김민희 아나운서 ▶ 부동산부터 금융, 보험에 이르는 다양한 주제로 유용한 경제 정보만을 전해드리는 훈훈한 경제 시작합니다. 송금종 기자, 안녕하세요.
 
송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 송금종 기자입니다.
 
김민희 아나운서 ▶ 네. 송금종 기자, 오늘은 어떤 내용 준비되어 있나요?
 
송금종 기자 ▷ 보통 집을 매매하거나 월세 혹은 전세로 계약할 때 공인중개사를 통하고, 중개 수수료를 내죠. 적게는 수십만 원에서, 많게는 수백만 원에 달하는 중개 수수료가 듭니다. 하지만 그 수수료 계산법을 두고 헷갈려하는 분들이 많은데요. 과연 부동산 중개 수수료는 어떻게 계산하는 건지. 또 수수료를 잘못 지급한 경우에는 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 아마 부동산 계약을 하면서 내라는 데로 수수료를 냈지만, 지금 내가 내는 수수료가 적정한 걸까 하는 의문을 가진 경험 있으실 텐데요. 오늘 송금종 기자와 함께 부동산 중개 수수료 관련 내용 알아보겠습니다. 송기자, 이 중개 수수료는 집을 산 사람, 판 사람 양쪽 모두가 내야 하는 거죠?

송금종 기자 ▷ 맞습니다. 중개 수수료는 부동산 중개업자가 중개한 대가로 받는 보수를 말하는데요. 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 양쪽 모두 부담하게 되어 있습니다. 그러니까 집을 판 사람과 산 사람도 그렇고, 전세나 월세로 집을 빌려준 사람과 빌린 사람 모두 중개 수수료를 내야 하는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 간혹 한 쪽만 내는 것으로 알고 있는 경우도 있는데요. 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 모두가 내야 한다는 점. 알아두시기 바랍니다. 그리고 중개 수수료도 법적으로 정해진 기준이 있나요?

송금종 기자 ▷ 네. 중개 수수료는 주택과 오피스텔, 토지 및 상가 등으로 구분되어 있는데요. 법정 중개 보수 요율표에 따르면, 서울시 기준으로 매매 혹은 교환일 경우 5000만원 미만은  0.6%. 한도액 25만원이고요. 5000만원에서 2억 원은 0.5%. 한도액 80만원. 또 2억 원에서 6억 원은 0.4%, 6억 원에서 9억 원까지는 0.5%. 9억 원 이상은 0.9%로 상한요율이 정해져 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 거래 금액에 따라 차이가 있지만, 중개 보수로 계산된 금액은 그 상한액을 초과할 수 없는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 공인중개사법에 따르면 공인중개사가 과도한 금액의 중개 보수를 고객에게 요구하지 못하도록 한도 요율을 정하고 있습니다. 다만 수수료 요율은 지방자치단체별로 약간 차이가 있고, 거래 부동산의 금액 등에 따라 다를 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 거래 전 미리 주택 중개 수수료율을 미리 확인해야 하겠습니다. 다만 지자체 별로 차이가 있는 만큼, 서울을 예로 들어볼게요. 서울에서 주택 매매 계약을 할 경우, 현재 어느 정도 수수료를 내야 하나요?

송금종 기자 ▷ 서울 지역을 기준으로 2억 이상 6억 이하 아파트 매매는 가격의 0.4%, 9억 이하는 0.5%, 9억 이상은 0.9% 이내로 되어 있다고 말씀드렸죠. 그런데 서울 강남 11개구의 평균 아파트 가격은 2년 전 6억 8천만 원에서 최근 9억 2천만 원으로 33% 올랐습니다. 6억 대 일 때는 0.5% 수수료 구간이라서 상한액이 350만 원 이었지만, 지금은 0.9% 구간이 됐기 때문에 수수료 상한액이 828만 원입니다.

