김민희 아나운서 > 여러분의 주거생활에 도움 되는 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자와 함께 하는 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 톡톡 부동산 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 이연진 기자, 오늘은 어떤 내용 준비되어 있나요?

이연진 기자 > 박근혜 정부의 대표적 부동산 정책 가운데 하나인 뉴스테이 명칭이 사라지게 됩니다. 뉴스테이는 문재인 정부 들어 기업 특혜와 공공성 훼손 등의 문제가 지적되면서 입지가 줄어들었고, 정부는 이미 국토교통부 뉴스테이정책과를 민간임대정책과로 개편했는데요. 주거복지로드맵 발표로 뉴스테이 존폐가 결정될 것으로 보입니다. 오늘 관련 내용 살펴봅니다.

김민희 아나운서 > 네. 기업형 임대주택 뉴스테이는 박근혜 정부의 핵심 부동산 정책이었죠. 저소득, 서민층이 아닌 중산층의 주거 대안으로 떠오르면서 대형 건설사들이 잇달아 뛰어들었는데, 정권이 바뀌면서 분위기가 달라졌어요. 김현미 국토부 장관 또한 뉴스테이 사업을 전면 손질하겠다고 공언했는데요. 이연진 기자, 현재 상황부터 정리해주세요.

이연진 기자 > 국토부가 주거복지 로드맵을 통해 입주 자격 요건을 강화하고 초기 임대료를 제한하는 등, 공공성을 강화할 것으로 예상되고 있습니다. 또 더불어 민주당 민홍철 의원이 민간임대주택에 관한 특별법 개정안을 대표 발의했는데요. 형식은 의원입법이지만 국토부와 협의해 만들었기 때문에 사실상 정부 법안이라고 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 개정안 내용도 살펴볼게요. 앞으로 어떤 부분이 달라지나요?

이연진 기자 > 앞으로 뉴스테이 사업자는 용적률 특례를 받으면 일정 면적에 임대주택을 지어 지방자치단체에 제공하거나 그 땅값을 현금으로 납부해야 합니다. 그 면적은 추가로 받은 용적률의 최대 50%에 해당 지자체가 조례로 정한 비율을 곱해 산출되고요. 그게 아니면 늘어난 용적률의 최대 100%에 지자체 조례상 비율을 곱해 산출되는 면적에 해당하는 임대주택을 청년이나 노인 등 주거지원계층에게 공급하거나 임차인을 위한 복합지원시설을 지어야 합니다.

김민희 아나운서 > 중산층에게 공급하는 것이 아니라, 취약계층에게도 필수적으로 임대해주어야 하는데요. 그 외에, 또 어떻게 변화하나요?

이연진 기자 > 택지개발 방식으로 뉴스테이를 제공하는 뉴스테이 촉진지구의 지정 요건도 개선되고요. 촉진지구에 뉴스테이를 공급하는 최소 기준이 기존 유상공급 면적의 50% 이상에서 주택 호수의 50% 이상으로 바뀝니다. 뉴스테이 외에 다른 공공임대가 촉진지구 안에 많이 지어질 수 있겠죠. 또 주택 수요가 높은 도심 역세권에 뉴스테이 촉진지구 사업을 활발히 벌이기 위해 촉진지구 최소면적을 지자체 조례를 통해 60%까지 완화할 수 있도록 했습니다.

김민희 아나운서 > 공공적인 부분을 보완하고 있는데요. 다른 부분도 제한이 생기나요?

이연진 기자 > 뉴스테이 촉진지구 사업자에 허용되던 개발제한구역 해제 제안권은 한국토지주택공사 등 공공시행자에게만 부여됩니다. 또 뉴스테이 우선공급대상, 임차인의 요건, 선정방법 등도 국토부가 시행령을 통해 통제하게 되고요.

김민희 아나운서 > 그럼 입주자 입장에서도 달라지는 부분이 있겠네요.

이연진 기자 > 네. 현재는 뉴스테이 입주 자격 제한이 없지만, 앞으론 무주택자와 저소득층 등에게 우선 공급되고요. 현재 뉴스테이 사업자가 임의로 정하는 초기 임대료도 주변 시세의 일정 비율 이하로 제한되는데, 국토부가 시행령을 통해 구체적인 비율을 정하게 됩니다.

