입주 분양가로 10년 후 분양받는 ‘누구나집’
더불어민주당 부동산특별위원회는 지난 10일 ‘누구나집’ 사업을 공개하고 시범 사업지를 선정했다. 공공지원 민간임대 방식으로 공급되는 누구나집은 초기자본이 부족한 무주택자와 청년·신혼부부 등이 집값의 6~16%를 지급한 후, 10년간 시세의 80~85% 수준의 임대료를 내며 거주할 수 있는 주택이다. 의무거주기간인 10년을 채운 후에는 10년 전 첫 입주 시 산정된 분양가로 분양받을 수 있다. 민주당은 인천·안산·화성·의왕·파주·시흥시 등 6곳에 1만785가구를 공급할 계획이다.
기존 공공주택과의 가장 큰 차이점은 시세차익을 오롯이 세입자가 누린다는 점이다. 기존 공공임대 등은 10년 임대 후 분양전환 시 발생한 시세 차익을 사업시행자가 가져갔다. 하지만 누구나집은 시행자는 적정 개발이익인 10%만 취하고 나머지 시세차익은 입주자에게 돌아가는 구조다. 예컨대 5억원 짜리 주택이면 초기에 분양가의 16%인 8000만원을 내고 입주하고, 10년간 주변 시세의 80% 수준으로 월세를 산다. 이후 분양 전환 시 최초 분양가인 5억원을 내고 소유권 취득을 마무리하는 구조다. 의무 임대기간은 10년이다.
누구나집의 경우 시행사가 이익의 10%만 가져가고 나머지는 모두 수분양자에게 돌아가는 구조다. 시행사 입장에서는 사업성이 낮을 수 있다. 그렇기 때문에 당초 정부와 여당의 계획대로 충분한 공급물량을 확보하기 어려울 수 있다는 지적이 뒤따른다. 또한 누구나집 프로젝트는 분양 전환되는 10년 뒤 분양가보다 주변 집값이 크게 오르면 ‘로또 청약’ 논란을 피해갈 수 없다. 반대로 크게 떨어지면 입주자들이 분양을 포기해 미분양 사태가 뒤따를 수 있다는 문제점도 지적받는다.
20년에 걸쳐 내집마련하는 ‘지분적립형’
국토교통부와 서울시는 지분적립형 분양주택의 세부 내용을 구체화하는 공공주택 특별법 시행령 개정안을 오는 7월 13일까지 입법 예고한다고 밝혔다. 지분적립형 주택은 공공분양 아파트를 분양받는 과정에서 처음에는 10~25% 초기 분양금을 내고 우선 입주해 일부 지분만 취득한 뒤, 20년이 넘는 기간 동안 거주하면서 나머지 75~90%에 대한 지분을 사들이는 방식이다. 4년마다 주택 지분의 10~15%씩 사들여 20~30년 후에는 온전히 자기 소유가 되도록 하는 게 핵심이다.
예컨대 분양가 5억원 짜리 아파트라면 입주 시 분양가의 25%인 1억2500만원부터 낸다. 나머지 3억7500만원은 4년마다 나눠서 지불하고 20년 후 주택 지분의 100%를 달성하는 방식이다. 지분을 완전히 취득하기 전까지는 임대료를 내면 된다. 단, 전매 제한 기간은 10년, 거주의무기간 5년이 부여된다.
지분적립형 주택은 보유한 지분율 만큼만 매각 차익을 가져갈 수 있다. 누구나집 보다는 덜 하지만 사업자 입장에서는 해당 주택 또한 부담일 수 있는 만큼, 공급 확보가 어려울 수 있다. 또한 목돈을 마련해도 지분을 한 번에 살 수 없어 월세 부담을 피할 수 없다는 점도 입주자들에게 부담이다.
시세차익 원천차단 ‘기본주택’
기본주택은 지난 4월 경기도가 주최한 기본주택 콘퍼런스에서 제안된 모델이다. 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양해 분양가를 낮췄다. 평당 1500만원에 전용면적 74㎡ 주택의 경우 분양가가 2억7700만원으로 토지까지 모두 분양하는 일반 주택 분양가 3억3600만원의 80% 수준이다.
기본주택 분양형은 경기주택도시공사(GH) 시뮬레이션 결과 분양가 5억원(평당 2천만원, 전용 84㎡)의 월 임대료가 33만7000원 수준으로 지분적립형과 유사한 수준이다. 하지만 지분적립형이나 누구나집은 지분 취득이 완료되면 월 임대료 부담이 사라지지만 기본주택 분양형은 건물만 분양받고 공공이 소유하고 있는 토지에 대해 내는 임대료 개념이기 때문에 주택을 소유하고 있는 동안 계속 토지임대료를 내야한다.
또 누구나집과 지분적립형보다 공공성이 보다 강한 주택이라고 할 수 있다. 기본주택은 주택을 매매할 때 생기는 시세차익에 대한 부분에 있어 금지되기 때문이다.
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