“올해 계약 기간이 끝나면 권리금을 회수해 노후 준비를 하려고 합니다. 문제는 과거 임대료를 연체한 사실이 있다며 건물주가 권리금회수를 거부한다는 겁니다. 이미 연체된 임대료는 모두 낸 상황인데도 권리금회수를 방해하니 막막합니다”

과거 임대료를 연체한 세입자의 권리금회수를 놓고 건물주와 분쟁이 일어나는 경우가 적지 않다. 임대차 관계에서 임대료 연체 사실은 중요한 변수가 될 수 있다.

상가 임대차에서 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했다면 원칙적으로 권리금회수 기회를 보장 받기 어렵다. 반면 연체된 3기 이상의 임대료를 세입자가 계약 기간 내 모두 지급했다면 법률상 권리금회수 기회를 보장받을 수 있을지에 대해 혼란이 생길 수 있다. 하지만 3기 이상의 임대료를 연체된 사실이 있다면 세입자가 건물주에게 모두 지급했더라도 여전히 권리금회수는 어렵다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

법률상 건물주는 정당한 사유 없이 세입자의 권리금회수 기회를 방해할 수 없다. 다만 3기 이상의 임대료를 연체했다면 이야기는 달라진다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 세입자의 위법행위에 따라 권리금회수 기회가 박탈되는 경우를 명시한 규정이 있다. 그 가운데 3기 이상에 달하는 임대료 연체 행위는 권리금회수기회가 박탈뿐 아니라 계약해지 사유가 된다.

한 가지 명심해야 할 점은 법률에서 규정한 3기라는 숫자는 단순히 개월 수를 의미하지 않는다는 점이다.

세입자가 연체한 금액이 3개월 치 임대료의 총합이 되었을 때 비로써 위법이 된다”며 “따라서 사정에 따라 부득이 임대료 연체가 발생하더라도 3기에 이르지 않도록 주의해야 한다.

반면 세입자가 3기에 달하는 임대료를 연체했지만, 계약 기간 내 연체된 임대료를 건물주에게 모두 지급했다면 권리금회수 기회를 다시 보장받을 수 있을까.

우선 계약해지 부분은 세입자에게 긍정적일 수 있다, 건물주가 아직 해지통보를 하지 않은 상황에서 세입자가 연체된 임대료를 모두 냈다면 해지 효력은 발생하지 않기 때문이다.

문제는 권리금회수도 해지 효력이 발생하기 전 연체된 금액을 모두 냈다면 기회를 보장받을 수 있는지다. 하지만 상임법에 따르면 연체된 임대료를 모두 냈다고 해도 세입자에게 권리금회수 기회는 보장되지 않는다.

상임법상 ‘세입자의 임대료 연체 사실이 있는 경우’로 특정된 규정에 주목할 필요가 있다. 즉 과거라도 세입자가 3기 이상 임대료를 연체한 사실이 있다면 권리금을 회수할 수 없게 된다.

한편 3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있는 세입자는 갱신요구권 행사에도 제약이 생긴다.

상가 임대차에서 세입자는 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 권리가 있다. 하지만 상임법상에는 세입자가 갱신요구권을 행사하지 못하는 상황을 규정한 사항이 있는데 이는 권리금회수를 하지 못하는 규정을 공유한다.

다시 말해 3기 이상 임대료를 연체한 사실이 있다면 갱신요구권 역시 행사가 어렵다는 말이다. 3기 이상의 임대료 연체는 과거에 있었다는 사실 하나만으로 세입자에게 치명적인 사안이 될 수 있다. 이 경우 세입자는 권리금회수 기회뿐 아니라 갱신요구권 더 나아가 계약해지가 될 수 있다는 사실을 명심해야 한다.