문재인 정부가 출범 이후 한 두달에 한번꼴로 부동산 대책을 빈번하게 발표하고 있다. 문 정부 부동산 정책의 가장 주요 타깃은 바로 '강남 재건축'이다. 이에 재건축 과 관련되 규제가 쏟아지고 있는 가운데 정부는 또 다시 강남 집값을 잡기 위해 재건축 안전기준 강화라는 규제 카드를 꺼내 들었다. 여기에 조만간 재건축 기간 단축 등의 정책을 내놓겠다고 압박 하고 있다. 정부는 재건축 규제가 강남 집값 억제에 효과가 없다는 것을 경험하고도 아직 규제로 집값을 잡을 수 있다고 생각하는 걸까. 집착에 가까울 정도로 강남을 겨냥하는 정책 방향은 언제까지 계속될지 의문이다.
문재인 정부의 부동산 정책은 강남 잡기에 초점이 맞춰져 있다. 이에 조합원 지위 양도금지, 초과이익환수제 부활 등이 발표됐고, 며칠 전 재건축 안전진단 기준 정상화 방안도 발표됐다. 이번 대책 발표에 따라 안전진단 평가 항목에서 구조안정성 비중을 20%에서 50%로 늘어나고, '조건부 재건축' 판정을 받은 단지는 공공기관의 적정성 검토를 거쳐야 한다. 또 조만간 현재 30년인 재건축 연한을 조정하는 방안을 정부에서 검토 중이고, 분양가 상한제가 도입될 가능성도 열려 있다.
그렇다면 정부 정책이 강남 집값 잡기에 얼마나 효과 있을까. 결론적으로 현재까지는 규제 폭탄 이후 용수철 효과만 있었다. 강남 집값은 잠시 주춤했다가 다시 튀어 오르는 상황이 되풀이 됐다. 강남으로 수요가 몰렸고, 집값은 연일 최고치를 경신한다. 정부가 연이어 쏟아낸 공격적 부동산 안정대책이 오히려 강남 아파트값 폭등의 원인이 되면서 서민 주거불안만 가중시키고 있다.
강남 집값을 규제로 잡을 수 있다는 정부의 생각이 문제 출발점이다. 정부가 당장 집값 잡는 데만 급급해 미래 주택 수급은 내다보지 않는 근시안적 정책을 내놓고 있다. 한동안 재건축 사업이 어려워지면 집값은 안정되겠지만 앞으로 수요가 폭발할 가능성에도 대비해야 한다. 단순히 재건축만 못하게 한다고 해서 투자 수요를 막기는 역부족이다.
아무리 정부가 강하게 개입하더라도 시장은 결국 수요와 공급 원리를 거스를 수 없다. 공급이 수반되지 않은 일방적 수요 억제정책은 언제든 실패로 귀결될 공산이 크다. 강남 집값에 집착해 실효성은 없고 삶의 질은 무시하는 정책을 쏟아내면 부작용만 더 키울 뿐이다.
이연진 기자 lyj@kukinews.com
