김민희 아나운서 > 부동산 전문 기자. 이연진 기자와 함께 하는 톡톡 부동산입니다. 오늘도 이연진 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 톡톡 부동산 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 이연진 기자, 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 2017년 부동산 시장은 규제 강화가 지속된 해였죠. 그래서 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 수익형 부동산의 인기가 높았습니다. 하지만 올해는 기준금리 인상과 대출 요건 강화 등으로 시장이 다소 침체될 것으로 전망되고 있는데요. 과연 어떻게 될지, 오늘은 수익형 부동산의 대표적인 오피스텔과 상가 시장 전망해봅니다.

김민희 아나운서 > 네. 수익형 부동산의 대표적인 오피스텔과 상가 시장의 2018년 올해 분위기는 어떨지, 오늘 이연진 기자와 함께 예상해봅니다. 먼저, 오피스텔 시장부터 살펴볼게요. 어떻게 전망되고 있나요?

이연진 기자 > 올해 투자 전망이 밝지 않다는 분석이 나왔습니다. 금리가 오르는 추세인 데다, 신규 입주와 분양 물량이 지나치게 많아서인데요. 그래서 그동안 저금리의 투자처로 각광받았던 오피스텔 시장에 투자 수요가 이전보다 크게 줄어들 것으로 예상되고 있기도 합니다.

김민희 아나운서 > 여러 가지 악재로 인해, 투자가 위축 될 것이라는 전망이 나온 건데요. 그 악재도 하나하나 따져볼게요. 먼저, 금리 인상이에요. 앞으로 금리가 또 오를까요?

이연진 기자 > 한국은행 금융통화위원회는 기준금리를 0.25%포인트 올려, 연 1.50%로 정했는데요. 이번 기준금리 인상은 사상 최저 수준인 연 1.25%로 내려간 뒤 17개월 만에 조정된 것으로, 금리인상이 단행된 것은 2011년 6월 이후 6년 5개월만입니다. 또 내년에는 미국 금리인상에 따라 국내에서도 한 차례 이상 기준금리가 인상될 것으로 예상되고 있습니다.

김민희 아나운서 > 향후 금리가 더 오르면, 오피스텔 수익에 어떤 영향을 미치게 되나요?

이연진 기자 > 대출이자도 함께 올라, 임대 수익률이 하락할 수 있습니다. 금리보다 상대적으로 높았던 오피스텔 수익률의 매력이 점차 떨어져 이전보다 투자수요가 위축될 수 있고요.

김민희 아나운서 > 네. 오피스텔은 대출을 최대로 받은 뒤 소자본을 투자하는 경우가 많기 때문에, 금리 인상도 악재로 작용할 수 있다는 점. 참고하시기 바랍니다. 그리고 또 하나의 악재가 바로 입주 물량 증가인데요. 올해 입주 예정 물량이 얼마나 되나요?

이연진 기자 > 올해는 국내 오피스텔 시장에 14년 만에 가장 많은 물량이 공급되는 해입니다. 건설사들이 부동산 시장 호조에 힘입어 많은 물량을 쏟아낸 탓으로, 예정 물량은 작년 대비 45.94% 늘어난 7만 2666실입니다. 2004년 9만 286실이 공급된 이후 가장 많고요. 또 2019년에도 7만 598실이 공급될 예정인데, 서울 송파구와 경기 고양시, 경기 하남시 등이 요주의 지역으로 꼽히고 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 올해 뿐 아니라 내년에도 많은 물량이 예정되어 있는데요. 그럼 오피스텔 매매가 변동률도 살펴볼게요. 작년 오피스텔 매매가와 함께 올해는 어떨까요?

이연진 기자 > 작년 오피스텔 전국 매매가격은 1.5% 상승했습니다. 2015년 상승반전 후 꾸준한 오름세를 보이고 있는 건데요. 2018년에는 예고된 규제로 상승폭은 둔화되겠지만, 당장 마이너스 변동률로 전환되지는 않을 것으로 분석되고 있습니다.

김민희 아나운서 > 일단 매매가격은 올랐어요. 하지만 앞으로는 장담할 수 없는 건데요. 오피스텔 공급이 증가하면, 임대료와 수익률에도 변동이 있을 수 있는 거죠?

