본격적으로 세금별로 살펴보기 이전에 부동산 세금이 어떤 게 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 부동산 세금은 부동산 거래 단계별로 발생하는데요. 쉽게 말해 정부는 개인이나 기업이 부동산을 살 때, 가지고 있을 때, 팔 때 세금을 징수하고 있습니다. 이를 취득세, 보유세, 양도세라고 하는데요.
부동산을 샀다면 ‘취득세’
부동산 거래 시 가장 먼저 발생하는 세금은 ‘취득세’입니다. 계약서를 작성하는 경우 인지세, 상속 또는 증여로 인한 경우 상속세와 증여세를 추가로 납부해야 합니다. 취득세는 주택 취득 후 60일 이내에 취득 건별로 신고 및 납부해야 합니다. 상속으로 인한 취득의 경우 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 납부해야 합니다.
현재 1주택자의 취득세율은 1~3% 수준입니다. 2주택자는 8%, 3주택자 이상은 12%(비조정대상지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%)를 적용하고 있습니다. 이는 개인의 한해서 적용되는 세율이며, 법인은 주택 수에 상관없이 12%로 취득세가 적용됩니다.
주택을 증여로 취득(조정대상지역 3억원 이상)한 경우에도 12%까지 적용됩니다. 일시적 2주택자는 기존 주택을 3년 이내에 처분(기존주택도 조정대상지역인 경우 1년 이내)하는 경우 취득세율 1~3% 적용이 가능합니다.
부동산을 가지고 있다면 ‘보유세’
보유세는 ‘재산세’와 ‘종합부동산세’로 나뉘는데요. 우선 모든 부동산 보유자에게 부과되는 재산세는 어떤 형태로든 부동산을 보유했다면 내야하는 세금입니다.
우선 재산세는 주택 공시가격에 공정시장가액비율(세금 부과의 기준이 되는 과세표준을 정할 때 적용되는 공시가격 비율, 주택과 건물은 60%, 토지는 70%)을 곱해 산정합니다. 도시계획구역 안에 있는 주택의 경우 과세표준의 0.14%에 해당하는 도시지역분을 추가로 내야 합니다.
재산세는 매년 6월 1일 기준으로 7월과 9월 두 번에 걸쳐 재산세액의 50%씩 나누어 납부합니다. 주택의 재산세액이 10만원 이하인 경우에는 7월에 전액 납부할 수 있습니다. 참고로 6월 1일을 기준으로 세금을 매기기 때문에 6월 2일 이후 주택을 팔았더라도 그 해 재산세는 본인이 납부해야 합니다.
종부세란 일정금액을 초과하는 주택이나 토지를 보유하고 있는 사람에게 부과되는 세금입니다. 재산세가 부동산 가격에 상관없이 부동산을 가지고 있다면 내야하는 세금이라면, 종부세는 일정 금액 이상이 되는 부동산에 한해 추가적으로 징수하는 세금입니다. 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일이 납부기준일이 됩니다. 이를 바탕으로 12월 정해진 기간 내에 납부해야 합니다.
현재 우리나라는 개인이 보유한 전국의 부동산을 3가지(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 분류하는데요. 각각 가격을 합산해 주택은 6억원, 종합합산토지는 5억원, 별도합산토지는 80억원을 초과하는 경우 종합부동산세를 부과합니다. 다만 1가구 1주택자의 경우 예외규정이 적용됩니다. 이 경우 주택의 합계액이 9억원을 초과하는 경우에만 납부하면 됩니다.
종부세는 인별로 보유한 주택공시가격을 전국 합산한 금액에서 6억원을 차감(1세대 1주택자의 경우 9억원)한 뒤 공정시장가액비율을 곱해 산정된 금액에 세율을 적용해 부과합니다. 세율은 주택 수 및 주택소유지역에 따라 다릅니다. 최근 다주택자(3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택자) 세율은 추가 인상됐습니다.
부동산을 팔았다면 ‘양도세’
부동산을 팔면서 양도차익이 생겼다면 양도소득세를 내야합니다. 양도소득세 신고 및 납부는 예정신고(매도한 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부)와 확정신고(매도한 다음해 5월 1일~31일)로 구분하는데요. 양도소득이 1건일 때는 확정신고는 생략할 수 있습니다.
양도세를 예정신고 기한까지 신고하지 않거나 과소 신고하는 경우 가산세가 부과되며, 납부지연가산세도 추가로 부과될 수 있습니다.
산출방법은 양도차익 계산 후 장기보유특별공제 등 추가 감면항목을 계산해 양도소득과세표준금액을 산출합니다. 양도차익은 단순히 매도금액에서 매수금액을 차감한 것이 아니라 추가로 필요경비까지 차감해 산정합니다. 필요경비에는 취득세, 중개수수료 등 취득 시 부대비용과 발코니 개조, 난방시설 교체 등 보유 시 자본적 지출 비용 및 양도 시 중개료, 공증비용 등까지 포함됩니다.
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