김민희 아나운서 > 이연진 기자와 함께 하는 톡톡 부동산 시작합니다. 이연진 기자, 어서 오세요.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

김민희 아나운서 > 반갑습니다. 오늘은 어떤 부동산 뉴스, 전해주실 건가요? 주제부터 알려주세요.  

이연진 기자 > 오늘 제가 주제로 정한 부동산 주요 이슈는 바로 주택 연금 입니다. 사실 대한민국에 거주하는 국민이라면 누구나 집에 대한 관심이 많잖아요. 또 앞으로 노후 준비를 위한 연금도 꼭 필요하다고 생각하실 것 같아서 준비했는데요. 주택연금을 한 마디로 정리하면, 지금 거주하고 있는 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서, 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다.

김민희 아나운서 > 음. 일단 정부에서 보증하니까 그 부분에서는 안심하셔도 될 것 같은데요. 현재 가입자가 얼마나 되나요?

이연진 기자 > 2007년 7월 출시된 주택연금은 2016년 4월 기준, 3만 명 이상이 가입했고요. 올해 이어질 신규 가입자도 기대되고 있는 상황입니다.

김민희 아나운서 > 노후준비가 부족한 우리나라 현실에서 연금지급과 주거를 보장하는 주택연금의 가입자는 계속 늘어나지 않을까 싶은데. 현재 주택연금은 어떻게 진행되고 있는지 궁금해요. 이연진 기자, 그 과정에 대해 자세히 알려주세요.

이연진 기자 > 일단 신청인이 한국주택금융공사를 방문해서 보증 상담을 받고 보증 신청을 합니다. 그러면 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대해 심도 있는 심사를 진행하고요. 증약정체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급합니다. 그리고 그 다음에 신청인이 금융기관을 방문해서 주택연금대출을 신청하면, 금융기관에서 실행하는 방식입니다. 그러니까 신청인과 금융공사, 금융기관이 같이 하는 거죠.

김민희 아나운서 > 연금이라는 표현을 쓰지만, 어쨌든 이것도 일종의 대출인건데요. 그럼 이 주택연금대출이 일반 대출에 비해 좋은 점이 있나요? 주택연금이 가지고 있는 장점에 대해 알려주세요.

이연진 기자 > 일단 장점은 평생 동안 가입자와 배우자 모두에게 거주를 보장해 준다는 겁니다. 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이, 100% 동일 금액의 지급을 보장하거든요. 또 국가가 연금지급을 보증하기 때문에, 연금지급 중단 위험이 없고요. 나중에 부부가 모두 사망 했을 때는 주택을 처분해서 정산하면 됩니다.

김민희 아나운서 > 만약 거주자가 받은 연금수령액 등이 그 집값을 초과하면 어떻게 되나요? 나라에 다시 보상해야 하나요?

이연진 기자 > 그건 아닙니다. 연금수령액이 집값을 초과해도, 상속인에게 청구하지 않고요. 또 반대로 집값이 남으면 그건 상속인에게 돌아갑니다.

김민희 아나운서 > 그렇군요. 그리고 또 어떤 장점이 있을까요?

이연진 기자 > 세제혜택도 있는데요. 주택연금 가입주택이 5억 원 이하면, 재산세를 25% 감면해줍니다. 5억 원 초과주택은 5억 원에 해당하는 재산세액 25% 감면되고요.

김민희 아나운서 > 네. 세제해택까지 주는군요. 그리고 일단 주택연금에 한 번 가입하면 소유자와 배우자 사망 시까지 종신 보증이 된다는 점이 가장 큰 장점인 것 같아요.

이연진 기자 > 맞습니다. 그 부분이 큰 장점이라고 할 수 있는데요. 하지만 주의하실 점이 있습니다. 만약, 이용 도중에 이혼이나 재혼을 한 경우, 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없거든요.

김민희 아나운서 > 네. 그 부분 참고하시기 바랍니다. 그리고 무엇보다 가장 궁금한 건, 바로 연금 수령액이 아닐까 싶어요. 이연진 기자, 단도직입적으로 여쭤볼게요. 연금은 매달 얼마나 받을 수 있나요?

이연진 기자 > 아마 그 부분이 많이 궁금하실 텐데요. 일단 받을 수 있는 돈은 얼마다. 이렇게 정확하게 말씀 드리지는 못합니다. 왜냐하면 개인마다 집의 규모나 주변 시세, 연령, 지급 기간에 따라서 세분화 되어있기 때문이죠.

김민희 아나운서 > 알 수 있는 방법이 전혀 없나요?

이연진 기자 > 예상 연금 조회는 가능합니다. 자신의 예상 연금을 조회 하려면 생년월일, 평균적인 주택의 가격을 기입해야 하고요. 지급 방식도 결정해야 합니다.

