김민희 아나운서 > 든든한 부동산 정보가 함께 하는 톡톡 부동산 시작합니다. 오늘도 스튜디오에 이연진 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 톡톡 부동산 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 이연진 기자, 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 새해 들어 내 집 마련 계획한 분들 많으실 텐데요. 서울의 집값은 새해 첫 주부터 오름세가 지속되면서 서울불패가 이어지고 있습니다. 서울에서는 갈수록 내 집 마련하기가 더 어려워지고 있는데요. 서울 아파트 가격은 왜 떨어지지 않고 오르기만 하는 건지, 또 올해 집값 전망은 어떤지 함께 알아보겠습니다.

김민희 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산에서는 정부의 부동산 시장 압박이 거세지는 가운데서도 서울 집값이 떨어지지 않는 이유와 올해 전망까지 해봅니다. 먼저 현재 서울의 집값 수준부터 살펴볼게요. 이연진 기자, 현재 어느 정도 수준인가요?

이연진 기자 > 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 의미하는 중위가격으로 보면요. 지난 달 서울의 아파트 중위가격은 6억 8,500만원으로 조사돼, 11월 6억 7,306만원보다 1,194만원이나 더 상승했습니다.

김민희 아나운서 > 중간 가격이 7억 원에 가깝다니, 정말 비싸긴 비싸네요. 그럼 서울의 집값을 지역별로 살펴볼게요. 먼저 한강이남 지역의 경우, 아무래도 평균보다 더 높겠죠?

이연진 기자 > 네. 지난 달, 강남 4구와 양천, 동작, 영등포, 강서, 관악, 구로, 금천구 등 서울 강남 11개구의 주택 중위 매매가격은 7억 451만원으로, 전월 대비 1214만원 올랐습니다. 강남 11개 구의 주택 매매 중위가격이 7억 원을 넘어선 것은 처음인데요. 강남 4구와 함께 양천, 동작구 등 인기지역을 중심으로 가격이 가파르게 상승한 결과로 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 그리고 그건 전체 주택 중위가격이니까, 아파트만 보면 또 다르겠어요.

이연진 기자 > 맞습니다. 강남 11개 구 아파트 중위 매매가격은 지난달 기준 8억 6645만원을 기록했고요. 이 같은 추세가 이어진다면 올 상반기 9억 원 돌파도 가능할 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 > 네. 먼저 한강이남 지역부터 살펴봤는데요. 강북은 어느 정도인가요?

이연진 기자 > 지난 달 기준으로 강북 14개구는 4억 2,908만원을 기록하며, 전월 4억 2,585만원보다 323만원이 올랐습니다. 오르긴 했지만, 강남과는 비교가 안 되죠.

김민희 아나운서 > 네. 결국 서울 집값을 끌어올리는 진원지는 강남이라고 볼 수 있을 텐데요. 새해 들어서도 강남의 아파트 값은 계속해서 오르고 있는 거죠?

이연진 기자 > 네. 2018년 1월 1주 전국 주간 아파트 가격동향에 따르면, 서울 아파트 매매가는 0.26% 오르며, 전주보다 상승폭이 소폭 확대됐습니다. 특히 강남권의 상승폭이 0.39%로, 강북권의 상승폭 0.11%의 4배 수준에 달했는데요. 강남구 0.98%, 송파구 0.85%, 광진구 0.45%, 서초구 0.39% 순으로 높았습니다. 반면 강북권의 경우, 강남과 인접한 광진구와 성동구를 제외하면 겨울 비수기 등의 이유로 대부분 상승폭이 둔화됐습니다.

김민희 아나운서 > 역시 집값 상승은 새해에도 강남이 주도하고 있네요. 그럼 지난 일 년 동안 서울 집값은 얼마나 올랐을까 궁금해요. 어느 정도나 올랐나요?

이연진 기자 > 지난해 연간 서울 집값 상승률은 3.64%입니다. 2016년의 2.14%보다 1.50% 포인트 확대된 건데요. 6월 0.66%로, 연중 최고치를 기록했던 서울 집값 오름세는 6·19 대책이 나오면서 7월 0.41%로 둔화됐지만, 8월 0.45%로 다시 오름 폭을 키웠고요. 8·2 대책의 영향으로 9월에는 0.07%로 상승세가 크게 위축됐었습니다. 하지만 10월 0.23%에 이어, 11월 0.36%로 상승 폭을 키우다가 12월에는 0.59%로 과열 수준까지 오름세가 커졌습니다.