김민희 아나운서 > 뉴스테이 개편에 대한 정부의 의지가 확연히 보이는데요. 기존에 진행되어 오던 뉴스테이 사업에 대해서도 좀 알아볼게요. 먼저 뉴스테이란 어떤 정책을 말하는 건지부터 알려주세요.

이연진 기자 > 뉴스테이는 2015년 1월 국토교통부가 확정, 발표한 기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거 혁신 방안으로, 공공임대와 달리 주택 규모에 규제가 없고 입주 자격에도 제한이 없습니다. 임대료 상승률을 연 5%로 제한한 임대주택을 공급하고, 최대 8년 동안 거주가 가능해, 중산층이 경제적 부담 없이 거주하도록 하겠다는 것이 주요 내용입니다.

김민희 아나운서 > 뉴스테이의 시공은 민간 건설업체가 담당하는 거죠?

이연진 기자 > 네. 시공은 민간에서 하고요. 건물의 운영과 관리는 한국토지주택공사가 설립한 리츠가 맡도록 되어 있습니다.

김민희 아나운서 > 임대주택이 전세에서 월세로 빠르게 전환되는 것에 대한 중산층 주거 불안 해소가 목적이었지만, 현실은 다른 방향으로 흘렀어요. 실제로 고액월세 논란도 있었고요.

이연진 기자 > 네. 중산층과 거리가 먼 부유층을 위한 고액 월세주택으로, 주거비 부담만 늘고 있다는 지적을 받았습니다. 예로, 서울 중구 신당동 뉴스테이는 전용 59㎡의 임대료가 보증금 1억 원에 월세가 100만원, 서울 영등포구 대림동은 전용 44㎡의 임대료가 보증금 1000만원에 월세 110만원으로 책정돼 있었기 때문에, 고액 월세 논란을 피해갈 수 없었습니다.

김민희 아나운서 > 중산층이라 해도, 한 달에 백 만 원 이상을 월세로 지출하기는 쉽지 않죠.

이연진 기자 > 네. 국토교통부가 지난해 7월부터 9월까지 2만205가구를 대상으로 실시한 주거실태조사에 따르면, 중산층에 해당하는 중위 소득 계층의 월 소득은 200만원에서 400만 원 선. 1인 가구 중위소득이 156만원, 2인 가구는 266만 원인데요. 월세 100만원을 내려면 1인 가구는 월 소득의 절반 이상을, 2인 가구는 3분의 1 이상을 월세로 부담해야 하는 거죠.

김민희 아나운서 > 그리고 기업 특혜 이야기 나오기도 했어요. 그건 어떻게 된 내용인가요?

이연진 기자 > 정부가 개발제한구역과 같은 공적 자원을 건설사에게 저렴한 가격으로 공급하면서도 주택도시기금 저리 융자, 법인세 감면, 용적률 완화 등 각종 혜택까지 제공했기 때문입니다. 그래서 민간 사업자 배불리기 정책이라는 비판이 나오게 된 거죠.

김민희 아나운서 > 그럼 뉴스테이의 장점과 단점을 짚어볼게요. 먼저, 어떤 장점이 있을까요?

이연진 기자 > 일단 장점은, 최장 8년까지 거주 가능하고, 임대 기간 임대료 상승률은 연 5% 이내로 제한된다는 점입니다.

김민희 아나운서 > 그에 반해 단점은, 아무래도 높은 임대료겠죠?

이연진 기자 > 일반 임대주택에 비해 비싼 임대료는 여전히 문제입니다. 또 뉴스테이 사업장은 건설사나 정부가 갖고 있던 사업지 중 입지가 좋지 않아 분양을 중단했던 곳이 많다는 단점도 있고요. 그래서 소비자가 아니라 건설사를 위한 정책이라는 지적이 끊이지 않았습니다.

김민희 아나운서 > 안정적인 거주는 분명한 장점이지만, 시세와 별 차이 없는 임대료와 아쉬운 입지, 향후 불확실성은 단점으로 꼽히고 있는데요. 그럼에도 불구하고, 뉴스테이는 계속해서 나오고 있어요. 이연진 기자, 내년 상반기까지 나올 물량은 얼마나 예정되어 있나요?

