김민희 아나운서 ▶ 부동산부터 보험, 금융에 이르기까지 다양한 경제 정보가 함께 하는 훈훈한 경제. 오늘도 쿠키뉴스 송금종 기자 나와 있습니다. 안녕하세요.
 
송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 훈훈한 경제 송금종 기자입니다.
 
김민희 아나운서 ▶ 네. 오늘 훈훈한 경제는 어떤 주제로 이야기 나눠볼까요?
 
송금종 기자 ▷ 고강도 부동산 규제에 따른 주택 거래 위축과 입주 물량 증가 등이 맞물리면서 전국적으로 전셋값이 계속 하락하고 있습니다. 전셋값이 계약 시점인 2년 전보다 낮은 지역도 속출하고 있는데요. 주택 매매가와 전세가의 동반 하락하고 있기 때문에, 이렇게 되면 집을 팔아도 세입자의 전세 보증금을 되돌려주지 못하는 깡통전세가 속출할 것이라는 예상도 나오고 있습니다. 그래서 오늘은 전세가 하락으로 인한 부동산 시장 상황 살펴봅니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 최근 뉴스를 통해 전세가격이 떨어지고 있다는 소식 들어보셨을 텐데요. 세입자 입장에서, 또 투자자 입장에서도 불안한 소식이 아닐 수 없어요. 이렇게 전세가격이 계속해서 떨어지게 되면 시장에 어떤 변화가 생기는 지, 또 세입자는 어떤 대비를 해야 하는지, 송금종 기자와 알아보도록 하겠습니다. 먼저 현재 시장 상황부터 보죠. 송기자, 전국의 주택 전세가격 상황 어떤가요?

송금종 기자 ▷ 한국감정원의 주택가격 통계 자료를 보면, 올해 1월 말 전국의 주택 전세가격은 2년 전인 2017년 1월 말보다 1.42% 하락한 것으로 드러났습니다. 주택 중에서 아파트 전셋값 변동률은 -2.67%로 하락세가 컸는데요. 2월 11일 기준으로 보면, 전국 주택 전세가율. 즉 매매가 대비 전세가 비율은 최근 지속적인 하락 추세를 보이고 있고요. 특히 서울의 아파트 평균 전세가율은 5년 3개월 만에 최저 수준으로 떨어졌습니다.

김민희 아나운서 ▶ 전세가격이 떨어지면서 전세가율도 하락 추세를 보이고 있는데요. 지역별로도 살펴볼게요. 먼저 지방의 경우 상황이 어떻습니까?

송금종 기자 ▷ 광역시에서는 울산의 전셋값이 -13.63%로 가장 많이 떨어졌고요. 시 단위로 보면 조선 경기 위축의 직격탄을 맞은 거제시가 2년 전 대비 전셋값이 34.98% 하락하며, 전국 최대 낙폭을 기록했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 거제시의 경우, 낙폭이 상당한데요. 전세가격 하락은 서울도 피해갈 수 없는 바람인 거죠?
 
송금종 기자 ▷ 네, 그렇습니다. 서울도 강남 4구의 아파트 전셋값이 2년 전보다 0.82% 떨어졌는데요. 서초구 전셋값이 2년 전 대비 3.86% 하락했고, 송파구도 2년 전보다 0.88% 내렸습니다. 강남권은 최근 재건축 이주 단지 감소와 송파구의 대규모 재건축 단지들의 입주 물량 증가로 전셋값이 약세를 보이고 있는 모습입니다.

김민희 아나운서 ▶ 전세가격은 서울을 포함해 전국적으로 떨어지고 있어요. 그렇다면 매매가는 어떤가요?

송금종 기자 ▷ 한국감정원이 발표한 2월 첫째 주 전국주택가격동향조사에 따르면, 지난 2월 4일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 각각 0.08% 하락한 것으로 나타났습니다. 같은 기간 강남 11개구 평균 아파트 매매가격은 0.1% 하락했는데, 서초, 강남, 송파, 강동구를 비롯해 동작구와 영등포구 등 나머지 자치구도 대부분 하락세를 이어가고 있는 모습입니다.

김민희 아나운서 ▶ 매매가격 역시 전체적으로 하락세를 보이고 있는데요. 그 이유는 어떻게 볼 수 있습니까?

