[알기쉬운 경제] 토지공개념, 집값 안정화로 이어질까

기사승인 2018-11-08 03:00:00

이번 문재인 정부의 헌법 개정안 중 토지공개념은 뜨거운 이슈 중 하나다. 토지공개념이란 개인의 토지라 할지라도 공공의 이익을 위해서라면 국가가 일정 부분 제한할 수 있다는 의미다. 전문가들은 토지공개념이 시행되면 현재 서울 및 일부 수도권을 중심으로 상승하고 있는 집값의 안정화에 어느 정도 영향을 미칠 것이라면서도, 사유재산 침해에 대한 집단 반발이 거셀 것이라 진단했다. 또 정부의 계속되는 시장 개입은 언젠가 부작용을 야기할 것이라 우려했다.

◇토지공개념이란

토지공개념은 개인의 토지 소유와 처분은 국가가 공공의 이익을 위해 어느 정도 선에서 제한할 수 있다는 의미다.

토지에는 공익성과 사익성이라는 상반된 특성이 동시에 존재한다. 즉 토지는 국가의 재산임과 동시에, 개인의 사유재산을 인정하는 자본주의 사회에서 개인의 재산이기도 한 것이다.

토지 소유권은 다음 세 가지 요소로 구성돼 있다. ▲점유권(토지를 사실상 지배할 수 있는 권리) ▲사용권(토지를 사용하고 수익할 수 있는 권리) ▲처분권(토지를 처분(매도)할 수 있는 권리)가 그것이다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “토지공개념을 쉽게 말하자면, 토지 소유는 국가가 하고 국민들에게는 사용권만 준다는 얘기”라며 “토지로부터 발생하는 개발이익이나 사용이익을 국가에서 나눠 공유한다는 것”이라고 설명했다.

토지공개념이 언급된 것은 이번이 처음이 아니다. 과거 노태우 정부 시절에 제정됐던 택지소유상한제, 토지초과이득세제, 개발이익환수제 등이 모두 토지공개념에서 나온 법제도다. 하지만 우리나라 헌법에는 토지공개념이 강하지 않아, 토지초과이득세제는 헌법 불합치, 택지소유상한제는 위헌으로 결정났다.

토지공개념이 처음 등장한 것은 미국 정치경제학자 헨리조지가 1879년 언급하면서부터다. 그는 토지 가격 상승으로 발생하는 이익에 무거운 세금을 부과해야 한다고 주장했다. 자본주의 경제에서는 노동의 대가로 가치와 생산물이 생기는 것을 전제로 하지만, 토지 가격 상승으로 인한 소득은 노동의 대가가 아닌 불로소득이기 때문이다.

◇당장 시장안정은 되겠지만

문재인 정부가 추진하고 있는 헌법개정안에 포함된 토지공개념 조항에는 “국가는 토지의 공공성과 합리적 사용을 위하여 필요한 경우에 한하여 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있다”고 명시돼 있다.

토지를 개인소유권으로 인정하되, 공익적 필요에 따라 토지소유권을 제한할 수 있다는 의미다. 이는 토지소유권을 국가가 환수한다는 의미가 아닌, 과도한 이익에 대해 국가가 세금을 물리겠다는 의미다. 개정안은 문재인 정부 출범 당시 집값과의 전쟁을 선포한 만큼 그 의미가 이전보다 강화됐다.

전문가들은 토지공개념이 부동산 시장 안정화를 이루는 데에 어느 정도 기여는 하겠지만, 사유재산 침해 등과 같은 문제점도 클 것이라 입을 모았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 서울 집값 급등 현상 봤을 때 과도한 투기 수요에 따른 문제점이 많다보니 정부가 직접 나서서 불로소득 및 부의 쏠림을 관리하겠다는 취지”라며 “결국 국가가 시장에 어느 정도 개입을 하느냐가 관건”이라고 말했다. 이어 “개념이 도입되면 임대료 상한제, 재계약 갱신권, 개발이익환수 등의 다양한 문제가 발생될 것으로 예상되기 때문에 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.

대형건설사 관계자는 “집값 안정화가 되는 것은 당연한 일”이라면서도 “다만 토지가 재산과 관련된 부분이기 때문에 집단 반발이 엄청날 것”이라고 말했다. 이어 그는 “최근 정부의 시장 옥죄기로 서울 집값이 안정화되고 있다고는 하지만 2, 3년 후엔 다시 치솟을 것”이라고 내다봤다.

또 정부의 계속되는 부동산 시장 개입은 당장은 집값 안정화에 기여할지라도 어느 순간 풍선효과와 같이 부작용이 발생할 것이라는 시각도 있었다.

서진형 대한부동산학회 회장은 “베트남이나 중국의 경우 국가가 사용권을 가지고 있어도, 사용권 내에서도 소유 편중 현상이 다시 심화된다”며 “이는 시장에 거래절벽을 가져오고 이에 따른 부작용이 붉어질 것”이라고 우려했다. 이어 그는 “정부가 계속 시장을 묶어놓을 순 없다”며 “언젠간 풍선효과가 발생하거나 풍선이 터지는 날이 올 것”이라고 덧붙였다.

안세진 기자 asj0525@kukinews.com