‘2조원 규모’ 평택브레인시티 개발사업에 중흥그룹·증권사 콜라보

기사승인 2019-05-04 07:34:31

평택 브레인시티 조감도 약 2조원 규모에 달하는 도시개발사업인 ‘브레인시티 개발사업’이 이달부터 착공에 들어가면서 본격적으로 사업이 진행될 예정이다. 이 사업은 그동안 토지보상 문제 등으로 10년 이상 지연될 만큼 우여곡절이 있었으나 올해 공사 진행을 추진하기로 합의한 것이다.

KB증권, 한국투자증권, 신한금융투자 등 증권사들도 이 사업에 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 주선 사업에 참여하면서 향후 사업 향방에 대한 관심도 높아지게 됐다.

대규모 건설사업인 만큼 높은 수익성이 보장되지만 현재 냉랭해진 지역 부동산 시장 상황은 ‘변수’로 작용할 가능성도 있다. 게다가 사업의 핵심이었던 성균관대 유치가 무산된 것도 리스크 요인 중 하나다.

4일 건설부동산업계에 따르면 그동안 지연됐던 평택브레인시티 사업이 이달 23일 착공식을 열고 본격적인 공사에 들어가게 된다.

브레인시티 개발사업은 평택시 도일동 일대에 있는 부지(약 482만4912㎡)에 연구시설과 상업시설, 주거시설 등이 들어서는 대규모 건설사업이다. 총 사업비는 2조3635억원으로 수용(예상) 인원은 1만7598가구에 4만3996명에 달한다.

브레인시티 개발사업은 지난 2007년 12월 14일 성균관대와 개발사업 본 협약을 체결했으나 재원조달 및 토지 보상 문제 등의 문제가 해결되지 않아 약 12년 간 사업이 지연된 바 있다.

때문에 기존의 시행주체도 변경되는 우여곡절을 겪었다. 애초에는 평택도시공사, 메리츠종금증권, NH투자증권, PKS브레인시티, 청담씨앤디 등이 출자에 참여했으나 사업 지연으로 시행사가 변경됐다.

현재 이 사업의 시행 주체인 ‘브레인시티 프로젝트 금융투자’는 중흥그룹과 평택도시공사가 공동으로 출자했다. 중흥그룹의 자회사 중흥토건은 이 사업의 시공사로 책임준공 의무를 부담한다. 또한 그룹의 핵심 계열사인 중흥건설은 시공사가 부도사유가 발생할 경우 대신 이 사업에 대한 책임준공 의무를 이행하기로 했다.

종전에 참여했던 증권사들은 시행 주체에서 제외됐으나 여전히 이 사업에 대한 증권사들의 관심은 여전하다. 현재 한국투자증권, KB증권, 신한금융투자 등이 SPC(특수목적법인)을 통해 이 사업에 대한 PF 금융주선 및 리스크 관리를 맡았다. PF(프로젝트 파이낸싱)이란 돈을 빌리는 사업자의 신용도와는 관계없이 그 사업자가 추진하는 프로젝트로부터 나올 현금과 자산을 담보로 돈을 빌려주는 금융기법을 뜻한다. 이 가운데 증권사들은 SPC를 통해 기업어음을 발행해 자금을 조달한다.

KB증권과 한국투자증권은 SPC를 통해 200억원에 달하는 ABSTB(자산유동화 전자단기사채)를 발행해 대출채권에 대한 자금조달을 한다. 발행 만기일은 2022년 9월2일까지다.

신한금융투자도 KB증권과 공동으로 SPC를 출자해 300억원의 ABSTB를 발행해 자금을 조달한다. 신한금융투자는 자금조달을 위한 SPC의 주관사 역할 뿐만 아니라 대출채권 매입확약 및 자금보충에도 참여한다. 즉 만기일에 유동화증권 상환재원이 부족할 경우, 대출채권을 매입하거나 자금보충할 의무를 부담한다.

해당 사업은 2조원이 넘는 대형 프로젝트이기에 수익성이 높다는 평가다. 다만 냉랭한 평택 부동산 시장은 변수로 꼽힌다. 그동안 호재로 꼽혔던 LG전자 스마트폰 생산기지가 베트남으로 이전이 확정된 것은 악재로 꼽힌다. 게다가 최근 평택 시장이 분양 시장에서도 고전하고 미분양 물량도 여전한 것도 리스크 요인이다. 금융결제원에 따르면 평택 뉴비전 엘크루는 1391가구 모집에 42건만 청약(1~2순위)하는 대거 미분양 사태가 벌어졌다. 또한 현재 평택시 내 전체 미분양 물량(3월 기준)은 2056가구에 달한다. 이는 지난해 말 미분양(857가구) 물량 대비 3개월 만에 139.90% 급증한 수치다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com