송금종 기자 ▷ 서울 아파트 매매가격은 정부의 대출 규제와 보유세 부담, 재건축 규제, 금리 상승 등의 영향으로 하락세가 지속되고 있는 것으로 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 부동산 흥행불패로 불리던 서울에게도 이런 상황이 찾아오는군요. 전에도 이렇게 서울 집값이 떨어진 적이 있었던가요?

송금종 기자 ▷ 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 지금과는 상황이 다릅니다. 그 때는 전셋값 상승이 받쳐줬기 때문인데요. 집값과 전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후로, 최근 들어서는 찾아볼 수 없었습니다.

김민희 아나운서 ▶ 2010년대 초반에도 집값이 떨어진 적이 있었지만, 최근 상황은 그 때와 나타나는 양상에서 차이가 있는 건데요. 그렇다면, 이렇게 매매가격과 전세가격이 함께 떨어지고 있는 이유도 알아봐야겠죠. 송기자, 전셋값은 왜 계속해서 떨어지고 있는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 아무래도 신규 입주 물량 영향이 크다고 볼 수 있습니다. 전국 아파트 입주 물량은 2017년 38만 가구, 지난해 44만 가구에 이어 올해 38만 가구가 예정돼 있는데요. 수도권에서도 전셋값이 많이 떨어진 오산, 평택, 화성에서는 지난 2018년에만 3만4000가구가 입주했을 정도로 공급이 많았습니다.

김민희 아나운서 ▶ 2017년부터 올해까지 3년 동안 120만가구가 쏟아질 정도로 아파트 공급이 많은데요. 좀 이상해요. 아파트 공급이 많다면 매매가가 떨어지는 건 당연하겠지만, 수요자들이 매매시장보다 전세시장에 몰리기 때문에 오히려 전세가는 올라가지 않나요?

송금종 기자 ▷ 정확한 지적입니다. 통상 매매가가 떨어지는 상황에서는 오히려 수요자들이 매매시장보다 전세시장에 몰리면서 전셋값이 올라가는 것이 일반적이죠. 하지만 지금처럼 매매가와 전셋값이 동시에 하락하는 건 그만큼 공급물량이 지속적으로 늘어나기 때문이라고 볼 수 있습니다. 심지어 올해 경기도에서 입주를 앞둔 아파트는 13만 가구에다가, 3기 신도시 물량까지 예고돼 있어 전세시장에는 공급 물량 증가 압박이 지속될 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 ▶ 지나칠 정도로 공급이 늘어나면서 전세가격도 하락하고 있는 거군요. 일단 공급 물량의 압박이 크다는 게 전세가격이 떨어지고 있는 이유로 볼 수 있을 텐데요. 그 외에 또 어떤 이유가 있을까요?

송금종 기자 ▷ 정부가 전세자금 대출 규제를 강화한 것도 요인으로 들 수 있습니다. 정부는 지난해 9·13 부동산 대책에서 집을 두 채 이상 가진 가구의 전세자금 대출을 막았고, 집 한 채를 가진 가구도 전세자금 대출 이자를 높인 바 있기 때문에, 그 영향도 받은 것으로 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 대출 규제는 풀릴 예정이 없는 문제기 때문에, 빠른 시일 내에 전세가격 반등을 예상해보기는 어렵겠네요. 최근 전세가격이 떨어지는 건 공급 물량이 늘어난 것과 정부의 전세자금 대출 규제 강화를 이유로 들 수 있는데요. 그 외에 다른 이유도 있나요?
 
송금종 기자 ▷ 또 정부의 임대주택 등록 활성화 방안으로 인해 세입자들이 최대 8년 동안 임대료의 큰 상승 없이 계약을 연장할 수 있어 전세 수요가 줄어든 것도 한 몫 한 것으로 볼 수 있고요. 또 과거 갭 투자에 뛰어든 투자자들의 전세 물량도 겹친 것으로 전문가들은 분석하고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 이야기가 나온 김에 갭 투자에 대해서도 이야기 나눠보죠. 이렇게 전세가격이 낮아지면 집값 상승기에 갭 투자를 했던 집주인들은 어떻게 되는 건가요?

송금종 기자 ▷ 한 마디로, 타격이 불가피합니다. 갭 투자는 주택 매매가격과 전세금 간 차이가 적은 집을 전세를 끼고 사는 투자 방식을 말하는 건데요. 지난 수년간 부동산 상승기에는 수백만에서 수천만 원의 자금만으로도 집을 사 시세차익을 거두는 방법으로 선풍적인 인기를 끌었지만, 이제는 상황이 달라진 것이죠.

