“임차인(세입자)이 운영 중인 점포 한편을 재임대하여 장사를 해오고 있었습니다. 문제는 계약이 끝나면 권리금을 회수할 계획이었는데 전차인은 권리금회수가 불가능하다는 겁니다. 오랫동안 장사를 해왔는데 권리금회수도 못 한다니 당황스럽기만 합니다”

상가 임대차에서 전차인이 권리금회수를 희망한다면 점포를 전대해준 임차인과 분쟁으로 이어질 수 있다. 전차인의 권리금회수는 법률상 어려운 일이다.

임차인은 임대인(건물주)의 허가만 있다면 법률상 다른 사람과 전대차 계약을 맺어도 문제가 되지 않는다. 다만 전차인과 계약이 종료될 때 전차인이 임차인을 상대로 권리금회수를 요구한다면 상황은 간단치 않다. 만약 법률상 권리금회수가 불가능한 전차인이 권리금회수를 원한다면 현 임차인이 주선한 신규 임차인이 되어야 한다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

전대차 계약은 임차인이 부동산을 재임대하는 계약을 말한다. 이때 임차인은 임대인과 같은 전대인의 지위가 되며, 재임대 계약자인 전차인은 임차인과 같은 지위로 계약관계가 맺어진다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상 임차인은 계약 종료 6개월을 앞두고 신규 임차인을 임대인에게 주선해 권리금 거래를 할 수 있다. 장사를 위한 시설 투자와 상권 형성의 노력이 금전적 가치가 되기 때문이다.

문제는 전대차 관계에서 전차인 역시 장사를 위한 시설 투자와 상권 형성에 기여한 노력이 존재하기에 권리금회수가 가능하냐는 점이다. 하지만 권리금보호를 규정한 상임법은 기본적으로 임차인을 위한 규정이라는 사실을 명심해야 한다.

현행법상으로는 임대인과 임차인 간의 임대차 관계에서만 권리금보호가 가능하다. 반면 전차인은 그간 상권 형성을 위해 어떤 노력을 하였고 시설을 갖추는데 얼마를 투자했느냐가 중요한 게 아닌 전대차 관계는 법률상 권리금회수 자체가 어렵다.

그런데도 권리금을 도저히 포기하기가 어려운 전차인들은 권리금회수를 위해 어떠한 법적 대응을 해야 할까.

현행법에서는 전차인의 권리금회수 기회를 보장하지 않는 만큼 다른 법적 판단이 필요하다.
현실에서 전차인이 권리금을 회수할 수 있는 가장 간단한 방법은 신규 임차인이 되는 것이다. 다시 말해 현 전대인, 즉 임차인을 설득해 임대인과 계약을 맺는 신규 임차인이 되면 가능하다는 의미이다.

만약 전차인이 신규 임차인이 된다면 추후 계약이 종료될 때 다른 신규 임차인을 임대인에게 주선해 권리금 거래를 할 수 있다. 다만 전차인이 신규 임차인이 되려면 기존 임차인의 동의가 필요하고 기존 임차인이 임대인과 계약을 끝내고 나가야 하기 때문에 결코 쉬운 상황은 아니다.

한편 전차인에게 아직 계약 기간이 남은 상황에서 임대차 관계인 임대인과 임차인의 계약이 해지 된다면 전차인의 계약은 유지될 수 있을까.

전대차 관계에서 임차인은 건물의 소유자는 아니지만, 임대인과 같은 역할을 한다. 때문에 법률에서는 전차인에게 점포를 전대한 임차인을 전대인이라 지칭하고 있다.

이 과정에서 임대인과 임차인의 계약이 해지된다면 전대차에서는 전대인이 사라졌기에 마치 임대인이 사라지는 것과 같은 상황이 되어 혼란이 생길 수 있다.

만약 임대차 관계인 임대인과 임차인의 계약이 해지된다면 전대차 계약은 자동으로 해지된다. 전대차는 법률상 임차인의 존속 관계기 때문으로 임대차 관계가 해지됨과 동시에 전대차 관계도 유지될 수 없다.