김민희 아나운서 > 중간 중간 부동산 대책이 나왔지만, 서울 집값의 오름세를 잡지는 못했어요. 그래도 지금 서울 지역은 각종 규제로 묶여 있긴 하죠?

이연진 기자 > 네. 6·19대책으로 청약 조정대상지역에 한해 전매제한기간을 확대하고 대출 규제가 강화되었고요. 8·2 대책으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과, 투기지역 및 투기과열지역에 대한 금융규제 강화, 청약 1순위 자격 요건 강화 등이 이루어졌습니다. 서울 전역이 투기과열지구로 지정됐고, 강남 4구인 강남구, 서초구, 송파구강동구를 비롯한 서울 시내 11개 자치구는 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정된 상태이고요.

김민희 아나운서 > 역대 최고의 규제라는 8.2부동산 대책까지 이어지면서 정부는 규제의 강도를 높였는데요. 그러면서 주택 시장 거래량도 변화가 있었나요?

이연진 기자 > 8·2 부동산 대책 발표 후 2개월 연속 감소세를 보이던 거래량은 11월이 되면서 반등했는데요. 서울 내에서도 지역별 편차는 극명하게 갈렸습니다. 지난 12월 서울 주택 거래량은 6400건으로, 10월의 거래량 3802건보다 68.3%나 증가했는데요. 강남구는 550건, 양천구는 400건이 거래됐지만, 종로구 54건, 금천구 81건 등으로 차이가 뚜렷합니다.

김민희 아나운서 > 그럼 지난 해, 서울에서 집값이 가장 많이 오른 곳은 어디인가요?

이연진 기자 > 지난해 집값이 많이 오른 곳은 송파구가 6.01%, 강남구가 5.53% 등으로 선두그룹이고요. 영등포구 4.83%, 성동구 4.79%, 양천구 4.71%, 강동구 4.41% 순입니다.

김민희 아나운서 > 지난해 서울이 계속해서 상승세를 나타낸 배경도 살펴볼게요. 왜 서울은 각종 규제에도 불구하고 거래량은 줄지 않고, 집값은 상승세를 보이고 있는 걸까요?

이연진 기자 > 서울의 주택 보급은 여전히 부족하고, 개발이 중심 되는 서울의 집값은 앞으로도 떨어질 리 없다는 이른바. 서울 불패론이 있기 때문입니다. 또 주택 시장 규제가 다주택자를 표적으로 하면서, 다주택자들이 외곽이나 지방의 주택을 처분하고 중심지 한 채에 집중한다는 전략을 취하고 있다는 분석이 나오고 있기도 합니다.

김민희 아나운서 > 하지만 서울 집값이 만만치 않기 때문에, 서민들의 내 집 마련 꿈은 멀어지고 있어요. 그렇다면, 소득 대비 서울 집값은 얼마나 하는지 궁금해요. 조사 결과가 있나요?

이연진 기자 > 한 조사 결과, 서울에서 내 집을 마련하려면 약 20년 동안 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 가능하다는 결과가 나왔습니다. 서울의 소득 대비 집값 부담은 세계 267개 주요 도시 가운데 23번째로 높은 것으로 나타났고요. 중국 선전, 홍콩, 베이징이 1~3위입니다.

김민희 아나운서 > 소득을 20년 동안 한 푼도 쓰지 낳고 모아야 한다는 건 현실상 불가능해 보이는데요. 결국 빚을 내어 집을 사고, 가계대출은 늘어만 가고. 이런 악순환이 반복되고 있는 것 같아요. 이런 상황에도 불구하고, 올해도 강남 불패와 서울 불패는 이어질까요?

이연진 기자 > 네. 거래와 가격 상승세 모두 기록적이기 때문에 불패신화는 이어질 것으로 보입니다. 지난 달 서울 아파트 매매 거래량은 8200여 건으로, 한 달 전보다 23% 늘었고, 그 중에서도 강남, 서초, 송파구는 1300여 건에서 1800여 건으로 34% 급증했습니다. 특히 강남구는 50% 넘게 늘었고요. 결국 지난 달 강남권 거래 건수는 집값이 크게 올랐던 2006년이나 금융위기 이후 주택시장이 다시 달아올랐던 2015년과 비슷하다고 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 강남권을 중심으로 거래량이 늘고 있는데, 가격 상승세도 무시할 수 없죠?