김민희 아나운서 > 아, 지급 방식도 차이가 있나요?

이연진 기자 > 네. 평생 매달 받을 것인지. 아니면 일정 기간을 정해서 목돈을 한꺼번에 받을 수 있는지도 정할 수 있는데요. 기간도 10년에서 부터 30년까지로 정할 수 있습니다. 제가 예를 하나 들어 드리면, 일반적인 주택을 소유한 부부가 있는데, 아내와 남편 중에 연소자를 기준으로 70세라고 하면요. 3억 원의 주택을 가지고 있다면 매월 97만 2천원을 수령합니다. 당연히 주택 가격이 더 높다면 월 지급액은 올라가는 거고요.

김민희 아나운서 > 네. 하지만 아무래도 그 요건이 세분화 돼 있기 때문에, 과연 내 집은 얼마나 받을 수 있을까 궁금해 하시는 분들이 있으실 것 같아요. 어떻게 예상 연금 조회가 가능한지, 그 구체적인 방법 좀 알려주세요.

이연진 기자 > 네. 만약 주택연금에 관심이 있어 예상 연금을 조회 하고 싶으시다면. 한국주택금융공사 홈페이지에 들어가셔서 관련 내용을 기입하시면 무료로 연금을 조회해 볼 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 주택연금에 관심 있으신 분들은 한국주택금융공사 홈페이지를 방문해서 예상 연금 수령액을 직접 조회해보시기 바랍니다. 이연진 기자, 연금 수령액 이야기를 하다 보니, 궁금한 점이 있는데요. 일단 집값이 오르고 내리는 경우를 생각해 볼 수 있을 것 같아요. 그럴 때는 어떻게 되나요?

이연진 기자 > 그런 부분은 걱정 안하셔도 됩니다. 주택연금 월 지급금액은 주택가격이 오르거나 내려도 계속 동일하게 지급되기 때문이죠. 그리고 주택연금에 가입한 뒤 가격이 오른다면, 주택연금에 가입하더라도 주택은 여전히 가입자의 소유이기 때문에 주택가격 상승분은 상속인에게 넘어 갑니다.

김민희 아나운서 > 그렇다면 반대로 집값이 폭락했을 경우도 생각해볼 수 있잖아요. 집값이 폭락했을 때는 어떻게 되나요? 혹시 거주자의 자녀가 그 세금을 물게 되는 거 아닌가요?

이연진 기자 > 일단 결론부터 말씀 드리면 그럴 가능성은 낮습니다. 공사가 집값 상승률이나 기대 수명을 감안해서 지급 금액을 결정하게 되기 때문에, 폭락 하지 않는 한 그런 일은 어렵다고 보시면 됩니다.

김민희 아나운서 > 지급액은 항상 동일한 건가요?

이연진 기자 > 아닙니다. 주택연금 지급액은 가입자의 생존 확률, 주택가격 상승률, 이자율 변동 등을 예측해 산출되는데요. 매년 1회 이상 재산정 하게 되어 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 소유권에 대한 불안감도 생길 수 있을 것 같아요. 주택연금을 받는다고 해서, 집에 대한 소유권이 주택금융공사나 대출을 실행한 금융기관으로 넘어가는 건 아니겠죠?

이연진 기자 > 물론 아닙니다. 집을 담보로 연금을 받는 형태이긴 하지만, 소유권은 집주인이 가지고 있는 거고요. 매각 여부도 자유롭게 결정할 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 60대가 넘어가면 퇴직을 하게 되고, 실제적으로 경제활동을 하기 힘들어지는데요. 그 시기가 되어 생활비가 모자란 어르신들은 매달 연금을 받을 수 있어 좋겠어요. 그럼 의미에서 좋은 제도라고 생각이 드는데요. 그럼에도 불구하고, 이 주택연금이 그동안은 잘 알려지지 않았던 것 같아요. 어떤가요?

이연진 기자 > 네. 제도 자체는 좋은데 가입 요건이 좀 까다로웠고 제약도 많았습니다. 그런데 정부가 얼마 전부터 가입 문턱을 낮추고 혜택을 늘린, 내 집 연금 3종 세트를 출시했습니다.

김민희 아나운서 > 그러니까 기존에 있던 주택연금 제도가 그대로 유지되지만, 내용이 좀 바뀐다는 건데요. 어떻게 바뀌는지 궁금하네요. 자세히 좀 알려주세요.

이연진 기자 > 일단 가장 큰 특징은, 앞으로는 9억 원이 넘는 주택을 보유한 고령층도 주택연금에 가입할 수 있게 됩니다. 또 가입이 제한적으로 허용됐던 2주택자는 물론, 지금까지 가입이 거부됐던 3주택 이상인 경우에도 가입제한이 사라졌고요. 가장 핵심적인 건, 이미 집 담보를 잡혀서 빚을 내서 쓴 경우 그동안의 주택연금을 못 받았었는데, 이제는 그게 가능해진 겁니다.

