부동산 시장 침체에 따른 건설사 간 유동성 확보 경쟁 심화로 중소·중견 건설사가 연쇄 도산하는 신용위기로 번질 수 있다는 분석이 나왔다.

김정주 한국건설산업연구원 경제금융·도시연구실 실장은 28일 쿠키뉴스 미래경제포럼에서 “국내 부동산 시장이 단기간에 과열, 급랭 변동성을 보이고 있는 원인은 지난해부터 빠르게 진행돼온 금리 인상”이라며 “가파른 금리인상은 부동산 구매여력과 의향을 단기간에 크게 감소시킨 요인으로 작용해왔다”고 설명했다.

금리 인상과 과도한 부동산 규제가 거래절벽을 초래하고 부동산 가격 하방압력을 키웠다는 것. 김 실장은 고금리, 고물가 상황에서 부동산개발사업 리스크로 PF(프로젝트 파이낸싱)를 언급했다.

김 실장은 “지난해 말부터 제기되고 있는 부동산개발사업 발 위기 가능성은 이러한 PF의 구조적 문제점과 함께 외부요인에 의한 공사비 상승요인이 추가 부담요인으로 작용하면서 심화한 측면이 존재 한다”고 진단했다.

부동산PF(프로젝트파이낸싱)는 금리가 낮고 유동성이 풍부하면 부동산 가격 상승 기대 심리와 맞물려 위험이 줄지만, 금리 인상기에는 자금조달에 관한 여러 가지 위험에 노출될 수 있다. 

미분양 적체가 심각한 지방에서는 부동산 PF가 사실상 올스톱 상태다.

분양시장 침체로 PF 대출 연체율도 증가하고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 3분기 PF 대출 연체율은 0.61%로 최근 3년간 가장 높다. 부동산 사업장 악화는 금융기관 부실로 이어질 수 있다. 이러한 징후는 은행보다 상대적으로 자본여력이 낮은 비은행권에서 두드러진다. 

지난해 3분기 기준 PF 대출잔액은 은행과 비은행을 통틀어 116조5000억원이다. 이중 비은행권은 85조8000억원으로 은행권(30조8000억원) 약 3배다.

PF대출 연체율은 증권사 경우 2021년 말 3.7%에서 지난해 9월 말 기준 8.2%로 가장 높다. 저축은행은 1.2% → 2.4%, 여전사 0.5 → 1.1% 순으로 상승했다. 

김 실장은 “국내 고금리 고물가 상황에서 신규 사업은 거의 안 되고 있고 우량사업을 제외하곤 수익성에 한계에 처한 걸로 알고 있다”며 “전반적으로는 지방에서 추진하고 있는 사업은 지속가능하지 않고 금융기관 시스템 불안 요인으로 작용할 거라는 신용위험이 현실화할 것”이라고 지적했다.

최근 정부 유동성 공급 노력으로 금융시장 위기 발생 가능성은 낮다. 다만 개발사업 수익성이 지속해서 나빠지고 있는 상황에서 중소·중견 건설사들이 참여하고 있는 사업장 부실화와 그에 따른 부동산 금융시장에서의 불안 재점화 가능성은 남아있다고 김 실장은 분석했다.

김 실장은 “부동산 시장에 앞으로 큰 위기는 발생하지 않겠지만 크고 작은 리스크가 현실화하고 그 때마다 정부가 긴급하게 대처하는 상황이 반복될 수 있다”고 봤다. 

그러면서 “이 과정에서 기업 구조조정 문제가 발생할 수 있어서 대처가 필요할 것”이라며 “정부도 세밀하게 모니터링하고 시장 상황을 관리할 필요가 있다”고 덧붙였다.

송금종 기자 song@kukinews.com