김민희 아나운서 ▶ 각종 금융 정보부터 부동산 정책까지 살펴보는 훈훈한 경제. 오늘도 송금종 기자와 함께 합니다. 안녕하세요.

송금종 기자 ▷ 안녕하세요. 송금종 기자입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 송기자, 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

송금종 기자 ▷ 최근 지자체의 재건축 부담금 예상액이 처음으로 공식화되면서 논란이 뜨겁습니다. 80가구에 불과한 반포의 한 아파트 1인당 예상 부담금이 1억 원을 넘는 것으로 발표되었는데요. 이보다 규모가 큰 단지의 부담금은 수 억 원에 이를 수 있다는 분석이 나오면서, 강남 일부 단지의 경우 내부 반발로 재건축 사업 자체가 중단될 수 있다는 관측까지 나오고 있습니다. 오늘 자세한 상황 살펴봅니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 최근 서울 재건축 시장에서는 지나치게 높은 재건축 부담금으로 논란이 되고 있는데요. 왜 그렇게 산정이 된 건지, 또 앞으로 재건축 시장에 어떤 영향을 미칠지 자세히 알아봅니다. 송기자, 먼저 부담금을 만든 재건축 초과이익 환수제라는 건 어떤 제도인지, 그 부분부터 알려주세요.

송금종 기자 ▷ 재건축 초과이익 환수제라는 건, 재건축을 통한 조합원 1인당 평균 개발 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 내도록 한 제도입니다. 정부가 투입한 세금으로 만든 교육 및 문화, 교통 등 기반시설로 생긴 불로소득을 부담금 형태로 환수하겠다는 취지인데요. 관련법은 2006년 마련돼 2012년 시행됐지만, 경기 침체 등을 이유로 적용을 유예해왔고, 올해 1월 부활했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 재건축으로 얻은 이익의 일부를 세금으로 내라는 건데요. 올 1월에 재건축 초과이익 환수제가 부활했지만, 아직 지자체가 부담금을 정확히 고지한 재건축 단지는 없었어요. 그동안은 추정치만 보도가 됐었죠?

송금종 기자 ▷ 네. 아직 실제적으로 부과된 적은 없고요. 국토교통부가 지난 1월. 강남 4구 15개 단지의 조합원 1인당 평균 재건축 부담금을 4억 4000만원으로 추정한 바 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 추정치긴 하지만, 워낙 고액이라 논란이 되었는데요. 재건축 단지들도 희비가 엇갈렸다고요.

송금종 기자 ▷ 네. 이미 관리 처분 인가를 받은 단지들은 재건축 초과이익 환수 대상에서 제외됐기 때문입니다. 지난해 관리 처분 인가를 신청했지만 아직 인가를 받지 못한 반포 주공 1, 2, 4주구, 송파구 잠실 진주 등의 단지도 인가 신청이 반려될 경우 환수 대상이 되고요. 서초구 반포 주공 3주구, 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실주공 5단지 등 대표 단지들이 환수 대상에 올라 있습니다. 

김민희 아나운서 ▶ 네. 이미 재건축 초과이익 환수제 대상에 올라있거나, 앞으로 대상이 될 단지들이 많은데요. 그럼 계산법도 알아볼게요. 이 부담금 선정은 어떻게 하는 건가요?

송금종 기자 ▷ 재건축 종료 후 가격에서 재건축 시작 전 가격과 개발 비용을 빼면 재건축 덕분에 증가한 주택 가치가 되는데요. 재건축 단지 주택가치 상승분에서 같은 기간 주변 아파트 시세 상승분을 뺀 것이 바로 재건축 초과 이익으로 보면 됩니다. 0~50%의 계단식 누진세율을 곱하면 재건축 초과이익 환수금이 계산되는 거고요.

김민희 아나운서 ▶ 그 환수금을 조합원 수로 나눈 값이 조합원 개인이 부담해야 하는 금액이 되는 건데요. 서울 재건축 추진 단지 중 처음으로 재건축 부담금을 내게 될 곳이 얼마 전 정해졌어요. 송기자, 그런데 1억이 훨씬 넘는 금액이라고요?

송금종 기자 ▷ 네. 서초구 반포의 현대아파트 부담금 예상액이 조합원 1인당 1억 3569만원으로 산정되었는데요. 애초 조합이 추산한 예상액의 16배에 달하는 금액입니다. 조합은 처음 서초구청에 서류를 제출하면서 850만원 수준의 부담금 예상액을 써냈지만. 서초구청이 재건축 종료 시점 주택가격을 지나치게 낮게 잡았다며 서류를 돌려보냈고, 다시 1인당 7157만원으로 산정한 예상 부담금을 제출하기도 했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 하지만 그보다도 두 배가 넘은 금액으로 정해졌어요. 왜 그런 금액이 나온 건지, 자세히 살펴볼게요. 서초구에서는 부담금을 어떻게 계산했다고 밝히고 있나요?

