서울시 중랑구 면목동 69-14 번지 일대 재개발 신속통합기획안이 지난달 확정됐습니다. 머지않아 그곳은 으리으리한 고층 아파트 단지로 변할 겁니다. 주민 삶의 질 향상도 기대됩니다. 그렇다고 모두가 웃진 못합니다. 사업이 추진되면 거주민은 기간 내에 이주를 해야 하는데요. 최근 그곳에서 만난 한 공장 사장님도 고민을 털어놓습니다. 집 두 채를 구해야 해 막막하다면서 보상금이 넉넉할 지를 궁금해 합니다.

정비사업이 추진되면, 이주는 관리처분단계로부터 6개월에서 1년간 이뤄집니다. 거주민도 이 때 보상을 받습니다. 보상제도는 사업 성격에 따라 다릅니다. ‘신통기획’처럼 재개발인 경우와 재건축인 경우로 나뉘는데요. 참고로 재개발은 공익사업, 재건축은 민간사업입니다. 보상 종류도 이주비, 이주정착금, 이사비, 주거이전비 등으로 다양합니다.

이주비 또는 이주비 대출은 재개발·재건축 정비기간 동안 조합원이 임시로 살 집을 마련하는데 필요한 비용을 지원하는 제도입니다. 대상은 1세대 1주택이거나 일시적인 1세대 2주택자인데, 후자 경우 기존 주택은 처분을 전제합니다. 2주택 이상 다주택자는 이주비를 대출해주지 않습니다.

이주비 대출은 세입자가 나가지 않으면 받을 수 없습니다. 때문에 분쟁이 생기곤 하는데, 분쟁을 막으려면 정비사업 구역 내 전월세 계약 시 세입자 이주 의무와 이주 거부에 따른 손해배상 등 특약을 명시하는 게 좋습니다.

투기과열지구냐, 조정대상지역이냐에 따라 대출한도도 다릅니다. 무주택자가 투기과열지구에서 15억 원 미만인 집을 구할 땐 LTV(주택담보대출비율) 50%, 조정대상지역에선 60%입니다. 조정지역이 아닌 곳이라면 70%입니다. 1세대 1주택자가 투기과열지구에서 9억 원 이하인 집을 구하면 LTV는 40%, 조정지역은 50% 입니다. 주택이 9억 원 초과~15억 원 미만이면 각각 20%, 30%로 줄어듭니다. 조정지역이 아니면 60%로 동일합니다.

15억원을 초과하면 원칙상 이주비 대출이 불가합니다. 대신 특례조항이 있는데요. 조합설립 이전 1년 간 실 거주 이력이 있는 조합원은 대출을 받을 수 있습니다. 참고로 건설업계엔 시공권을 노리고 조합에 이주비 등을 지원하는 관행이 있었는데요. 지난해 12월부터 시공과 관계없는 금전 제공은 법으로 금지하고 있습니다.

이주정착금은 재개발 사업 주택 소유주만 받을 수 있는 돈입니다. 정비구역 공람공고일 당시 계속 거주한 경우 소유한 건축물의 30%에 해당하는 금액을 보상받습니다. 금액은 최소 1200만원부터 최고 2400만원까지입니다.

이사비는 정비구역 공람공고일 기준 3개월 전부터 거주한 조합원과 세입자가 받습니다. 토지보상법에 따라 노임, 차량운임, 포장비 등 실제 이사에 들어가는 비용을 산정해 조합에서 지원하는데요. 재건축은 분양을 신청한 조합원, 재개발이라면 현재 주택을 점유하고 있는 현금 청산자나 세입자가 대상입니다. 조합이 주택 소유주에게 이사비를 지급하면 주택 소유주가 이주를 마친 세입자에게 주는 구조입니다.

이사비도 주택면적에 따라 다릅니다. 가령 49.5㎡ 이상~66㎡ 미만이면 노임(공사부문 보통인부) 5명분에 차량운임(5톤 화물자동차) 2.5대분, 여기에 포장비를 더합니다. 포장비는 노임과 차량운임을 더한 값에 0.15를 곱해 구합니다. 한국부동산원을 이용한 이사산정금액은 154만원입니다. 다만 정비사업마다 지원 규모가 다른 만큼 조합에서 정확한 액수를 알 수 있습니다.

주거이전비는 국가가 공익사업(재개발)을 할 때 거주민 손실 보상을 위해 지급되는 돈입니다. 조합원이나 현금청산자는 실 거주 시 가구원수에 따라 가계지출비의 2개월분을 보상받을 수 있습니다. 무허가건축물이면 보상받지 못합니다. 세입자라면 정비구역 공람공고일 기준 3개월 이전부터 거주했다면 사업시행 고시 이후 보상을 청구할 수 있습니다. 가구원수에 따라 가계지출비의 4개월분을 받습니다. 세대원이 많을수록 보상금액은 커집니다. 대신 구역 내 세입자인 조합원은 받을 수 없고, 사업시행인가일 전 사업구역 밖으로 이주하면 3개월 거주 조건을 충족하더라도 주거이전비를 받지 못할 수 있습니다.

무주택자라면 사업지에 따라 공공임대주택 입주권도 받을 수 있습니다. 공람공고일 3개월 전부터 사업시행계획인가로 이주하는 날까지 계속 거주하고 있는 무주택 세대주가 대상입니다. 

송금종 기자 song@kukinews.com