김민희 아나운서 ▶ 서울 집값이 오른 건 알았지만, 2년 전과 비교해보니 그 차이가 실감나네요. 집값이 오른 만큼, 중개 수수료 상한선도 두 배 넘게 올랐고요. 참고하시기 바랍니다. 그리고 한도를 넘지 않는다면, 어느 정도 조정은 가능한 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 중개 수수료 계산 방법은 거래금액에 요율을 곱한 건데요. 수수료 요율은 거래 대금이 커질수록 그 비율이 낮아집니다. 고액의 거래금은 요율이 낮아도 중개 보수 금액 자체가 크기 때문에, 법정 중개 보수의 최고 비율을 넘지 않는 한도 내에서 당사자끼리 합의를 하면 됩니다. 즉, 한도액이 없는 경우에는 계산하여 나온 금액대로 지급하고, 계산 금액이 한도액을 넘는 경우에는 한도액 이내에서 지급하면 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그리고 주택 매매가 아닌 임대차 계약인 경우도 알아볼게요. 매매가 아닌 전세 계약인 경우, 중개 수수료가 달라지는 건가요?

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 임대차 거래일 경우 5000만원 미만은 0.5%. 한도액 20만원이고요. 5000만 원에서 1억 원은 0.4%. 한도액 30만원입니다. 또 1억 원에서 3억 원은 0.3%, 3억 원에서 6억 원은 0.4%. 6억 원 이상 0.8% 구분하고 있는데요. 임대차 거래의 중개 보수 한도도 마찬가지로 거래 금액에 상한요율을 곱한 금액이며, 한도액으로 이상의 중개 보수를 넘어갈 수 없습니다.

김민희 아나운서 ▶ 매매로 계약할 때와 약간 차이가 있는데요. 전세 계약 시 내야 할 중개 수수료 예를 들어볼게요.

송금종 기자 ▷ 먼저 전세 계약을 4900만 원에 한 경우, 5천 만 원 미만이기 때문에 4900만 원에 0.5%를 곱하면 됩니다. 그러면 24만 5000원이 나오죠. 계산법에 따라 나온 금액은 24만 5000원이지만, 5000만 원 미만의 임대차 수수료 한도액은 20만 원이기 때문에, 그 경우에는 20만 원만 수수료로 지급하면 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 계산으로 나온 금액이 더 크더라도, 한도액에 맞춰 지급하면 되는 거죠. 그럼 그보다 더 금액이 높은  경우도 예를 들어볼게요.

송금종 기자 ▷ 네. 전세 계약을 2억 5,000만 원에 한 경우, 1억 원에서 3억 원 구간이기 때문에 0.3%를 적용합니다. 그래서 2억 5,000만 원에 0.3%를 곱하면, 75만 원이 나오죠. 계산법에 따라 나온 금액은 75만 원이고, 그 구간은 한도액이 없기 때문에 75만 원을 수수료로 내면 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 참고하시기 바랍니다. 전세 계약을 앞두고 있는 경우 미리 계산해보는 것이 좋겠죠. 그리고 주택을 전세가 아닌 월세로 계약할 경우도 알아볼게요. 그 경우, 중개 수수료 역시 달라지는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액을 기준으로 수수료를 정해 계산합니다. 다만, 계산된 금액이 5000만 원 미만일 경우에는 월세에 70을 곱하고 보증금을 더합니다.

김민희 아나운서 ▶ 예를 들면요?

송금종 기자 ▷ 보증금 2000만 원, 월세 40만 원인 경우를 보면요. 40만 원에 100을 곱하고 2000만원을 더하면, 6000만 원이 되죠. 그 6000만 원에 0.4%를 곱하면 되니까, 24만 원이 중개 수수료가 되는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 그 경우 계산된 금액이 5000만 원 이상인데요. 계산된 금액이 5000만원 미만인 경우는 어떻게 적용하는지 예를 들어주세요.

송금종 기자 ▷ 보증금 1500만 원, 월세 30만 원인 경우, 30만원에 100을 곱한 후 1500만 원을 더하면 4500만 원이죠. 거래 금액이 5000만 원 미만이기 때문에, 월세 액에 70을 곱하는 방식으로 다시 계산하게 되는데요. 30만원에 70을 곱한 금액에 1500만 원을 더하면 3600만 원이 되고요. 3600만 원에 0.5%를 곱한 금액 18만 원이 중개 수수료가 되는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 주택 매매와 전, 월세 계약 시 내야 하는 중개 수수료를 알아봤는데요. 주택 외에 주거용 오피스텔은 다르게 적용한다고 하던데. 주거용 오피스텔을 계약할 때 중개 수수료율은 어떻게 되나요?