송금종 기자 ▷ 서초구는 조합에서 제출한 자료에다 인근 시세 등을 일부 보완, 조정해 부담금 예상액을 산정했다고 밝혔습니다. 사업 종료시점 주택가액에서 개시시점의 주택가액과 개발비용, 정상적인 상황의 집값 상승액을 뺀 금액을 초과이익으로 보고, 이 중 일정 비율로 계산했다는 거죠.

김민희 아나운서 ▶ 조합의 예상과 서초구청이 내어놓은 부담금이 너무 차이 나는데요. 그렇게 차이가 나는 이유는 뭔가요?

송금종 기자 ▷ 부담금이 이렇게 차이가 나는 건, 준공 후 주변 시세를 예상하는 방법이 다르기 때문입니다. 먼저 하나는 사업 종료 시점의 가치인데요. 과거 3년간 평균을 향후 2년 7개월에 적용했는데, 과거 3년은 재건축 및 대출 규제가 일제히 완화돼 집값이 크게 오르던 때죠. 하지만 현 정부의 부동산 정책이 시행되면서 최근 집값 상승세는 눈에 띄게 둔화되고 있다는 점이 문제입니다.

김민희 아나운서 ▶ 결국 가장 높았던 때의 기준을 상승률 둔화시기에 적용하는 게 합리적이냐는 지적이 나올 수밖에 없는 건데요. 서초구청에서는 반포 현대의 재건축 종료 후 주택 가격을 어느 정도 선으로 예상해서 계산한 건가요?

송금종 기자 ▷ 80가구였던 아파트가 재건축 후에는 임대와 일반 분양을 합해 총 108가구가 되는데요. 이때 조합원 분양분은 977억 원, 일반분양분은 162억 원, 임대 아파트 가치는 16억 원으로 계산했고요. 총 1155억 원으로 예측했습니다.

김민희 아나운서 ▶ 서초구는 재건축 종료 시점 주택가액을 1155억 원으로 계산했어요. 그건 왜 그렇게 본 건지 알려주세요.
 
송금종 기자 ▷ 일반분양분과 임대아파트 가치는 시공사가 제출한 자료를 근거로 삼았고, 조합원 분양분은 과거에 보인 상승세가 미래에 이어진다는 가정 하에 계산한 건데요. 조합원 분양분은 주변 대단지 아파트 가격을 평균 낸 뒤 과거 사업 기간 상승률을 감안해 계산한 겁니다. 준공 시점인 2020년 말에는 전용 82㎡ 기준 16억 원 대에 거래될 것이라 본 거죠.

김민희 아나운서 ▶ 하지만 앞서 이야기한 것처럼, 이 단지는 현재 80가구인 소규모 단지에요. 그런데 일대의 더 큰 단지와 비교한 것이 적합한지에 대한 논란은 있을 것 같아요.

송금종 기자 ▷ 네. 비교 단지의 적합성 여부도 있습니다. 80가구에 불과한 단지에서 최근 실거래 된 시점이 작년 6월로, 9억 6500만원에 거래됐고 그 후에는 실거래 된 적이 없는데요. 작년 6월 이후 서울 전역의 집값이 크게 올랐기 때문에, 현재 시세를 산정해서 계산한 것으로 발표되었습니다.

김민희 아나운서 ▶ 그렇게 해서 계산된 가격이 얼마인가요?

송금종 기자 ▷ 3.3㎡당 4500만원입니다. 그리고 더 큰 차이는 완공 후 가격 계산에서 나왔는데요. 반포 현대는 추진위원회가 설립된 2015년 당시 감정가액이 4억7825만원이었고, 올 1월 공시가격은 전용 84㎡ 기준 평균 6억6450만원입니다. 그리고 서초구청은 준공 시점인 2020년 말에는 전용 82㎡ 기준 16억 원 대에 거래될 것이라 봤는데, 공시가격 산정 시 적용되는 실거래가 반영 비율을 75%로 잡아, 이 아파트의 준공시점 공시가격을 12억 원 대라고 계산한 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 지금까지 기록했던 상승세가 준공 시점인 2023년까지 5년간 이어진다면, 주택 가치가 12억 2125만원이 된다고 서초구청은 계산한 건데요. 그렇게 해서 결국 1인당 1억 원이 넘는 부담금이 계산된 거군요?