이연진 기자 > 내년 상반기까지 전국적으로 뉴스테이 및 기업형 임대주택 총 7천60세대가 공급될 예정입니다. 지역별로는 서울에서 전체 물량의 절반이 넘는 4천222세대가 나오고, 대구에서 1천38세대, 경남 974세대, 전북 826세대 등이 나오게 됩니다.

김민희 아나운서 > 기존 분양단지 청약 성적도 살펴볼게요. 성적표도 괜찮은 편인가요?

이연진 기자 > 올해 공급된 뉴스테이 및 기업형 임대주택 총 7개 단지 중 6개 단지가 모두 전 타입 1순위 청약 마감했습니다. 10월에 공급된 서울 문래동의 한 뉴스테이의 경우, 3천500여 명의 청약자가 몰려, 평균 8.29대 1의 경쟁률을 기록하기도 했습니다.

김민희 아나운서 > 청약 성적은 좋지만, 아무래도 민간 건설사들 입장은 좀 다를 것 같아요.

이연진 기자 > 네. 건설사들은 고품질의 임대주택을 공급하라는 조건으로 용적률 인센티브를 받게 된 건데, 이제 공공임대를 대폭 강화하겠다면, 앞으로 투자할 이유가 없어지게 되죠.

김민희 아나운서 > 네. 무주택 중산층의 주거 안정을 위해 도입한 뉴스테이는 기업 특혜와 고가 월세 논란 등에 시달리면서 명칭은 물론 제도 전반이 대폭 손질될 위기에 처했어요. 그럼 앞으로 정부가 어떤 방식으로 변경할지, 그 부분도 예상해볼게요.
 
이연진 기자 > 뉴스테이 명칭은 공공지원민간임대주택으로 바뀌면서, 문재인 정부의 새로운 임대주택 정책인 공적임대의 하나로 편입될 예정입니다.

김민희 아나운서 > 현 정부가 추진 중인 도심형 공공 임대주택이 행복주택인데요. 이 행복주택이 언뜻 보기에는 뉴스테이와 비슷하게 생각되는데, 어떤 차이가 있는 건가요?

이연진 기자 > 같은 임대주택이지만 행복주택은 입주 자격이나 공급 가격 등을 비교할 때, 뉴스테이보다 주거 취약층을 배려하고 있습니다. 행복주택은 입주 물량 대부분이 저소득층뿐만 아니라 대학생과 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층에게 돌아가며, 거주 기간도 최장 10년으로 길고요. 무엇보다 임대료가 주변 시세보다 20~40% 싸게 책정되어 있습니다.

김민희 아나운서 > 임대료가 저렴하다는 점이 가장 큰 장점이네요.

이연진 기자 > 네. 지난해 말 서울 오류동에서 공급한 행복주택 신혼부부용 전용 44㎡형의 경우, 임대료가 보증금 8340만원에 월 29만 8000원입니다. 보증금을 7000만원 내린 1340만원으로 설정해도 월세는 53만 1300원 수준으로, 뉴스테이보다 훨씬 저렴하죠.

김민희 아나운서 > 같은 임대주택인데, 왜 뉴스테이와 그렇게 차이가 나는 건가요?

이연진 기자 > 뉴스테이는 민간기업이 개발하기 때문에 상품성 측면에서 비싼 구조일 수밖에 없고, 건설사들도 8년의 임대의무 기간 손해를 보지 않기 위해 초기 임대료를 높게 받는 경우가 많습니다. 또 분양 전환 시점이 정해지지 않아 실질적으로 영구임대 개념의 행복주택과는 공공성 면에서 전혀 다른 측면이 있기도 하고요.

김민희 아나운서 > 주거 취약계층을 고려한 정책인 만큼, 앞으로 문재인 정부가 행복주택을 더 강화하겠어요.
 
이연진 기자 > 네. 정부는 당초 올해까지 행복주택 20만 가구 사업 승인을 완료할 목표였지만, 서울 목동 등 지역 주민들의 반발로 목표치를 15만 가구로 낮춰 잡았고요. 내년부터 행복주택으로 매해 약 3만 가구를 모집할 계획입니다.

김민희 아나운서 > 네. 사실상 뉴스테이를 행복주택 성격과 비슷한 형태의 임대주택으로 바꾸겠다는 건데요. 서민들의 주거난 해소에 얼마나 도움이 될 지, 기대해보겠습니다. 뉴스테이 개편 상황을 살펴본 톡톡 부동산 마칩니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com