<편집자 주> 입버릇처럼 ‘이생망’을 외치며 이번 생은 망했다고 자조하는 2030세대. 그러나 사람의 일생을 하루로 환산하면 30세는 고작 오전 8시30분. 점심도 먹기 전에 하루를 망하게 둘 수 없다. 이번 생이 망할 것 같은 순간 꺼내 볼 치트키를 쿠키뉴스 2030 기자들이 모아봤다.
[쿠키뉴스] 조계원 기자 = 취직 후 먼 출퇴근 거리에 직장 근처에 집을 구하고 싶은 건 누구나 한 번쯤 생각해봤을 일이다. 이후 돈을 차곡차곡 모으다 보면 인생 첫 독립에 나서게 된다. 이때 인생에서 피할 수 없는 난관이 다가온다. 바로 ‘임대차계약서’에 도장을 찍는 일이다.
경험이 많은 부모님과 같이 한다면 그나마 안심이 되지만 홀로 계약을 체결할 때는 마음 한 구석에 피어오르는 불안감을 감출 수가 없다. 이에 공인중개사의 도움에도 기본적으로 본인이 스스로 확인해야 할 사항들을 알아봤다.
◆ 빠르게 알아보자
▶시작은 진짜 공인중개사인지 확인부터
▶계약에 앞서 전셋집 매매가 확인은 필수
▶등기부등본 ‘처분’ ‘압류’ 글씨는 피해라
▶등기부등본 잔금 치르기 전 한 번 더 확인
▶계약서 집 주소 확인은 꼼꼼히
▶집주인 본인과 직접계약, 잔금도 집주인 계좌로
＊놓치기 쉬운 사항들
▶건축물대장, 불법 확장·개조 확인하기
▶전세계약은 은행 업무시간 넘겨서
▶도배나 내부 옵션 등 계약서에 명시
◆ 좀 더 자세히 알아보자
▶시작은 진짜 공인중개사인지 확인부터
큰돈이 오가는 거래인만큼 거래를 중개할 공인중개사의 역할이 중요하다. 특히 임대차계약의 허점을 개인이 모두 잡아내기는 사실상 어려운 만큼 믿고 도움을 받을 만한 공인중개사가 필요하다. 이에 가장 기본적으로 방문한 공인중개사 사무실이 국가에 정식으로 등록됐는지 확인부터 해봐야 한다. 간판이나 명함 등에 명시된 공인중개사 사무실 등록번호를 ‘국가 공간 정보 포털’에 입력하면 등록 여부를 바로 확인할 수 있다.
▶계약에 앞서 전셋집 매매가 확인은 필수
잔금 지급은 물론 계약금 지급에 앞서 전셋집의 매매가 확인은 필수적이다. 매매가 확인은 KB부동산 시세, 네이버 부동산 평균시세, 국토부 실거래가격 정보 등을 통해 확인할 수 있다. 다만 최근 거래가 없어 매매가 확인이 어려울 경우 공시지가(정부가 평가한 가격)를 기준으로 매매가를 산출해야 한다. 매매가가 최소한 내 전세금+다른 호수의 전세금(다가구 경우)+은행 대출금 보다 커야한다. 비슷하거나 적다면 계약을 하지 않는 것을 추천한다. 만약 다가구주택일 경우 다른 호수의 전세계약 현황 파악은 현재로서는 공인중개사에게 요청하는 수밖에 없다. 내년 3월부터 전월세 신고제가 적용돼 관련 자료가 축적되면 이후에는 공인중개사를 거치지 않고도 확인이 가능해 진다.
▶등기부등본 ‘처분’ ‘압류’ 글씨는 피해라
임대차계약은 물론 매매계약을 할 때 등기부등본을 확인하는 것은 필수다. 인터넷을 통해 700원이면 발급이 가능하다. 등기부등본을 발급하면 표제와 갑구, 을구로 구분돼 있다. 표제는 해당 건물의 소재지, 구조, 용도 등의 내용이 담겨있다. 갑구에는 소유권에 대한 권리관계가, 을구에는 은행 대출에 따른 저당권, 전세권 설정 등이 명시되어 있다. 주목해야할 부분은 갑구에 적혀있는 가처분, 가압류, 압류 등의 내용이다. 만약 갑구에 이런 내용이 있다면 계약을 포기하고 다른 집을 알아보는 것이 좋다. 을구에서는 집을 담보로 은행에서 대출을 받은 내역을 확인할 수 있다. 을구에 근저당권 설정이라는 이름으로 금액이 적혀있다면 은행이 금액만큼 집의 권리를 가지고 있다고 생각하면 된다.
