[쿠키뉴스=이연진 기자] 서울 강남 재건축 아파트 분양가가 평균 3.3㎡당 4000만원을 훌쩍 넘으며 고분양가 논란이 이어지고 있는 가운데 소비자 부담만 커지고 있다는 우려가 나오고 있다.

지난해 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제가 폐지되면서 분양가가 시장 자율에 맡겨지자 ‘시장 자율’이라는 명목 아래 건설사들이 분양가를 천정부지로 올리고 있다.

지난 2013년 말 대림산업이 분양한 서초구 반포동 아크로리버파크 일반 분양가는 3.3㎡당 4040만원으로 책정돼 고분양가 포문을 열었다.

지난해 10월 분양한 대우건설 반포센트럴푸르지오써밋의 평균 분양가는 4094만원이었고, 11월에 분양한 삼성물산·현대산업개발 반포래미안아이파크는 3.3㎡당 4257만원에 책정됐다.

올 들어 강남권 재건축 분양 첫 주자로 나선 GS건설은 신반포자이 분양가를 3.3㎡당 무려 4290만원으로 책정해 역대 최고 기록을 경신했다.

GS건설은 신반포자이 분양가를 결정할 때 조합과 계약을 통해 사업으로 발생하는 수익금을 시공사인 GS건설과 조합 측이 절반씩 나눠 갖는 지분제 방식으로 결정했다.

이에 GS건설은 수익금 확보를 위해 분양가 책정에 적극적으로 가담하면서 조합 측과 합의가 길어졌다. 결국 분양일정이 당초보다 네 번이나 연기됐다.

재건축 조합들이 줄줄이 분양가를 올리는 이유는 조합원들의 부담금을 줄이기 위해서다. 일반 분양가를 올려 수익이 늘어나면 조합원이 내는 분담금이 그만큼 줄어든다.

건설사 입장에서는 일단 건설사 분양시장이 활기를 띌 때 아파트 값을 최대한 비싸게 받는 것이 유리하다고 판단한 것이다.

그리고 또 하나는 분양가를 올려도 충분히 팔린다는 계산이 깔려 있다.
굳이 ‘착한 분양가’전략을 펼치지 않더라도 쉽게 팔리기 때문에 강남권 재건축 아파트 단지의 입지적 강점과 고급화를 내세워 분양가를 높이고 있다.

문제는 분양권 프리미엄이 분양가를 밀어 올리고, 높은 분양가는 다시 인근 아파트 값을 끌어올려 가격 인상의 악순환이 반복된다는 것이다.

건설사들의 분양가 책정은 어떤 방식으로 이뤄질까. 통상적으로 건설사가 아파트 분양가를 결정하는 방법은 크게 세 가지다.

땅값과 건축비에 적정이익을 붙이는 원가법, 주변시세를 감안해 결정하는 비교 사례법, 향후 예상되는 수익을 따져 가격을 책정하는 수익환원법 등이다. 부동산 경기가 호황일 때는 집값이 상승 추세인 점을 고려해 원가에 이익을 많이 붙이고 침체일 때는 주변시세를 반영해 분양가를 낮춘다.

즉 건설사는 땅값, 건축비, 가산비용 등의 분양원가를 토대로 분양 성공을 높일 수 있는 분양가를 산출하기 위해 철두철미한 시장 조사를 거쳐 분위기, 시세, 전셋값, 소비자 선호도 등을 파악해 최종 결정을 하게 된다.

하지만 사실 아파트 분양가는 건설사들이 산정 기준에 대해 소비자에게 낱낱이 공개하지 않기 때문에 적당한 가격인지 알 수 없는 경우가 많다.

업계 관계자는 “분양가가 다소 비싸더라도 청약자들이 몰려 분양에 성공할 수 있다고 건설사들이 판단한 것”같다고 말했다.

김지은 주산연 책임연구원은 "올해 미분양 우려가 증가되는 현 시점에서 건설사는 시장변화에 경쟁력을 가질 수 있도록 탄력적인 분양가격 조정을 통해 전략적 접근해야 한다"고 말했다.

이어 "소비자가 부담가능한 분양가격의 심리적 한계선을 넘지 않도록 적정 분양가를 제시해 분양시장의 지속적 건전성을 확보해야 한다"고 주장했다. lyj@kukinews.com