국회입법조사처가 이달 13일 ‘재건축초과이익 환수제도의 쟁점과 논의과제’ 보고서를 발표했습니다. 입법조사처는 보고서를 통해 해당 제도가 주택가격 안정이라는 취지에 맞지 않는 과도한 기준설정으로 논란을 사고있다고 지적했는데요. 산정기준부터 방식까지 전반적인 재검토를 강조하는 이유를 살펴보겠습니다.

재건축 초과이익 환수제는 ‘재건축 개발 이익이 가구당 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10%에서 최대 50%를 부담금으로 환수’하는 제도입니다. 재건축 추진위 승인일부터 준공 종료 시점까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분과 공사비 등 개발비용을 뺀 금액을 부과하고 있는 것인데요. 제도의 개선 요구 사항과 이유를 살펴보겠습니다.

우선 초과이익 산정시점부터 살펴볼까요. 현재 정부는 ‘재건축 추진위원회 승인일’을 재건축사업 개시시점으로 규정하고 있습니다. 다만 추진위원회는 말 그대로 사업을 추진하는 준비조직에 불과한데 재건축 부담금 납부 의무자로 지정하는 것은 이치에 맞지 않다는 것이 재건축 추진위원회의 입장입니다.

이에 정부는 추진위를 재건축사업에 대한 권리 및 의무의 주체로 고려하는 것은 불합리함을 인정, 사업의 개시 시점을 실제 사업이 시행되는 재건축 조합설립 인가일 이후로 사업을 조정하는 방안을 검토한다고 밝혔습니다.

산정시점과 함께 조합원에 대한 재건축부담금 적용기준 조정 이야기도 나왔습니다. 현재는 부담금 총액을 전체 조합원수로 나누는 방식인데요. 재건축조합 추진위 측은 1가구 1주택자나 장기간 주택을 보유한 실거주자와 부동산 투기 목적으로 해당 주택을 구매한 경우를 구분해 재건축 이익을 노리는 투기를 방지하고 오랜 세월 해당 주택에 거주한 가구들을 배려해야 한다는 의견을 밝혔습니다.

적용 시점과 기준을 알아봤으니 본격적인 계산법에 대해 알아보겠습니다. 재건축부담금을 계산하기 위해서는 일단 초과이익을 산출해야합니다. 국토교통부는 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상 주택가격 상승분, 개발비용 등을 차감하고 남은 돈을 초과이익으로 간주하고 있는데요. 이후 해당 금액을 조합원 수로 나눠 가구당 초과이익을 산출, 최종 금액에 따라 부과 비율을 적용합니다.

여기서 가장 뜨거운 감자는 부과 비율 개편입니다. 지난 2006년부터 시행된 현행법에 따르면 초과금액의 △3000만원~5000만원 10% △5000만원~7000만원은 초과금액의 20% △7000만원~9000만원 30% △9000만원~1억1000만원 40% △1억1000만 이상은 50%의 부과 비율을 책정하고 있습니다. 부과 비율과 더불어 5000만원 초과부터 구간당 200만원, 600만원, 1200만원, 2000만원의 부담금도 추가로 적용되고 있습니다.

예를 들어 계산해볼까요. 재건축 종료시점 주택가격 2000억원, 개시시점 주택가격 800억, 정상주택 가격상승분 총액 200억원, 개발비용 600억원, 조합원 수 200명인 아파트 조합원들이 부담해야할 금액을 산출해보겠습니다. 

종료시점 주택가격(2000억원)에서 800억원, 200억원, 600억원을 모두 차감해 400억원을 산출, 이후 해당 금액에서 조합원 수 200명을 나누면 2억원이라는 금액이 나오는데요. 1인당 초과이익이 2억으로 1억1000만원을 초과하였으니 초과금액(9000만원)의 50%인 4500만원에 해당 구간 부담금 2000만원을 더한 6500만원이 조합원 1인당 환수액인 것입니다.

그렇다면 최근 가구당 실제 부담금은 얼마나 나오고 있을까요. 지난해 성수동 장미아파트의 가구당 재건축 부담금은 4억7700만원, 강남구 도곡동 도곡개포한신아파트는 4억5000만원을 기록했고 수도권이 아닌 대전 용문동 1·2·3구역도 2억7600만원을 기록했습니다.

언급된 아파트 재건축 조합원 모두 초과금액 3000만원 이하의 면제 혜택을 받기는커녕 1억1000만원을 훌쩍 넘겨 최대 부과 비율인 50%를 받은 것인데요. 부동산 업계 관계자들은 2006년 이후 현재까지 동일하게 적용되는 해당 제도에 대해 주택가격 상승률 등을 고려해 시급한 개편이 필요하다고 설명했습니다. 

재건축 초과이익 환수제는 도입 이래 꾸준히 비판을 받아왔습니다. 재건축으로 얼마의 이익을 얻을지도 모르는 불확실성에 대해 세금을 부과하는 것 자체가 모순된다는 점 때문이었는데요. 일각에서는 국가가 불로소득을 방지하기 위해 만든 제도지만 주택은 엄연히 개인의 재산으로 고려해야한다며 재건축으로 발생한 이익을 회수한다는 제도 자체에 대한 불만도 제기되었습니다.

아울러 재건축부담금과 더불어 양도세도 따로 마련해야하는 이중과세 논란도 끊이지 않고 있습니다. 연이은 비판에 정부는 분양가상한제와 함께 재건축 초과이익 환수제 전면 개편을 예고한 상황인데요. 초과이익의 확실한 정의 및 시세차익에 대한 구체적인 기준을 정해 시대에 맞게 법을 개정하는 것이 가장 중요한 관건으로 떠오르고 있습니다.

김형준 기자 khj0116@kukinews.com