김민희 아나운서 > 상대적으로 자격 조건이 완화된 게 아닌가 하는 생각이 드는데요. 앞서 알려주신 내 집 연금 3종 세트는 무엇인지 궁금해요. 그 3가지에 대해 알려주세요.

이연진 기자 > 내 집 연금 3종 세트는 연령대에 따라 주택담보대출 상환용 주택연금, 주택연금 사전예약 보금자리론, 우대형 주택연금 등 세 가지 맞춤형 상품으로 나뉩니다. 1종인 주택담보대출을 전환한 주택연금은 60대 이상 노년층을 대상으로 하며, 기존 주택담보대출에서 연금으로 갈아탈 수 있는 상품이고요. 대출 원리금 상환 부담 없이 노후생활자금을 정기적으로 수령하게 됩니다.

김민희 아나운서 > 예를 들어 알려주세요. 주택담보대출 상환용 주택연금은 어떻게 이루어지는 건가요?

이연진 기자 > 60세 이상인 사람이 3억 원짜리 집을 담보로 금리 연 3.04%, 만기 10년, 일시상환 조건으로 7천 500만원을 대출받았다면, 매달 19만원의 이자를 내야 합니다. 그러나 이를 연금으로 전환하면 대출이자를 내는 대신 26만원의 연금을 받게 되죠. 대출을 연금으로 전환할 때 필요한 대출금 일시상환자금에 대한 이자와 추후 대출금 상환 부담이 없어지게 되는 거고요.

김민희 아나운서 > 그러니까 대출에서 연금으로 전환과 동시에, 바로 주택연금을 받을 수 있는 건가요?

이연진 기자 > 그렇습니다. 바로 자격이 발생해서, 연금 전환 시점부터 사망 시까지 매월 26만원의 연금을 수령하게 되고요. 더불어 주택연금 가입에 따른 세금 혜택을 받아 매년 20만원씩 절세 혜택도 누리게 됩니다. 그리고 거기에 은행이 주택신용보증기금에 내는 출연금. 연 0.2%도 면제받아, 주택연금에 적용되는 가산 금리를 인하 받게 되죠.

김민희 아나운서 > 네. 각종 해택도 많네요. 내 집 연금 3종 세트 중 주택담보대출 상환용 주택연금에 대해 알아봤고요. 이번에는 주택연금 사전예약 보금자리론에 대해 알려주세요. 어떤 연금인가요?

이연진 기자 > 주택연금 사전예약 보금자리론은 40, 50대를 위한 복지연금상품입니다. 주택자금 신청자가 보금자리론을 대출받아 집을 살 때, 60세 이후에 주택연금에 가입하겠다고 사전 약정하면 보금자리론의 대출이자를 연 0.05~0.1%까지 금리를 우대해 주는 방식이죠.

김민희 아나운서 > 이해가 쉽지 않은데요. 예를 들어 설명해 주세요.

이연진 기자 > 가령 3억 원짜리 주택을 구입할 때 연 3.2%, 20년 분할상환 조건으로 보금자리론 1억 5천 만원을 대출받은 경우. 주택연금과 연계하면 대출금리 0.1%포인트를 우대받아 연 3.1% 금리로 대출을 지원받을 수 있는 겁니다. 그러니까 원리금 상환 기간 중 연간 12만원. 전체 대출 기간 중 합계로 따지면 180만원에서 240만원의 이자비용을 아낄 수 있고요. 60세부터 사망 시까지 매월 42만원의 연금을 받게 되죠. 대출 원리금 85만원에 대한 부담은 없어지는 거고요. 또 추가적으로 재산세 및 소득세 20만원을 절감 받습니다. 주택연금 가입 사전예약에 따른 일종의 인센티브를 받는 셈이죠.

김민희 아나운서 > 혹시 연금을 수령하는 중간에, 연금 수령을 해지할 수도 있나요?

이연진 기자 > 가능합니다. 다만, 해지할 경우 이미 받은 연금과 이자를 환입해야 하고요. 한 번 해지하면 3년 이내에 재가입할 수 없습니다.

김민희 아나운서 > 네. 그 부분 참고하시기 바랍니다. 주택연금 사전예약 보금자리론에 대해 알아봤고요. 이제 마지막 상품인 우대형 주택연금에 대해 알아볼게요. 이연진 기자, 우대형 주택연금은 어떤 주택연금 상품인가요?