송금종 기자 ▷ 네. 그렇게 계산한 정상주택가격 상승분이 98억2000만원인데, 반포 현대의 시공사인 건설사는 개발 비용으로 401억8000만원을 계산했기 때문에, 이 계산에 따른 초과 이익은 108억5520만원이고, 누진세율을 감안해 계산하면 1인당 초과이익 환수액 부담금은 1억3569만원이 되는 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 물론 부담금 예상액은 국토교통부의 재건축 부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산출했지만, 조합의 예상가와 구청이 산출한 금액은 너무 큰 차이가 나요. 또 주변 비교 단지의 적합성 여부와 준공 후 주변 시세를 예상하는 면에서 이의를 제기할 수 있을 것 같은데요. 조합이 아닌 다른 기관의 계산법도 서초구청의 의견과 같은가요?

송금종 기자 ▷ 반포 현대에 부담금 예정액을 통보하기 직전, 서초구청은 한국감정원에도 조합이 제출한 자료를 공유했는데요. 한국감정원은 1억 4000만원에서 1억 5000만원 수준이 될 것으로 예상했습니다. 오히려 서초구청이 이보다 소폭 작은 금액을 조합에 통보한 겁니다.

김민희 아나운서 ▶ 한국감정원은 서초구청보다도 더 높은 가격을 예상했군요. 송기자, 물론 예상 금액이 나오긴 했지만, 준공시점 집값은 지금 시점에서 알 수 없기 때문에, 재건축 부담금은 앞으로 달라질 수 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 충분히 그럴 수 있습니다. 2~3년의 공사기간을 거쳐 준공됐을 때 아파트 시세에 따라 늘어날 수도, 줄어들 수도 있으니까요. 만약 준공 시점에 아파트 가격이 예상보다 더 오르면 부담금은 더 늘어나고, 반대로 낮아지면 부담금 규모는 줄거나 아예 부담금을 내지 않을 수도 있겠죠.

김민희 아나운서 ▶ 네. 재건축 종료 시점의 주택 가격이 변할 수 있기 때문에 정확한 부담금은 재건축 아파트 준공 때 산정할 수 있는데요. 반포현대의 경우, 단지 규모가 작고 조합 수입원인 일반분양분도 많지 않아 부담액이 크지 않을 것으로 예상했지만, 예상을 뛰어넘는 부담금 액수가 나오면서 술렁이고 있어요. 송기자, 그럼 다른 재건축 추진 단지의 부담금도 조합 추정보다 많아질까요?

송금종 기자 ▷ 네. 그럴 것으로 보입니다. 재건축 부담금 예정액 통보는 사업 시행 인가와 시공사 선정을 마쳤고 지난해 말까지 관리 처분 인가를 신청하지 않은 곳이 대상이기 때문에, 시공사 선정 단계인 재건축 단지들 역시 고액의 부담금 통보를 받을 것으로 전망되고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 반포현대의 경우 지난 5년간 집값 상승폭이 크지 않은 편이었는데도 이 정도가 나왔다면, 지난 1년 새 급격하게 가격이 오른 단지들은 훨씬 부담이 클 수밖에 없겠어요.

송금종 기자 ▷ 네. 반포현대 전용 84㎡가 3억 원 가량 오를 때, 같은 기간 잠실 주공 5단지는 전용 82.61㎡가 10억 4000만원에서 16억 4000만원으로 6억 원이나 상승했는데요. 그 단지의 경우, 고액의 부담금 부담이 예상되자, 단지 고급화에 많은 비용을 투입해 초과이익 자체를 줄여보겠다는 계획을 세우고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 또, 당장 부담금 산정이 눈앞으로 다가온 단지들도 있을 텐데요.

송금종 기자 ▷ 네. 6월 시공사 선정 계약을 체결할 예정인 반포 주공 1단지 3주구가 이슈입니다. 시공사 수의계약 체결 후 한 달 이내에 조합은 자체적으로 부담금 예상 액수를 계산해 구청에 제출해야 하는데요. 이 단지는 규모가 반포 현대의 18배인 데다, 입지나 여러 가지 측면에서 수익성이 더 좋은 인기 단지이기 때문이죠.

김민희 아나운서 ▶ 네. 많은 재건축 단지들이 여러 방면으로 고민 중일 것 같은데요. 알아본 것처럼, 올해 부활한 재건축 초과이익 환수제에 따라 정부는 조합원 1인당 평균 개발 이익이 3000만원을 넘으면 이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 거둬들이게 되잖아요. 그런데 만약 그 부담금을 내지 못할 경우는 어떻게 되는 건가요?

