인천 서구 사월마을 도시개발 사업이 민간과 공공, 두 갈림길에 섰다. 사업 주도권을 어느 쪽이 쥘지 주목된다.

도시개발 사업은 용지 취득 방식에 따라 ‘환지’와 ‘수용(매수)’ 방식으로 나뉜다. 이 둘을 혼합한 혼용방식도 있다. 사업방식에 따라 사월 주민들이 취할 이익도 달라진다.

이중 환지방식은 토지권리 관계에 대해 변동을 유발하지 않는다. 그래서 지가가 높고 기존 건물이 산재된 지역에서도 가능하다. 토지 소유주에겐 적정한 개발이익환수가 가능하다. 초기 사업비가 수용방식보다 적고, 용지배분 상 탄력적인 운영도 가능하다. 땅을 매각할 때도 소유주는 원하는 값으로 흥정이 가능하다.

수용방식은 사실상 사업 시행자가 토지 매수 금액을 직접 제안하는 구조이기 때문에 소유주 입장에선 못마땅할 수 있다. 사월주민들이 민간주도 개발을 원하는 이유이기도 하다.

DK도시개발 관계자는 “민간이라 환지방식 말고는 사업구조가 안 된다”라며 “땅 매입 시 소유주와 금액을 협의해서 사기 때문에 소유주 입장에서는 환지가 낫다”고 말했다.

그러면서 “정부가 얘기하는 수용가보다는 높다고 보면 된다”라며 “민간도시개발로 사업을 진행하면 보상을 임의로 하는 게 아니라 주민과 협의를 지속해서 한다고 말씀드릴 수 있다”고 강조했다.

그렇다고 환지방식이 무조건 옳은 길은 아니다. 시행자 입장에선 오히려 불리하다. 사업 절차가 복잡하고 사업비 회수기간이 길다. 부동산 경기 침체기엔 체비지(토지 구획 정리 사업 시행자가 그 사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 환지 계획에서 제외해 유보한 땅)매각이 어렵다. 공공용지를 확보하는데 한계도 있다.

수용방식도 초기 사업비 지출이 크기 때문에 사업비 확보에 어려움이 있다. 또한 시행자에게 개발이익이 집중되다보니 땅 소유자와 갈등을 빚을 수 있다. 대신 택지 집단 조성과 공급이 가능하며 공공용지 확보가 용이해 사업을 원활하게 진행할 수 있다. 사업비 회수기간도 빠르다. 

사월 민간개발은 DK도시개발과 한들3구역 추진위원회로 구성된 ‘한들3구역 도시개발 사업조합’이 주도하고 있다. 조합은 이달 초 인천 서구청으로부터 한들3구역 도시개발구역 지정제안 수용조건부 통보를 받았다.

인천시는 ‘에코메타시티’라는 이름으로 최근 사월마을 도시개발 사업 타당성 조사와 기본구상 수립 용역을 발주했다. 시는 이번 용역으로 사월마을 도시개발 사업 최적의 방안을 찾는다는 방침이다. 특히 민간개발과 공공개발 적합성을 따질 예정이다. 용역은 내년 4월까지다. 

주민 보상에 관해선 말을 아꼈다. 인천시 관계자는 “사업방식이 어떠냐에 따라 다를 수 있다”며 “사업방식이나 주체가 정해진 게 없어서 추측해서 말씀드리긴 어렵다”고 말했다.

송금종 기자 song@kukinews.com