요즘 부동산임대시장은 전셋값이 공공행진하면서 세입자들의 전세보증금 마련이 어려워지고 있다. 임대시장은 빠르게 전세에서 월세로 전환되면서 세입자들의 고충이 날로 높아지고 세입자들의 주거 불안이 심화되고 있다.

이에 작년 12월 박근혜대통령은 새해 국회 예산안 시정연설에서 뉴스테이를 올해보다 50% 증가한 1만5000호를 공급해 국민의 주거비 부담을 줄여주겠다고 밝혔다.

새롭게 취임한 강인호 국토교통부장관 역시 2016년 신년사에서 올 해 첫 선을 보인 뉴스테이 등으로 서민·중산층의 주거안정을 이뤘다고 평하고 올해는 뉴스테이를 더욱 적극적이고 지속적으로 추진하겠다고 말했다.

과연 뉴스테이가 진정으로 부동산임대시장에서 장기적이고 성공적으로 정착하기 위해서 해결되어야 할 과제들이 무엇일까.

뉴스테이(New Stay)는 말 그대로 ‘새로운 개념으로 편안하게 거주할 수 있는 주택’이라는 의미로 국토교통부가 2015년 1월 13일에 중산층의 주거안정을 위해서 발표한 ‘기업형임대주택’이다. 양질의 주택을 공급하는 새로운 주거모델로 특화된 주거서비스를 제공해 주거의 편의를 높인다는 중산층을 위한 민간주도형 임대주택을 말한다.

즉, 중산층의 주거안정을 위해 민간이 주도해 장기거주를 위한 임대주택을 짓게 하고 임대기간도 8년 이상을 자유롭게 거주하게 하며 임대료도 매년 5% 이상은 인상하지 못하게 함으로써 임대주택시장을 안정시키고 주택의 개념을 소유에서 거주의 개념으로 전환하겠다는 정부의 야심찬 정책이다.


하지만 뉴스테이 시작부터 여기저기서 뉴스테이 정책에 대한 반대의 의견은 물론 과연 뉴스테이가 중산층을 위한 주거안정 정책이며 성공할 수 있겠느냐는 우려가 많았다.

또 중산층을 위해서 정부가 ‘공공자원’이라고 할 수 있는 공공택지와 도시주택기금 및 세제 등을 특정 민간기업과 특정계층에만 지원해 준다는 비판이 제기되고 있고, 과연 뉴스테이의 높은 임대료를 중산층이 부담하며 만족할만한 소비생활을 할 수 있는지에 대해서 많은 논란이 제기되고 있다.





뉴스테이가 ‘새롭게 장기적으로 잘 안정적으로 정착(New Stay)’하기 위해서 뉴스테이 사업을 하고자하는 건설회사 등의 민간기업은 물론 뉴스테이에 관심을 가지고 입주하고자 하는 중산층이나 정책을 적극적으로 추진하려고 하는 정부의 입장에서 고려해야 할 사항이 무엇일까.

첫째로는 뉴스테이 사업을 하려고 하는 민간기업이 사업에 참여를 적극 유도해야 한다. 그 이유는 민간 건설 회사나 임대사업자들이 적극적으로 뉴스테이 사업에 참여하는 것이 뉴스테이가 성공할 수 있는 가장 중요한 관건이기 때문이다.

처음에 정부에서 뉴스테이를 시작한다고 발표했을 때 뉴스테이 사업 참여에 대한 민간 건설회사나 임대사업자들의 반응은 시큰둥했다.

가장 큰 이유는 낮은 수익률 때문이었다. 그때 당시 예상수익률이 세전으로 할 때 3% 쯤 되었으며 금융비용이나 세금을 제외하면 1%에서 2% 이내의 수익률이 되다보니 민간 기업들의 반응이 좋지가 않았다.

이에 정부에서는 작년 8월에 ‘민간임대주택에 관한 특별법(뉴스테이법)’을 제정해 12월에 시행(2015년 12월 29일)하면서 뉴스테이에 참여하는 민간기업에 대한 규제완화, 세제, 금융 및 공공택지 공급 등의 여러 방면에서 다양한 인센티브를 제공하는 대책을 마련했다. 그 결과 수익률이 5% 대를 달성할 것으로 조사됐다.