송금종 기자 ▷ 자기 돈이나 대출로 부담금을 마련할 여건이 되지 않는 조합원은 준공 후 소유권 이전 등기를 한 뒤 집을 팔아 부담금을 마련할 수밖에 없게 됩니다. 만약 투자가가 아닌 실거주자라면 부담금 때문에 기존 주거지에서 내쫓기는 셈이 되는 거죠.

김민희 아나운서 ▶ 그렇게 되면 또 다른 문제가 발생하게 되겠어요. 또 전체적인 분위기에도 영향을 줄지 궁금한데요. 송기자, 고액 부담금 발표로 강남권 일대 재건축 단지 가격이 하락하고 거래도 줄어들게 될까요?

송금종 기자 ▷ 네. 아무래도 영향을 받지 않을 수가 없습니다. 집주인들이 부담금을 피하기 위해 아파트를 팔고 싶어도 각종 세금 규제에 묶여있어 매도가 어렵기 때문이죠. 정부의 8.2 대책 발표로 서울 등 투기과열지구 내에서 조합 설립 인가를 받거나 이미 설립 인가를 받은 단지들의 조합원 지위 양도가 금지된 만큼, 재건축 단지에 대한 수요는 눈에 띄게 줄어들 수 있다는 진단이 나오고 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 매수자들의 움직임은 위축되고, 결국 서울 재건축 시장 분위기 자체가 가라앉을 수도 있는 거네요.

송금종 기자 ▷ 맞습니다. 실제로 전문가들은 재건축 시장이 위축될 것으로 내다보고 있는데요. 조사 결과, 5월 둘째 주 서울 재건축 아파트 매매가격은 전달보다 0.02% 떨어지며, 3주 연속 하락한 상황입니다. 예상보다 많은 부담금을 내면서 재건축 사업을 하려는 곳은 거의 없을 것이기 때문에, 사업 속도를 늦추거나 중단하는 곳이 늘어날 것으로 보입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 재건축 초과이익 환수제로 인한 부담금 폭탄 충격으로 재건축 시장이 당분간 위축될 가능성이 큰데요. 그 외에, 또 다른 악제도 기다리고 있다고요?

송금종 기자 ▷ 네. 올해 하반기 발표될 것으로 예상되는 보유세 개편안도 재건축 아파트 매수 심리를 위축시키는 요인 중 하나로 볼 수 있습니다. 이미 지난 4월에는 다주택자 양도소득세 중과제 시행으로 강남 아파트값 상승세가 꺾였고, 5월에는 재건축 부담금 부과가 시장을 얼어붙게 했는데요. 6월에는 정부의 종합 부동산세 개편안 윤곽까지 드러날 예정입니다.

김민희 아나운서 ▶ 서울 재건축 시장은 문재인 정부 출범 이래 규제의 문턱이 계속해서 높아져 왔는데요. 서울의 주요 주택 공급원인 재건축이 위축되면, 시장 자체가 흔들릴 수도 있는 거죠?

송금종 기자 ▷ 네. 이미 재건축 사업 초기 단계인 단지는 재건축 강행파, 재건축 연기파, 리모델링파. 이렇게 3파전 양상이 펼쳐지고 있고요. 장기적으로 볼 때, 주택 공급이 줄면서 집값이 오르는 부작용이 발생할 수도 있습니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 끝없이 달아오르기만 할 것 같았던 서울 재건축 시장에 긴장감이 돌면서 분위기가 가라앉고 있는데요. 하지만 아직 이 모든 상황을 뒤집을 카드가 하나 남아있어요. 헌법재판소의 결정이 남아 있죠?

송금종 기자 ▷ 그렇습니다. 용산구 한남연립이 제기한 위헌법률심판 결과에 따라 향후 판도가 바뀔 수도 있는데요. 이곳은 2012년 1인당 5544만원 규모의 부담금을 부과 받았지만 현재 위헌 소송을 진행하고 있습니다. 그래서 재건축 부담금이 부과된 후 위헌 여부를 판가름하는 첫 판결이 되는 거고요. 헌법 재판소는 재건축 초과이익 환수제 관련 연구 보고를 마치고 심리를 진행 중입니다.

김민희 아나운서 ▶ 네. 과연 헌법재판소에서 어떤 결정이 날지 좀 더 지켜봐야 하겠습니다. 재건축 초과이익 환수제를 둘러싼 논란에 대해 살펴본 훈훈한 경제 마칩니다. 지금까지 송금종 기자였습니다.

송금종 기자 ▷ 네. 감사합니다.

송금종 기자 song@kukinews.com