 수익성이 좋지 않다는 단점도 있습니다. 소규모인 만큼 공급 물량이 적어 조합원들의 수익성이 떨어지고, 준공 후 ‘나홀로 아파트’가 될 수 있기 때문에 신축아파트임에도 가격 상승여력은 크지 않을 수 있습니다.

또 사업성이 떨어지는 만큼 주요 건설사들의 참여도 적습니다. 통상 대형 건설사들은 500가구 미만 아파트 신축의 경우 수익성이 떨어져 수주를 꺼리고 있습니다. 결국 이같은 소규모 재정비사업에는 비교적 소형 건설사가 참여하게 되는데, 자칫하면 해당 건설사가 자금 조달 등의 문제에 직면해 사업 추진에 있어 중간에 어려움을 겪을 수도 있습니다. 때문에 소규모 정비사업을 추진할 경우 시공사에 대한 검토 과정도 확실히 해두는 게 좋겠습니다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com