▶등기부등본 잔금 치르기 전 한 번 더 확인
등기부등본은 계약금을 지급하기 앞서 확인하고 잔금을 치르기 전에 한 번 더 확인해야 한다. 통상 전세계약의 계약금은 전세금의 10%, 잔금은 90%로 나눠서 지급한다. 계약금을 10% 지급한 이후 집주인이 은행에서 대출을 받거나 세금을 납부하지 않아 압류가 들어올 수있는 만큼 잔금을 치르기 전에 한 번 더 확인하는 것이 안전하다.
▶계약서 집 주소 확인은 꼼꼼히
계약서와 등기부등본, 건축물대장의 주소가 일치하는지 확인해야 한다. 간혹 계약서의 주소가 잘못 기록되어 전입신고나 확정일자 발급에 애를 먹는 경우가 있다. 예를 들어 계약서에 지하 101호라고 명시된 반면 등기부등본에는 지하층이라고 적혀 있다면 등기부등본을 기준으로 계약서를 수정해야 한다. 공인중개사에게 "계약서와 등기부등본의 주소가 다르네요"라고 말하면 공인중개사가 놀라면 즉시 수정해 줄 것이다.
▶집주인 본인과 직접계약, 잔금도 집주인 계좌로
임대차계약은 신분증을 소지한 집주인과 직접 만나 거래하는 것이 안전하다. 최근에는 건물관리인이 집주인과 세입자 사이에서 전세금을 편취하는 사례도 늘어나고 있다. 따라서 가급적 집주인과 직접 계약을 체결하고 부득이하게 대리인과 계약을 해야 한다면 집주인의 인감도장이 찍힌 위임장과 본입발급용 인감증명서를 확인해야 한다. 특히 위임장에 찍힌 인감도장(정부에 등록해 놓은 도장)이 인감증명서와 일치하는지, 인감증명서가 본입발급용이 맞는지 살펴봐야 한다. 아울러 대리인이 나왔다고 해도 잔금은 꼭 집주인의 계좌로 이체해야 한다.
◆ 놓칠수 있는 부분들
▶건축물대장, 불법 확장·개조 확인하기
임대차계약을 체결할 때 등기부등본만 확인하는 사례가 많다. 하지만 건축물대장도 확인해야 한다. 민원24를 통해 300원에 발급이 가능하며, 건축물대장을 통해 주택이 불법 확장·개조됐는지 확인하는 것이 중요하다. 불법 확장·개조된 건축물은 건축물대장에 위반 건축물로 표시가 되며, 구청 등에서 철거나 복구 등을 지시할 수 있다. 이를 꼼꼼히 확인하지 않으면 거주하던 중 집이 헐리거나 구조가 변하는 황당한 경험을 할 수도 있다.
▶전세계약은 은행 업무시간 넘겨서
최근 전세 계약 당일 집주인이 대출을 받아 주택이 전셋집이 은행에 담보로 잡히는 사례가 드물게 일어나고 있다. 이럴 경우 향후 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 집을 팔아도 전세금을 돌려받지 못 하는 문제가 발생한다. 이에 은행 영업이 종료되고 계약을 체결한 다음 당일 바로 전입신고(새로운 거주지 신고)와 확정일자를 받는 것이 그나마 안전하다. 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주는 것으로, 임대차계약서 여백에 그 날짜로 도장을 찍어준다. 세입자의 전세보증금은 확정일자 다음날부터 법에 의해 우선 보호를 받게된다는 점을 명심해야 한다. 사실 가장 안전한 방법은 주택도시보증공사(HUG)에서 취급하는 전세보증보험에 가입하는 것이다. 전세보증보험에 가입하면 전세금 문제가 발생했을 때 집주인 대신 공사에서 전세금을 대신 지급해 준다.
▶도배나 내부 옵션 등 집주인 약속, 계약서에 명시
계약을 할 때는 에어컨을 달아주겠다거나 세탁기를 넣어주겠다는 등 집주인이 여러 옵션을 걸지만 막상 계약이 체결되면 입을 다무는 경우가 있다. 이러한 상황을 피하기 위해서는 옵션이나 도배, 향후 부속물품의 수리비용 등에 대해 책임을 명확히 하고, 이를 계약서에 기록하는 것을 추천한다. 집주인에게 직접적으로 말하기 부담스러운 만큼 공인중개사에게 집주인이 약속한 부분을 계약서에 적어달라고 요청하면 된다.
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