그게 무슨 말이냐고요? 앞으로는 갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌려준다는 뜻입니다. 소득마다 ‘갚을 수 있는 만큼’의 기준이 다른데, 이 기준을 총부채원리금상환비율(DSR)로 측정하고 이에 맞게 대출한도를 조정한다는 겁니다.
DSR은 ‘매년 버는 돈(연소득)’에서 ‘갚아야 할 돈+이자(=원리금)’이 얼마나 차지하는지 그 비율을 말합니다. 주택담보대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액이 매년 버는 돈의 몇 %를 차지하는지를 책정하는 것이죠.
따라서 DSR을 산출하려면 ‘주택대출 원리금 상환액+기타 대출 원리금 상환액/연간 소득’을 계산하면 됩니다. 예컨대 총 원리금 상환액이 1500만원이고 연소득이 5000만원이라면 DSR은 30%로 계산되죠.
DSR 규제란 이 비율에 한계를 정해 놓겠다는 겁니다. DSR 40%로 제한한다는 건 연소득이 5000만 원일 때 매년 갚는 원리금이 2000만 원을 넘지 않는 선에서 대출해 준다는 뜻입니다. 규제 비율이 낮아질수록 소비자가 받을 수 있는 대출 한도가 줄어들죠.
정부는 지난 7월부터 부동산 규제지역에서 6억원 넘는 집을 담보로 대출받거나 신용대출이 1억원 넘게 있는 경우 DSR을 은행 기준 40%로 제한했습니다. 내년 1월부터는 총 대출액 2억원을 초과한 사람도 은행기준 DSR 40%로 제한한다는 겁니다.
2금융권 DSR 또한 ▲보험사는 70%에서 50% ▲상호금융은 160%에서 110% ▲카드사는 60%에서 50% ▲캐피탈은 90%에서 65% ▲저축은행은 90%에서 65%으로 규제 비율이 낮아졌습니다.
그러나 모든 대출이 규제받는 건 아니에요. 전세대출, 300만 원 이하의 신용대출, 햇살론과 같은 서민 대상 대출은 DSR 산출 시 갚아야 할 돈에 포함되지 않습니다. 연소득이 5000만원, 2000만원의 원리금 중 500만원이 전세대출금을 갚는 돈이라면 DSR은 2000(원리금)-500(제외되는 전세대출 상환금)/ 5000(소득)=30%인 것이죠.
DSR은 금융위원회가 지난 2016년 소비자의 대출 상환 능력을 심사하기 위해 만든 대출심사 지표입니다. 당시 정부는 DSR 제한 등 직접적으로 규제하진 않았습니다. 비율도 여유가 있게끔 산정해서 대출을 해줄 때 참고하는 정도였죠. 그러나 가계대출 규모가 심각해지면서 부채를 줄이기 위해 지난 7월부터 DSR을 타이트하게 책정하고 이를 확대 도입하고 있는 겁니다.
DSR 규제로 가계대출의 대부분을 차지하는 부동산 대출이 막히면 부동산 가격 또한 내려갈 것이라는 게 정부의 판단입니다.
그러나 전문가들은 가계부채 증가세 줄일 수 있지만 부동산 가격 인하로는 이어지지 않을 것이라고 예상하고 있습니다. 지난 2017년부터 규제 지역으로 지정됐던 부동산에 대출한도를 제한했지만 주택가격은 상승했기 때문입니다. 또한 대출제한으로 인한 수요가 줄어든 만큼 공급 또한 줄어서 거래량은 줄어도 가격이 떨어지진 않을 것이라고 예측하고 있습니다.
대출을 제한한다고 대출이 필요 없어지는 건 아니기 때문에 오히려 대부업이나 불법사금융 시장으로 대출 수요가 넘어갈 것이라는 우려도 있습니다.
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