송금종 기자 ▷ 주거용 오피스텔 매매의 경우 0.5%, 전, 월세는 0.4%의 요율을 적용합니다. 참고로, 주거용 오피스텔은 전용 면적 85㎡ 이하로, 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕 시설을 갖추어야 합니다. 실제 용도가 업무용인 경우 적용 대상이 아니니, 알아두시기 바랍니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 참고하시기 바랍니다. 그리고 주택 이외에 토지나 상가 역시 다르게 적용하는 거죠?

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 매매 및 교환, 임대차 계약과 상관없이 거래금액의 0.09% 이내에서 중개업자와 협의해 결정할 수 있는데요. 중개 보수 기준은 시, 도 조례에 따라 일부 다를 수 있어 거래 지역에 맞는 기준을 미리 확인해야 합니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 주택과 주거용 오피스텔. 토지와 상가 모두 중개 수수료율이 다르니까요. 미리 확인하는 것이 좋겠습니다. 송기자, 그럼 자신이 내야 할 중개 수수료는 어디에서 확인할 수 있을까요?

송금종 기자 ▷ 요즘에는 부동산 관련 앱과 인터넷 사이트가 많아, 중개 수수료를 쉽게 계산할 수 있는데요. 포털 사이트의 경우. 부동산 중개 수수료 계산하기를 검색하면, 자동으로 계산하는 프로그램이 나오고요. 주택 종류와 지역, 거래 종류, 거래 금액을 입력하면 중개 수수료를 확인할 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 잘 알겠습니다. 쉽게 계산하는 방법이 있는 건 사실이지만, 그래도 어느 정도 요율이 적용되는 지는 알아두는 것이 좋겠죠. 오늘 훈훈한 경제에서는 일명 복비라고 부르는 부동산 중개 수수료에 대해 알아보고 있는데요. 이번에는 과다 수수료에 대처하는 요령을 알아볼게요. 간혹 공인중개사가 과다한 수수료를 요구하는 경우가 있는데요. 그 경우, 어떻게 대처해야 하는지 알려주세요.

송금종 기자 ▷ 일단 기본적으로 요율에 따라 계산해서 나온 법정 한도 금액만큼만 지급하겠다고 말해야겠죠. 그래서 미리 계산해보는 것이 좋다고 말씀드린 건데요. 만약 법정 상한선을 넘는 중개 수수료를 지불할 경우, 나중에 초과된 금액에 대해 돌려받을 수 있습니다. 또 그 부분에 대해 관할 행정기관에 신고할 경우 해당 부동산 중개업소는 영업 정지 등 행정 처분을 받을 수 있고요.

김민희 아나운서 ▶ 이미 법적으로 정해진 금액보다 더 많은 수수료를 냈어도 돌려받을 수 있군요. 그러려면 그 내용을 증명해야 할 텐데요. 어떤 부분을 챙겨야 할까요?

송금종 기자 ▷ 이미 과다한 중개 수수료를 지급한 경우, 먼저 영수증부터 챙기시면 됩니다. 지급한 수수료에 대한 영수증에는 중개업소 직인과 대표 중개업자의 도장이 찍혀 있어야 하고요. 그 영수증으로 증명이 가능합니다.  
 
김민희 아나운서 ▶ 영수증 자체가 수수료 금액을 증명할 수 있으니까요. 법적으로 정해진 수수료율을 미리 확인하지 않고 지급한 경우, 영수증을 꼭 챙겨두는 것이 좋겠습니다. 그리고 또 알아두어야 할 점이 있나요?

