1970년대 인구폭증에 따라 서울시내에 아파트를 신속하게 공급하기 위해 도입된 '아파트지구' 제도가 사라진다. 기존 아파트지구를 지구단위계획으로 전환하면 용적률·높이·용도 등의 규제가 완화돼 재건축이 수월해질 것으로 보인다. 

서울시는 지난해 '아파트지구 지구단위계획 전환지침'을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영해 용적률, 높이, 용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 개선했다고 9일 밝혔다. 또한 앞으로 각 아파트지구별 지구단위계획을 결정하는 시점에 맞춰 아파트지구 폐지 결정고시를 한다. 

아파트지구란 토지이용의 제고와 주거생활의 환경, 안전 등을 위해 아파트의 집단적인 건설이 필요할 때 지정하는 도시계획상 지구를 말한다.

현재 서울 시내에는 14개 지구, 면적으로는 약 11.2㎢, 208개 단지, 총 14만9684세대가 아파트지구에 포함되어 있다. 이는 서울 전체 아파트의 9% 정도에 달한다. 

초등학교를 중심으로 인구와 면적, 공공시설 등의 규모를 결정하는, 이른바 근린주구이론을 토대로 한 개발기본계획이어서 현대적 개념의 재건축의 걸림돌이란 지적을 받았다. 특히 주택용지 내 근생시설은 허가하지 않고 중심시설용지에만 허용하는 용지 중심의 토지 이용 등의 문제점이 꾸준히 제기됐다. 

아파트지구 제도는 2003년 '국토계획법'에서 삭제됐지만 서울시는 이전에 지정된 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해 왔다. 서울시는 2017년부터 과거의 도시관리기법인 '아파트지구 개발기본계획'을 '지구단위계획'으로 전환하기 위한 방향을 정하고 별도의 기준 마련했다. 지난해부터 변경된 제도로 시행해 왔지만 본격적인 주택공급 확대와 재건축 정상화를 위해 규제완화 등 제도를 추가로 보완했다.

이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 지구단위계획으로 전환하면 공동주택 재건축 시 용적률, 높이, 용도 등의 적용이 보다 유연해지게 된다.

우선 개발기본계획 상의 모든 용지(주택용지, 중심시설 용지 등)를 '획지'로 전환해 입체적이고 복합적인 토지이용이 가능하도록 개선한다. 

또한 재건축 대상 주택용지는 '특별계획구역'으로 지정해 지구 차원의 선제적인 재건축 가이드라인을 제시, 신속한 정비계획 수립이 가능하도록 한다.

한강변 주택용지에 일률적으로 부여하던 공공기여 15% 의무 규정도 심의를 거쳐 유연성 있게 운영하도록 변경하면서 필요한 기반시설은 확보하고, 재건축 사업성은 높여준다. 

여기에 지구단위계획 전환 시 기존 중심시설용지에 위원회 심의를 통해 주거전환을 허용(용도완화 공공기여 5~10% 필요)하고 최고 높이도 40m까지 완화를 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려해 탄력적으로 적용한다.

일부 아파트지구에만 남아있는 '개발 잔여지'도 당해 용도지역 용도·밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거, 주거복합 허용)토록하고, 최고 높이도 40m까지 허용한다.

유창수 서울시 주택정책실장은 "앞으로 서울 시내 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대된다"며 "지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집지역에 대한 지속가능하고 일관된 도시관리체계를 마련해 나가겠다"고 말했다.
 
손대선 기자 sds1105@kukinews.com