김민희 아나운서 ▶ 지난 수년간 부동산 재테크의 대명사로 불렸던 갭 투자가 이제는 빛을 잃게 되었군요. 현재 상황이 꽤 좋지 않은 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 지난해 국토교통부의 투기과열지구 자금조달계획서 현황에 따르면, 2017년 10월부터 작년 9월까지 1년간 투기과열지구에서 거래된 주택 12만4,000여건 가운데 갭 투자 목적 구입 비율은 34%인 4만2,000건에 달했습니다. 특히 한 때 서울 성북구와 동대문구, 성동구 등은 전세가율이 80%를 넘어, 집값의 20%만 있어도 집과 세입자를 한 번에 구할 수 있는 갭 투자의 성지로 불리기도 했었는데요. 하지만 현재 이 지역 전세가율은 1년 만에 60%대로 떨어진 상태입니다.

김민희 아나운서 ▶ 한 때는 집값의 20%만 가지고 집을 샀지만 지금은 전세가격이 떨어지면서 전세가율이 60%대를 보이고 있다고요? 그럼 세입자에게 받은 전세금을 돌려주려면 나머지 20%를 구해야 하는 거네요?

송금종 기자 ▷ 그렇죠. 갭 투자를 했던 집주인은 새 세입자의 보증금에 추가로 자금을 더해 기존 세입자에게 보증금을 돌려주어야 하는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 적은 금액을 투자하는 것이 갭 투자의 장점인데, 이제는 그럴 수 없게 되어버린 거네요. 당장 차액을 구해야 하니, 자금력이 없는 경우 대출이 필요한 거잖아요.

송금종 기자 ▷ 네. 지난해 한국은행의 금융안정보고서를 보면, 전세금이 외환위기 때처럼 20% 떨어지면 집주인의 7.2%는 신용대출을, 14.5%는 주택담보대출을 받아야 보증금을 돌려줄 수 있다고 추산하고 있습니다. 결국 10명 중 1명은 대출 없이는 종전 세입자에게 보증금을 돌려주기 어렵다는 의미가 되는 거죠.

김민희 아나운서 ▶ 갭 투자자들 입장에서는 큰일이네요. 그런데 그렇게 추가로 대출을 받아서라도 전세금을 돌려주면 다행이지만, 못 그럴 수도 있는 거잖아요. 세입자 입장에서도 전세금을 온전히 받지 못할 것이라는 우려를 할 수밖에 없겠네요?

송금종 기자 ▷ 2년 만기가 끝난 세입자들이 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이 바로 역전세난 인데요. 실제로 역 전세난에 대한 우려도 커지고 있습니다. 지금도 이미 각종 주택대출 규제로 돈을 빌릴 통로가 막히면서 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하고 있기 때문이죠.

김민희 아나운서 ▶ 그런 역 전세난 상황에서, 세입자는 어떻게 대처하고 있습니까?

송금종 기자 ▷ 보증금을 받지 못할 위기에 처한 세입자들이 집값이 더 떨어지기 전에 법원에 직접 강제 경매를 신청하는 건수가 늘고 있습니다. 전세 보증금을 돌려받아 나갈 수 없다고 판단되는 경우, 최후의 수단으로 경매를 신청해 보증금을 돌려받겠다는 거죠.

김민희 아나운서 ▶ 실제로 강제 경매를 신청하는 세입자가 늘고 있다고요?
 
송금종 기자 ▷ 법원 경매 전문 업체에 따르면 전셋값 하락으로 전세 보증금을 돌려받기 어려워진 세입자들이 경매를 신청한 사례가 2017년 연간 308건에서 지난해 437건으로 41.9% 증가한 것으로 나타났는데요. 작년 11월에만 봐도 총 61건이 신청됐습니다.

김민희 아나운서 ▶ 세입자가 법원에 아파트 강제 경매를 신청하는 경우가 늘고 있군요. 그럼 그렇게 경매를 통하면 전세금을 다 돌려받을 수 있는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 전세 보증금보다 높은 금액에 낙찰돼야 전체 금액을 돌려받을 수 있습니다. 그런데 낙찰 가격이 채권 청구액보다 낮은 아파트 경매 건수도 크게 늘어 2016년 985건, 2017년 952건에서 지난해 1,434건으로 50% 가까이 늘었고요. 그 경우는 전체 금액을 받을 수 없게 됩니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 강제 경매를 신청해도 낙찰가가 채권 청구액보다 낮은 경우, 다 돌려받지 못할 수도 있는 거군요. 그럼 세입자 입장에서 또 다른 방법으로 전세 보증금을 지킬 수는 없는 겁니까?