하지만 금융지원 등의 정부대책이 마련되었다고 문제가 다 해결된 것은 아니다. 뉴스테이 사업은 초기에 건설이나 매입자금이 일시에 많이 투입되는데 반해 장기 임대에 따르는 자금회수가 일시에 되지 않고 장기간에 걸쳐 회수되기 때문에 건설 회사나 임대사업자의 재무건전성에 악영향을 초래할 수 있는 문제점을 잘 해결해야 할 것이다.


둘째로는 뉴스테이에 입주하려고하는 중산층의 입주자들도 신중하게 선택해야 한다. 처음 뉴스테이가 공급된 지역이 경기도 수원과 인천이었는데, 인천에 공급된 뉴스테이는 인천의 경우 ‘e편안세상 도화’였다.

규모는 주로 59㎡, 72㎡, 84㎡로 보증금은 5,000만원, 6,000만원, 6,500만원에 월세는 43만원, 48만원, 55만원이었다. 물론 입주자 모집 평균 경쟁률도 5.5대1이라는 높은 경쟁률을 나타냈다.

하지만 인천의 첫 뉴스테이에 비해서 서울에서 공급되는 뉴스테이는 이보다 훨씬 비싸다는 점이다.

뉴스테이 공급자로 선정된 서울 영등포구 대림동(KCC건설)의 경우 아파트 규모가 29㎡, 35㎡, 37㎡를 기준으로 보증금은 모두 1000만원이지만 월세는 각각 70만원, 100만원, 106만원 이었다.

중구 신당동(반도건설)의 경우 규모가 24㎡, 30㎡, 59㎡를 기준으로 보증금 1000만원에 월세 65만원, 보증금 4000만원에 월세 75만원, 보증금 1억에 월세 100만원 선으로 결정됐다.

3인에서 4인 기준의 소득 5-7분위 계층의 월 임대료로 100만원에서 110만원을 부담하는 것은 월소득이 410만원에서 540만원 내외를 버는 중산층에게는 큰 부담이 아닐 수 없다. 따라서 뉴스테이에 입주하려고 계획하는 가구는 월 소득에 대한 주거비 부담은 물론 자녀 교육비나 세금 등 공과금 및 기타 꼭 지불해야할 지출을 잘 확인해야 한다.

셋째로는 뉴스테이 정책을 야심차게 준비하고 있는 정부도 고려해야 할 점이 한 두 가지가 아니다. 무엇보다 먼저 법률은 물론 제도적인 정비를 철저히 마련해서 일회에 그치는 선심성 정책이 되어서는 안 된다는 점을 명심해야 한다.

뉴스테이를 위한 특별법이 마련되기는 했지만 법률이 너무나 중산층의 주거안정에만 초점이 맞춰져 있어 한 나라의 공공자원이라고 할 수 있는 공공택지나 주택도시기금 및 세제 등의 자원을 너무 어느 한 계층에 국한했다.

또 요즘 부동산시장이 공급과잉 등의 문제로 부동산시장의 침체가 우려되는 상황에서 2017년까지 6만호의 뉴스테이를 공급하겠다는 계획은 민간 건설 회사들의 아파트 과잉공급을 걱정하는 입장에서 과연 올바른 정책인지 걱정의 목소리가 커지고 있다.

따라서 정부도 뉴스테이 공급에 대한 형평성과 효율성의 측면에서 모든 국민들의 주거안정에 정부의 공공자원 분배를 너무 한쪽으로 치우치지 않도록 해야 한다. 뉴스테이에 참여하는 민간기업들에게만 특혜를 준다거나 국민들의 일부계층에 혜택이 돌아가게 함으로써 오히려 부동산임대시장은 물론 국민경제 전체에 악영향을 끼치는 정책이 되지는 않는지 세심한 노력을 기우려야 할 것이다.

결론적으로 뉴스테이가 말 그대로 뉴스테이하려면 뉴스테이를 공급하는 민간기업은 물론 뉴스테이에 입주해서 8년 이상 장기 거주하려고 하는 입주자 그리고 뉴스테이를 준비하는 정부 모두 부동산임대시장을 안정시킴으로써 부동산시장은 물론 우리나라 전체 국민경제에 조금이나마 기여할 수 있는 정책이 되어야 할 것이다.

김동환 서울사이버대 부동산학과 교수

정리= 이연진 기자 lyj@kukinews.com