이연진 기자 > 네. 지난 12월 한 달간 강남권 3개 구 아파트값 상승률은 2015년을 뛰어넘어 2006년과 비슷한 수준을 보였습니다. 송파구 상승률은 2%를 넘었고, 강남구 1.7%, 서초구 1.46%로 서울 전체 평균인 0.86%를 크게 웃돌았습니다. 

김민희 아나운서 > 연말을 지나고 새해가 되면서, 강남 불패 인식이 더욱 강해지고 있는데요.  올해는 각종 규제가 더 많이 예정되어 있어요. 어떤 규제들이 예정되어 있나요?

이연진 기자 > 네. 각종 규제의 본격적인 시행과 금리인상 등이 예정되어 있는데요. 우선 가장 큰 변화로, 재건축 초과이익 환수제가 6년 만에 부활했고요. 이제 재건축 추진위원회 설립이 승인된 날부터 준공 때까지 발생한 시세 상승분 등 이익금을 부과율에 따라 세금으로 징수하게 됩니다.

김민희 아나운서 > 네. 이제는 재건축으로 인한 이익금의 일부를 세금으로 내야 하는 건데요. 그리고 대출 역시 어려워지는 것으로 알고 있어요.

이연진 기자 > 네. 부동산 규제 지역에 신 총부채상환비율이 도입되었습니다. 주택담보대출을 받을 때 차주가 가진 모든 주택담보대출의 원리금이 DTI에 반영되기 때문에, 이미 주택을 담보로 대출받아 집을 산 다주택자들의 경우 추가 대출이 사실상 어려워지고요. 하반기에는 모든 금융권 대출의 원리금을 합산해 대출 가능 여부를 따지는 총체적상환능력심사가 도입될 예정으로, 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금 상환액을 대출 심사에 반영하게 됩니다.

김민희 아나운서 > 이미 이번 달부터 진행된 신DTI 뿐 아니라 하반기에는 DSR 도입도 예정되어 있는데요. 이렇게 대출만 어려워지는 게 아니라, 세금도 늘어날 것으로 예상되고 있죠?

이연진 기자 > 네. 이번 달부터 청약조정대상지역에서 거래되는 분양권은 보유 기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용되고요. 4월에는 양도소득세 중과가 시행돼, 다주택자의 부담이 더욱 늘게 됩니다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20%의 가산세율이 붙는데요. 양도세 기본세율이 6~40%임을 감안하면, 3주택 이상자는 최고 60%까지 높은 세율을 적용받게 됩니다.

김민희 아나운서 > 네. 이미 시행이 된 규제, 또 앞으로 시행이 될 규제들이 많은데요. 앞으로 어떻게 될까요? 서울 집값이 잡힐까요? 이제 올해 서울 집값 전망해볼게요.

이연진 기자 > 각 기관들이 내놓은 2018년 집값 전망치를 보면, 주택산업연구원은 수도권 0.8%, 지방 –0.5%로, 건설산업연구원은 수도권 보합, 지방 –1.0%로 예상하고 있습니다. 두 기관 모두 서울과 지방의 차이가 크게 벌어질 것이라는 단서를 달았는데요. 주택산업연구원은 서울의 강세가 수도권 상승세를 이끌 것이라며, 지방은 대량 입주가 본격화하고 지역 경제도 침체해 하반기에 후퇴기로 진입할 것이라고 예상했습니다.

김민희 아나운서 > 다른 업계에서도 비슷한 예상인가요?

이연진 기자 > 증권업계에서는 서울 집중 현상을 더 극단적으로 점치고 있습니다. 한 증권사는 올해 서울이 5% 넘게 상승하고, 지방은 1% 안팎 오를 것으로 내다봤고요. 또 다른 증권사는 서울 집값 12% 상승을 예측했습니다. 서울의 상승세는 소폭의 금리 인상이나 정부 규제로는 꺾을 수 없는 단계에 접어들었다는 것이죠.

김민희 아나운서 > 네. 강남을 중심으로 한 서울 집값이 계속해서 오름세를 보이고 있는 만큼, 보다 확실한 정부 대책이 있어야 서민들의 내 집 마련 꿈이 이루어질 수 있겠네요. 톡톡 부동산 여기서 마칩니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com