서울시가 침체된 소규모 재건축 시장에 활력을 불어넣기 위해 용적률 규제를 한시적으로 완화한다. 도심 내 주택 공급 확대와 건설경기 회복을 위한 조치로 기대를 모으지만, 일조권·조망권 갈등이나 치솟은 공사비에 따른 사업성 등 넘어야 할 과제도 만만치 않다는 평가다.
서울시는 지난 2월 발표한 규제철폐안 33호 ‘소규모 건축물의 용적률 한시적 완화’를 위한 도시계획 조례 일부개정 절차를 마무리하고, 오는 19일부터 시행에 들어간다고 18일 밝혔다.
개정안의 핵심은 제2·3종 일반주거지역의 소규모 건축물에 대해 법정 상한선까지 용적률을 상향하는 것이다. 제2종 지역은 200%에서 250%, 제3종 지역은 250%에서 300%로 각각 50%포인트씩 인상된다. 적용 기간은 2028년 5월18일까지 3년간 한시적으로 설정됐다. 그간 서울시는 법정 상한보다 낮은 수준으로 용적률을 규제해 왔다.
이번 용적률 규제 완화는 대단지 재건축이 아닌, 건설경기 침체에 더 취약한 소규모 정비사업에 초점이 맞춰져 있다. △건축법에 따른 건축허가·신고 건물 △부지 1만㎡ 미만의 소규모 재건축 △부지 5000㎡ 미만의 소규모 재개발 △36세대 미만의 자율주택정비사업 등이 적용 대상이다. 최대 2만㎡까지 허용되는 가로주택정비사업은 이번 완화 대상에서 제외된다.
서울시는 이번 규제 완화가 주택시장 안정화에 이바지할 것으로 기대하고 있다. 김성보 서울시 행정2부시장은 “이번 조례 개정을 통해 소규모 정비사업이 보다 활발히 추진되길 바라며, 침체된 건설경기 회복에도 실질적인 도움이 되기를 기대한다”고 밝혔다.
서울시에 따르면 올해 3월 말 기준, 서울 내 소규모 재건축 사업장은 총 70곳이다. 이 가운데 조합설립인가를 받은 곳 29곳, 사업시행인가 17곳, 건축심의 통과 18곳, 착공한 곳이 6곳이다.
전문가들은 서울시의 정책에 전반적으로 긍정적인 평가를 내놨다. 사업 추진이 지연됐던 지역에서 정비사업이 재개될 가능성이 높아지고, 공사비·이자 부담이 줄어들어 사업성이 개선될 수 있다는 점에서 순기능이 기대된다는 분석이다.
장귀용 정비사업 총괄기획·컨설팅 창 대표이사는 “모아타운에 선정되지 못한 소규모 주택가나 사업성이 낮아 방치돼 있던 지역들도 신규 재개발을 고려해볼 수 있게 됐다”며 “다만 일조권이나 조망권 갈등으로 이어질 수 있는 만큼, 선제적 대응이 필요하다”고 말했다.
다만 일각에서는 시장 전체를 흔들 정도의 영향력은 없을 것이란 신중론도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “국내 부동산 시장은 아파트 가격에 절대적으로 영향을 받기 때문에, 소규모 주택 정비사업이 시장 전반을 크게 흔들기는 어렵다”면서도 “주거 사다리의 하단을 채우는 공급정책으로서는 의미 있는 조치가 될 수 있다”고 말했다.