이연진 기자 > 네. 지역에 따라 월 임대료가 소폭 하락세를 보였고, 수익률도 하락세를 이어갔는데요. 서울 오피스텔 수익률은 2014년 1월 5.62%에서 작년에는 4.89%로 하락했습니다.

김민희 아나운서 > 그리고 또 하나의 변수가 바로 대출규제에요. 그동안 규제가 없던 오피스텔 시장을 정부가 새롭게 규제 한다고 하는데, 그 내용도 알려주세요. 어떻게 되는 건가요?

이연진 기자 > 올해 3월부터 부동산 임대업 여신심사 시, RTI. 즉 임대업이자상환비율을 산출해 적정성 여부를 심사하게 되는데요. 연간 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출되는 RTI를 산출해, 해당 대출의 적정성 여부를 심사합니다. 그러니 단기 시세차익을 노리거나 자금여력이 되지 않는데도 무리하게 매입하려 했던 이들을 중심으로 투자수요가 줄어들게 되겠죠.

김민희 아나운서 > 작년에는 단기 시세차익을 노리고 오피스텔 청약시장에 뛰어드는 사람들이 많았는데요. 이제 전매 규제가 강화되잖아요. 그것도 영향을 미칠까요?

이연진 기자 > 네. 이제 1월 25일부터 투기과열지구 뿐 아니라 청약조정대상지역에도 소유권 이전등기 시까지 오피스텔 분양권 전매가 제한되는데요. 이렇게 분양권 전매 규제가 강화되는 만큼, 단기 시세차익만을 노린 투자 수요는 줄어들 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 > 아무리 규제가 더해졌다고는 하지만, 그래도 아파트보다는 규제가 덜한 게 사실인데요. 올해 오피스텔 시장. 어떻게 될까요? 계속해서 인기가 이어질까요?

이연진 기자 > 네. 임대 수익률이 정체를 보이고 있지만, 그래도 예금 이자보다는 높은 수익률을 유지하고 있기 때문에, 관심은 이어질 것으로 보입니다. 장기적인 저금리 기조가 이어지면서 오피스텔을 대체할 투자처를 찾기 어려운 게 사실이고요.

김민희 아나운서 > 네. 이어 상가 시장도 살펴볼게요. 올해, 상가 투자에 악재가 있나요?
 
이연진 기자 > 상가 시장 위축에 가장 큰 영향을 미칠 요소는 10·24 가계부채 종합대책입니다. 여기에는 임대업자가 대출을 받을 때, 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 승인된다는 내용이 있는데요. 아무래도 상가는 대출 비중이 높기 때문에, 한층 강화된 대출요건에 투자자들의 자금줄이 막히며 수요 감소 등 시장이 받는 타격이 클 것으로 분석됩니다.

김민희 아나운서 > 일단 대출이 어려워지는데요. 그리고 앞서 오피스텔 악재에는 입주 물량 증가가 꼽혔어요. 상가 역시 최근 공급 물량이 많았죠?

이연진 기자 > 네, 작년에는 전년 동기 대비 43% 가량 증가한 243개가 공급됐는데요. 주로 마곡, 미사, 동탄2, 다산신도시 등 새 아파트 입주가 진행 중인 수도권 택지지구 중심으로 공급이 집중됐고요. 243개 상가의 총 점포수는 1만 4367개 점포로, 점포수가 가장 많았던 2015년보다 10% 가량 많은 것으로 집계됐습니다. 점포 수 100개 이상의 대규모 상가가 전체의 16%인 38개를 분양하면서, 점포 수 증가에 영향을 준 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 > 공급도 많았네요. 그럼 상가 평균 분양가는 어느 정도 수준인가요?

이연진 기자 > 2017년 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원으로, 최근 8년 중 가장 높았습니다. 입찰경쟁 및 낙찰가격이 높아지면서 상가 분양가도 동시에 높아진 건데요. 3.3㎡당 분양가는 수도권 3089만원, 지방 2134만원으로 집계됐고요. 마곡, 다산, 미사 등이 3.3㎡당 5000만원 수준에서 공급되면서, 수도권이 전년 동기 대비 17% 상승했습니다.

