“계약 만료가 얼마 남지 않은 시점에서 집주인이 바뀌었습니다. 현재 전세보증금을 돌려받아야 하는 상황인데, 새 집주인이 이를 책임질 의무가 있는지 궁금합니다. 전세 계약 종료 후 전세금을 안전하게 받을 수 있을까요?”
주택 임대차 계약을 체결한 후 세입자에게 가장 큰 걱정은 전세금을 안전하게 돌려받는 일이다. 특히, 계약 종료 시점에서 집주인이 바뀐다면 그 불안은 더욱 커질 수밖에 없다. 이와 같은 상황에서 세입자가 알아야 할 법적 권리와 절차를 명확히 이해하는 것이 중요하다.
주택 매매로 인해 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인은 이전 집주인의 임대차 관련 권리와 의무를 승계받기 때문에 전세금을 돌려줄 의무도 함께 승계된다. 세입자는 기존 계약 조건과 동일하게 새로운 집주인으로부터 전세금을 회수할 수 있다. 다만, 세입자는 집주인 변경 시 계약 승계를 거부하고 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리도 있다는 점을 기억해야 한다.
주택 임대차보호법 제3조 4항에 따르면 ‘임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인(기존 집주인)의 지위를 승계한 것으로 본다’
즉 주택 매매로 인해 집주인이 변경되면, 새로운 집주인은 이전 집주인의 임대차 관련 권리와 의무를 승계받는다는 의미다. 따라서 세입자는 계약 만료 시 새로운 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있다.
세입자는 집주인의 주택 매매 자체를 막을 수는 없지만, 계약이 승계되는 것을 거부할 수 있다. 쉽게 말해 세입자는 새로운 집주인과 임대차 계약이 유지되는 것을 원하지 않을 경우 계약을 해지하고, 기존 집주인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있다.
대법원 판례[98마100]에 따르면, 주택이 양도된 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기하여 기존 집주인과의 임대차 관계를 해지할 수 있다. 이 경우 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리가 있다. 또한 계약 해지 후에도 세입자는 기존 집주인이 전세금을 반환해줄 때까지 대항력 행사를 통해 기존 주택에 거주할 수 있다.
계약 승계를 거부하려면, 세입자는 새로운 집주인에게 이의를 제기하는 서면 통지를 보내야 한다. 이 통지에는 계약 해지 의사와 전세금 반환 요구가 명확히 기재되어야 한다. 이후 기존 집주인과의 협의를 통해 전세금 반환 절차를 진행할 수 있다.
한편 세입자가 새로운 집주인으로의 승계를 거부하지 않고 그대로 해당 주택에 거주하기를 원한다면, 새 집주인은 집주인으로서의 권리와 의무를 승계받기 때문에 세입자의 갱신요구권을 보장해야 할 의무가 있다.
주택 임대차보호법에 따르면, 세입자는 임대차 기간이 종료되기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다. 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없기에 새로운 집주인도 이러한 법적 의무를 준수해야 한다.
반면, 세입자의 갱신 요구는 집주인이 실거주 사유가 있다면 거절할 수 있다. 새로운 집주인 또한 실거주를 사유로 갱신 요구를 거절할 수 있다. 세입자는 새로운 집주인이 만료로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주 사유로 갱신 요구를 거절한다면 계약은 더 이상 연장되지 않기 때문에 새로운 집주인에게 전세금을 반환받고 이사를 나가야 한다[대법원 2021다266631].