송금종 기자 ▷ 세입자가 전세 보증금을 확실히 돌려받기 위해 반환 보증을 이용하는 방법도 있습니다. 반환 보증이란 전세 계약이 끝났는데도 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 보증금을 우선 돌려주는 건데요. 주택도시보증공사의 전세 보증금 반환보증과 서울보증보험의 전세금 보장 신용보험이 대표적입니다.

김민희 아나운서 ▶ 전세를 살고 있는 세입자라면, 무조건 반환보증에 가입할 수 있나요?
 
송금종 기자 ▷ 전세 보증금 반환보증은 전세 계약기간 중 2분의 1이 지나기 전에 가입할 수 있고, 전세금 보장 신용보험은 계약기간 2년 중 10개월이 경과하기 전에 가입이 가능한데요. 전세 계약이 끝난 지 한 달 안에 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 보증기관에 이행을 청구할 수 있고, 보증기관은 이행청구 접수 한 달 안에 심사를 거쳐 전세 보증금 전액을 지급합니다. 이때 세입자는 집을 비워줘야 보증금을 받을 수 있고요.

김민희 아나운서 ▶ 세입자들이 전세금을 제대로 돌려받지 못하는 역 전세난이 예상되고 있고, 법원에 강제 경매를 청구하는 경우도 늘고 있는 만큼, 세입자가 보증보험을 통해 전세 보증금을 지급받은 사례 역시 많을 것 같은데, 어떤가요?

송금종 기자 ▷ 네, 많습니다. 금융위원회에 따르면 주택도시보증공사와 서울보증보험이 집주인을 대신해 지급한 전세보증금은 2015년 131억 원에서 2017년 398억 원, 지난해에는 1607억 원으로 네 배 이상 늘어난 것을 확인할 수 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 최근 전세가 하락과 매매가 하락이 동시에 이어지면서 역 전세, 깡통전세 등 여러 상황에 대한 우려가 커지고 있는데요. 이와 관련해서 정부에서 입장을 발표한 바가 있습니까?

송금종 기자 ▷ 한 보도에 따르면, 현재 상황에 대해 당분간 정부가 내놓을 대책은 없다고 합니다. 정부 입장에서 볼 때, 역 전세나 깡통전세에 따른 자금 경색 등 일부 부작용이 있다는 것을 인정하지만, 이런 현상의 이면에 있는 집값 및 전세가 하락이 가져오는 순기능에 더 주목한다고 볼 수 있는 것이죠.

김민희 아나운서 ▶ 하지만 무조건 손 놓고 보고 있을 수만은 없잖아요. 전세 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들도 점점 더 늘어날 수 있고요.

송금종 기자 ▷ 그래서 금융 당국은 역 전세, 깡통전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 되며 상황이 심각해질 경우, 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 역전세 대출이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있고요. 대출자에게 전세보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시하고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 그리고 아직 확실히 결정 난 건 아니지만, 주택도시보증공사의 전세보증금 반환 보증 가입 대상이 현행 미분양관리지역 내 임차인 뿐 만 아니라 저소득층 임차인으로 확대되는 방안이 검토되고 있다고요?

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 깡통주택, 역전세난에 대한 우려가 커지면서 미분양관리지역 내 임차인이 아니더라도 부부합산 연소득이 6000만 원 이하면서 전세금이 수도권 3억 원 이하, 비수도권 2억 원 이하인 임차인도 전세계약 만료 6개월 전에만 신청하면 전세보증금 반환 보증에 가입할 수 있게 하는 방안을 검토한 것으로 알려지고 있습니다. 또 추가로 보증 신청 대상을 확대하는 방안도 검토하고 있다고 하는데요. 아직 확정 발표가 난 건 아니니까요. 좀 더 상황을 지켜봐야 할 것 같습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 전세가격이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 역전세난이 현실화되고 있습니다. 일부 지역에서는 집을 팔아도 보증금에 모자란 깡통전세마저 나타나고 있는 모습인데요. 올해도 예정된 입주 물량이 많기 때문에, 당분간 전세가 반등을 기다리기보다 세입자들은 미리 전세금 반환보증에 가입하는 것이 좋겠습니다. 훈훈한 경제. 오늘은 여기서 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

송금종 기자 song@kukinews.com