김민희 아나운서 > 네. 상가 역시 오피스텔과 마찬가지로 금리 인상 여파를 피해갈 수 없고, 고분양가 논란도 있으니까요. 신중히 판단 후 투자하시기 바랍니다. 그럼 이제 수익형 부동산 시장을 전체적으로 전망해볼게요. 이제 막 시작한 2018년. 올해 수익형 부동산의 키워드는 무엇이라고 볼 수 있을까요?

이연진 기자 > 2018년은 60년 만에 돌아오는 무술년. 황금개띠의 해인만큼, 개를 뜻하는 영어단어 DOG로 수익형 시장을 설명하고 있는데요. 먼저 D는 Downsizing으로, 소형 수익형 부동산이 강세를 보일 것이라는 겁니다. 작년, 수익형 부동산은 특히 소형의 인기가 두드러졌는데요. 소형을 선호하는 임차인들의 트렌드는 물론, 투자자들 입장에서는 환금성이 용이하기 때문에, 소형 부동산의 인기가 꾸준히 이어진 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 > 전용 면적이 작은 소형일수록, 임대 수익률이 높은가요?

이연진 기자 > 네. 작년 3분기 전국 오피스텔 임대 수익률은 5.19%인데 비해, 전용 20㎡ 이하 초소형 오피스텔의 임대 수익률은 5.64%로 높게 나타났고요. 전용 60㎡ 초과 오피스텔부터는 임대 수익률이 4%대로 떨어졌습니다.

김민희 아나운서 > 오피스텔만 그런 건가요? 아니면 상가도 소규모의 인기가 높은가요?

이연진 기자 > 한국감정원 자료조사결과, 통계 집계가 시작된 2015년 1분기 이후 처음으로 소규모 상가의 임대료가 집합상가를 넘어섰는데요. 서울 시내 소규모 상가 1층 기준으로 3.3㎡당 임대료는 2016년 4분기 15만 4500원에서 2017년 1분기 17만 3000원으로 11.97% 급등했지만, 집합상가 임대료는 16만 5900원에서 17만 2200원으로 3.79% 오르는 데 그쳤습니다.

김민희 아나운서 > 네. 소규모 수익형 부동산의 인기에 이어 O는 어떤 내용을 뜻하나요?
 
이연진 기자 > O는 Office로, 오피스 시장의 상품 다변화를 뜻합니다. 최근 1인 창업자, 소규모 창업자들을 위한 섹션 오피스, 공유형 오피스, 지식산업센터 등 신종 오피스가 급격히 늘면서 주목을 받고 있는데요. 신종 오피스의 인기 요인은 다운사이징, 맞춤형 설계, 부대시설 공유 등으로, 투자비용이 적고 공간 효율성이 높다는 점입니다.

김민희 아나운서 > 그래서 그런지, 최근에는 대형 건설사까지 신종 오피스 시장에 나서면서 대형화되고, 또 브랜드화 되고 있어요.

이연진 기자 > 맞습니다. 특히 중소 오피스를 대체하고 있는 지식산업센터가 급증하는 추세인데요. 전국 지식산업센터 인허가 건수는 2014년 32건에 불과했지만, 2016년 말에는 105건으로 늘었고요. 주로 서울 성수동, 구로동, 가산동 등에 공급되던 지식산업센터는 최근 미사강변도시, 동탄 2신도시 등 수도권 신도시로도 확산되고 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 2018년 수익형 부동산을 예상하는 키워드 중, 마지막으로 알아볼 키워드는 D, O, G 중에 G에요. G는 무엇을 뜻하는 건가요?

이연진 기자 > G는 Garden으로, 힐링 수익형 부동산을 말합니다. 2018년 소비 트렌드 키워드로 꼽힌 게 워라밸, 소확행, 나만의 케렌시아 등인데요. 워라밸은 일과 삶의 균형, 소확행은 소소한 일상을 가장 가치 있게 여기는 트렌드, 나만의 케렌시아는 숨을 고르는 새로운 개념의 휴식 공간을 뜻합니다. 그렇게 일상의 가치를 새롭게 누리는 직장인 수요자들의 트렌드는 부동산 시장에서 영향을 미치게 되는데요. 집이나 직장에서도 여가와 힐링 등을 누릴 수 있는 공세권, 숲세권, 수세권 등 갖춘 부동산이 인기를 끌 것으로 전망되고 있습니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com