“계약 기간 중 3기 이상 임대료를 연체해 최근 건물주로부터 계약해지 통보를 받았습니다. 문제는 제가 위법을 저질러 계약이 해지됐으니 권리금회수 기회도 보장하지 않겠다는 겁니다. 물론 저의 잘못은 인정하지만, 권리금회수까지 못 한다니 답답하기만 합니다”

세입자가 위법을 저질러 계약이 해지됐음에도 권리금회수 기회를 보장해 달라며 건물주와 마찰을 빚는 일이 적지 않다. 세입자의 위법 행위로 인한 계약해지는 스스로 권리를 포기하는 것과 같다.

상가 임대차에서 위법을 저지른 세입자 가운데는 계약해지와 권리금회수 기회를 별개로 생각하는 경우가 종종 있다. 비록 위법을 저질렀지만, 그동안 쌓아온 상권형성의 노력이 있었기에 자신의 권리를 인정받으려는 경향 때문이다. 하지만 법률상 위법을 저질러 계약이 해지된 세입자는 권리금회수 기회마저 보장되지 않는다는 사실을 명심해야 한다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

상가 임대차에서 계약 기간이 끝나간다면 세입자는 계약 종료 6개월 전부터 신규 세입자를 건물주에게 주선해 권리금거래를 할 수 있다. 다만 이 경우는 세입자가 계약과 법적인 사항을 잘 준수한 가운데 정상적으로 계약이 종료될 때를 의미한다.

문제는 세입자가 법률상 위법사항을 저질러 건물주로부터 계약해지 통보를 받아 계약이 해지 됐다면 이야기가 완전히 달라진다는 것이다.

이는 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상에서도 세입자가 법률상 계약해지에 해당하는 위법을 저질렀다면 세입자의 권리금회수 기회가 보장되지 않는다고 규정하고 있다.

권리금회수 기회가 주어지지 않는 대표적인 위법사항에는 3기 이상 임대료를 연체했을 때나 세입자가 무단으로 다른 사람과 전대차 계약을 맺는 경우가 해당된다. 아울러 세입자가 고의나 중대한 과실로 건물에 훼손 및 파손이 발생한 경우도 권리금회수가 되지 않는 계약해지 사항으로 본다.

마찬가지로 위법을 저질러 계약이 해지된 세입자는 갱신요구권까지 행사하지 못한다.

세입자의 위법 행위로 이미 계약이 해지된 상태에서 갱신요구권을 행사하는 건 당연히 불가능에 가깝다고 볼 수 있다.

물론 세입자의 위법 행위를 건물주가 용서하고 넘어간다면 계약은 문제없이 유지될 순 있다. 다만 추후 과거에 있었던 위법사항을 근거로 건물주가 세입자의 갱신요구권 행사 여부를 제한할 수 있다는 사실은 명심해야 한다.

상가 임대차에서는 세입자가 위법을 저지르지 않는 한 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있다. 하지만 권리금 법률과 갱신요구권 관련 법률은 공유하는 부분이 많아 권리금을 회수하지 못하는 사항이라면 갱신요구권 행사도 어렵다.

한편 법률에 따른 계약해지더라도 권리금회수와는 별개인 경우가 있다. 법률에서 정해진 갱신요구권 횟수와 권리금회수 여부다.

상가 임대차에서 세입자는 10년간 갱신요구권을 행사할 권리가 있다. 이는 반대로 해석한다면 10년이 지난 계약이라면 세입자가 갱신요구권을 행사할 수 없다는 말과 같다. 문제는 건물주 가운데 세입자가 갱신요구권을 행사하지 못할 때 권리금회수도 불가능하다고 여기는 경우가 있다는 것.

실제로 10년 이상 된 계약에서 세입자가 권리금회수 기회를 요구하자 건물주가 세입자에게는 갱신요구권 행사 시기가 지났으니 권리금회수 기회마저 줄 수 없다고 맞선 사례가 있다.

해당 사건에서 대법원은 세입자가 10년을 채워 계약하여 더는 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 세입자는 세입자의 권리금회수 기회를 보장해야 한다는 판결을 내렸다((2019. 5. 16 선고 2017다225312, 225329).

법원의 판결은 세입자가 법률상 보장된 갱신요구권을 행사할 수 없다고 해서 권리금회수 기회마저 보장해주지 않는 건 적절하지 않다고 보고 있다. 따라서 10년 이상 된 계약에서도 세입자가 위법을 저지르지 않는 한 권리금거래를 보장해주는 게 정당하다고 본 판결이다.