송금종 기자 ▷ 중개 수수료를 낼 때 되도록이면 현금보다는 계좌이체로 입금하는 것도 좋습니다. 영수증은 문제 발생 시 증거로 쓰일 수 있지만, 분실의 우려도 있고 실제와 다르게 쓸 수도 있으니까요. 그런 상황을 대비해, 거래 내용이 기록되는 은행 계좌이체를 이용하는 것이 좋은데요. 그 때는 대표 중개업자의 이름으로 된 계좌에 입금하는 것이 확실합니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 잘 알겠습니다. 부동산 거래 시 중개 수수료를 과하게 냈을 때 대처하는 방법까지 알아봤는데요. 이 중개 수수료도 하나의 지출이고, 꽤 큰 금액을 지불해야 하는 경우도 있잖아요. 중개 수수료에 대한 부분도 소득 공제가 되나요?

송금종 기자 ▷ 네. 2009년부터 부동산 중개 수수료도 소득 공제가 가능하게 됐습니다. 그래서 연말정산 시 세금 혜택을 받기 위해서는 미리 공인중개사에게 현금 영수증을 요청해야 합니다.

김민희 아나운서 ▶ 수수료를 지불할 때 현금 영수증을 요청해야 하는 군요. 거기서 추가로 들어가는 금액은 없는 건가요?

송금종 기자 ▷ 현금 영수증 발급을 요청하면 중개업소가 별도의 부가가치세를 요구할 수도 있습니다. 일반 과세 사업자의 경우 중개 수수료의 10%를, 간이 과세 사업자는 3%를 요구하는데요. 해당 중개업소가 일반 과세 사업자인지 간이 과세 사업자인지를 확인하고 싶다면, 중개업소의 벽에 걸려 있는 사업자 등록증을 보면 알 수 있으니, 참고하시기 바랍니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 공인중개사와 계약 전에 정확한 중개 수수료가 얼마인지 분명히 하고, 수수료에 부가가치세를 포함하는지 여부를 협의해 수수료 금액을 조정하는 것도 하나의 방법이겠죠. 그리고 최근에는 공인중개사를 거치지 않고 직접 집을 사고파는 사람들이 늘고 있는데요. 그렇게 직거래를 하면 중개 수수료를 아낄 수 있지만, 미리 확인해야 할 부분도 있을 것 같아요. 송기자, 어떤 부분 확인이 필요한가요?

송금종 기자 ▷ 먼저 거래하려는 매물의 실소유주와 상대방이 일치하는지를 확인해 보아야 합니다. 확인을 위해서는 주민등록증, 주민등록등본, 등기부등본 등을 보는 것이 좋은데요. 만약  본인이 아닌 대리인이 나왔다면, 위임장과 인감 증명서를 요청하고 실소유자와 직접 통화까지 해 보는 것이 좋습니다.

김민희 아나운서 ▶ 실소유주 확인이 기본이고요. 또 어떤 부분을 확인해야 하나요?

송금종 기자 ▷ 등기부등본을 보면 해당 부동산의 가압류, 근저당 등의 설정 여부를 확인할 수 있기 때문에, 그 내용 역시 미리 확인해야 합니다. 그리고 더 안전한 거래를 위해서는 계약 전에 등기부등본을 한 번 보고, 잔금 치르기 전에 다시 한 번 보는 것이 한 방법입니다.

김민희 아나운서 ▶ 아무래도 공인중개사를 통하지 않기 때문에, 직거래할 때 더 주의하고 확인할 점이 많은 것 같은데요. 그 외에 또 참고할 부분이 있나요?

송금종 기자 ▷ 네. 책임을 자신이 져야 하기 때문에 더 관심을 기울일 필요가 있는데요. 거래할 부동산의 벽지, 바닥, 난방, 누수 등 하자보수 내용을 직접 눈으로 확인해보고 계약하는 것 역시 필요합니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 직거래는 매물을 더 저렴하게 계약할 수 있다는 장점이 있지만, 나중에 법적 문제가 생길 수도 있는데요. 부동산 거래 경험이 많고 관련 지식이 풍부하다면 직거래를 하나의 기회로 이용할 수 있지만, 초보라면 안전하게 공인중개사를 통하는 것이 좋겠죠. 또 어차피 내야 하는 수수료라면 똑똑하게 지급해야 하고요. 부동산 중개 수수료에 대해 알아본 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

송금종 기자 song@kukinews.com