‘미성년자가 부친에게서 조달받은 자금으로 아파트 12채를 갭투기한 편법증여 의심 사례가 적발됐다.’ 종종 뉴스를 보다 보면 이같은 부동산 불법행위 소식을 접하게 됩니다. 가장 많은 부동산 불법 행위 중 하나가 바로 편법증여인데요. 이밖에도 갭투기, 명의신탁 등 다양한 불법행위가 존재합니다. 이번 [알경]에서는 주요 부동산 불법행위 몇 가지에 대해 살펴봤습니다.

'내 자식인데 뭐 어때?' 편법증여

우선 ‘증여’란 사망과는 전혀 상관없이 본인의 의지에 의해 소유하고 있는 재산이나 부동산 등을 금전적인 대가 없이 주는 행위를 말합니다. 다만 대가없이 주었다고 해도 현행법으로는 ‘증여세’라는 것을 납부해야 하는데요. ‘편법증여’란 이같은 증여세를 내지 않는 증여를 의미합니다.

증여세를 피하기 위해 동원되는 방법은 크게 3가지 정도인데요. 먼저 자녀가 집을 사게 한 뒤에 다른 사람을 통해 돈이 들어온 것처럼 꾸미는 방법입니다. 자녀에게 돈을 줘서 집을 사게 하면 국세청에 노출되기 때문에 이같이 속임수를 쓰는 것이죠. 또 자녀가 대출을 받게 하고 부모가 나중에 빚을 갚아주는 형식으로 증여세를 탈루하는 것도 편법증여에 해당합니다. 집을 사지 않고도 편법증여가 일어납니다. 또 부모가 자녀 대신 고액의 전세값을 내주는 식으로 편법 증여도 일어나고 있습니다. 

일례로 과거 한 대기업 임원은 자기 돈으로 아들 둘에게 서초동에 아파트를 사줬는데요. 이 돈을 마치 친척에게 빌린 것처럼 꾸몄습니다. 또한 최근 강남의 고가 아파트를 소유하고 있는 미성년자는 의사인 아버지에게서 수십억원을 편법 증여받아 오피스텔 전세보증금 5억원을 마련한 것으로 드러났습니다. 

'내 집인데 명의는 다른 사람으로?' 명의신탁

‘명의신탁’이란 본인(신탁자)과 타인(수탁자) 사이에 실체적인 거래관계 없이 목적 재산의 명의만을 타인 앞으로 이전해두는 것을 말합니다. 통상 다주택자들이 세금을 회피하기 위해 많이 사용하는 방법입니다. 

일례로 최근 A씨는 최근 분양받은 4억5000만원짜리 서울 강동구의 아파트를 두달 후인 10월 지인인 B의 명의로 변경했습니다. B씨는 주택자금을 한 푼도 내지 않고 A씨가 납부했습니다. 이후 명의 변경과 함께 A씨는 B씨에게 2억5000만원의 임대보증금을 내고 임대차 계약을 체결하고 이 아파트에 거주했습니다.

'세입자 보증금으로 주택 구매하기' 갭투기 

갭투기란 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 고른 후에, 전세 세입자를 구하고 그 전세 세입자가 들어갈 주택을 매입하는 것을 말합니다. 예컨대 매매 1억원, 전세 9000만원인 주택이 있을 경우, 세입자 보증금 9000만원에 본인 자금 1000만원만 투자해 해당 주택을 매입하는 방식입니다. 갭투기는 편법증여를 통해 이뤄지기도 합니다. 편법증여를 통해 조달받은 금액으로 저가주택을 수십채씩 사들여 갭투기를 하는 식으로 말이죠.

일례로 미성년자 형제는 지방의 공시가격 1억원 아파트 12채를 갭투기로 사들였습니다. 구입에 필요한 자금은 모두 부모님 돈이었습니다. 정부조사결과 형제가 매도인에게 송금한 아파트 구입 관련 비용은 모두 부모님 계좌를 통해 전달됐습니다. 1억원 아파트 구입비용 대납을 통한 편법증여를 한 것으로 볼 수 있습니다.

'이 가격 밑으론 팔지마!' 집값담합

집값담합도 부동산 불법행위 중 하나입니다. 집값담합을 처벌을 받을 수 있는 구체적인 사례를 보면 중개업소는 거래가 완료된 것처럼 꾸며 시세에 부당하게 영향을 주거나 단체로 특정 매물을 안 받아주는 경우, 특정 중개소하고 공동중개를 안 하는 경우인데요. 일반인은 현수막 등 안내문이나 입주민 인터넷 카페 등 온라인 커뮤니티, SNS(사회관계망서비스) 등을 통해 '시세보다 현저하게 높게 광고하는 중개업소와의 거래를 유도'하거나 반대로 '특정가격 이하로 중개를 의뢰하지 못하게 하는 행위' 등이 문제가 될 소지가 있습니다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com