이연진 기자 > 우대형 주택연금은 주택가격 1억 5천 만원 이하의 부부 기준, 1주택 가입자에 대해 최대 15% 더 많은 연금액을 받을 수 있는 주택연금 상품입니다. 연소득 2천 만 원 이하일 경우, 1억 5천 만 원짜리 자기 집을 소유하고 우대형 주택연금에 가입하면 연금 산정 시 대출이자율이 현재 적용받는 이자율에서 연 1%p 낮아지게 되는데요. 가령 고시된 은행 대출이자율이 5.5%이면 4.5%로 대출이자율을 적용받는 겁니다. 결국 소득이 높은 일반 주택연금 가입자보다 매달 8~15%. 전 연령 평균 11.6%가 더 많은 연금을 수령하게 되죠.

김민희 아나운서 > 네. 주택담보대출 상환용 주택연금, 주택연금 사전예약 보금자리론, 우대형 주택연금 등 내 집 연금 3종 세트에 대해 자세히 알아봤는데요. 거주자의 연령대에 따라 맞춤 상품이 다르니까요. 잘 알아보고 자신에게 맞는 주택연금 결정하시면 되겠습니다. 이연진 기자, 상대적으로 고가의 주택을 가지고 있는 경우는 어떻게 되나요? 그런 경우도 주택연금 가입이 가능한가요?

이연진 기자 > 그렇습니다. 앞으로는 9억 원이 넘는 주택을 보유하고 있는 고령층도 주택연금에 자유롭게 가입할 수 있게 허용되고요. 가입이 제한적으로만 허용됐던 2주택자는 물론, 가입이 금지됐던 3주택 이상자도 아무런 제한 없이 주택연금에 가입할 수 있게 될 개정안이 입법 예고된 상태입니다.

김민희 아나운서 > 그 개정안이 통과되면, 아무래도 가입 대상이 꽤 많아지겠네요?

이연진 기자 > 네. 그렇습니다. 약 7만 1000명이 주택연금 가입 대상에 새롭게 추가될 수 있을 것으로 추산하고 있습니다.

김민희 아나운서 > 원래는 9억 원이 넘는 경우나, 2주택자, 3주택자는 주택연금 가입이 어려웠던 거죠?

이연진 기자 > 그동안 합산 가격이 9억 원을 넘는 2주택자는 살지 않는 보유주택을 3년 이내 처분한다는 조건 하에서만 주택연금 가입이 허용됐고요. 합산 가격 9억 원이 넘는 3주택자는 아예 가입 자체가 불가능했던 것이 현실입니다. 하지만 앞으로 9억 초과 주택 보유자의 가입이 허용될 경우, 합산 가격과 무관하게 3주택 이상 다주택자의 가입 제한도 함께 사라질 것으로 예상되고 있고요. 아울러 주거용 오피스텔 보유자도 주택연금에 가입할 수 있도록 가입 제한을 완화한 상태입니다.

김민희 아나운서 > 네. 개정안이 통과되면 더 많은 사람들에게 주택연금 가입 기회가 돌아가겠네요. 이제 주택연금 가입 방법에 대해 알아볼게요. 이연진 기자, 주택연금 가입은 어떻게 해야 하나요? 가입 조건부터 알려주세요.

이연진 기자 > 조건은 크게 3가지입니다. 첫 번째는 주택 소유자 또는 배우자가 만60세 이상이어야 합니다. 물론 아까 이야기한 대로 내 집 마련 3종 세트를 통해서라면, 4,50대도 가입할 수 있는 상품이 있고요. 그리고 두 번째는 부부가 1주택을 소유했을 경우죠. 세 번째는 아직 개정안 통과 전이기 때문에, 9억 원 이하만 가능합니다.

김민희 아나운서 > 신청 방법은 어떻게 되나요?

이연진 기자 > 신청 방법은 지사를 방문하여 신청하거나, 인터넷으로 신청이 가능한데요. 만약 전화 상담을 원하면 상담희망일자 또는 신청일 이후 2영업일 이내에 전문 상담실장이 안내전화를 드립니다. 또 가까운 주택금융공사 지점이나 KB국민, 신한, 우리, KEB하나, 농협, IBK기업은행 등을 방문해 상담을 받을 수 있고요.

김민희 아나운서 > 은행에서 상담과 신청을 받고, 심사와 승인은 주택금융공사에서 하는 건가요?

이연진 기자 > 네. 세부 가입 요건 충족 여부를 확인하고 심사와 승인은 주택금융공사에서 하는데요. 심사가 끝나면 은행 영업점을 방문해 내 집 연금 가입을 완료하면 됩니다. 주택금융공사가 은행 앞으로 보증서를 발급한 후, 은행 영업점을 방문해 약정을 맺으면 매달 월급처럼 받을 수 있는 거죠.

김민희 아나운서 > 네. 예전에는 주택을 상속의 대상으로 보았죠. 하지만 이제 상속의 대상이 아니라, 노후생활용으로 인식해야 하겠네요. 주택연금에 대해 알아본 이연진 기자의 톡톡부동산, 오늘은 여기까지입니다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com